22לאור המחסור במשאב הקרקע והיצע הדירות בישראל, הרצון להחייאת המרקם הבנוי והכנסת שימושי קרקע חדשים, הפכו קידום והגשמת פרויקטים של התחדשות עירונית למשימה לאומית. זאת אף בשל הרצון לשפר איכות חייהם של דיירים קיימים, אשר מסיימים את הפרויקט כבעלים של דירה חדשה ובדרך כלל גדולה יותר.

 

ברם, קבלת דירה חדשה וגדולה יותר כרוכה בעלייה משמעותית בתשלומים הדרשים עבור עלויות החזקת הבניין החדש ועזרה במימון הוצאות אלה יכולה להיות גורם משמעותי בהגדלת סיכויי הצלחת פרויקטים, בוודאי מול דיירים ותיקים להם שיקול זה משמעותי ביותר.

 

סעיף 19(ב) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע”ו- 2016 אמנם קובע מנגנון המחייב את היזם בתשלום תוספת התחזוקה לתוספת של 5 שנים מיום מסירת החזקה בדירה החלופית אך מנגנון זה מצומצם מאוד ונוגע רק לדיירים הממשיכים בפרויקט אשר הגיעו לגיל פרישה במועד קבלת החזקה בדירה, דירתם בפרויקט היא דירתם היחידה והמקבלים גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה, התשמ”א- 1980.

 

מתוך הבנה כי קיים צורך בסיוע רחב יותר במימון פערי עלויות התחזוקה, מקדמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בסיוע משרד המשפטים, בסיס משפטי הקובע כברירת מחדל  כי כל יזם בפרויקט התחדשות עירונית יקים קרן תחזוקה הונית אשר תממן חלק מהפרשי עלויות התחזוקה או את כולן.

כספי הקרן, לרבות פירותיה, ישמשו אך ורק את הדיירים הממשיכים בפרויקט אשר יוסיפו להתגורר בפרויקט בפועל לאחר סיומו, לצורך הבטחת תחזוקת המבנה והתחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף בפרויקט ולפי סכום קבוע שייקבע בהסכם הפינוי-בינוי עד לתקופה שתקבע כאמור או ניצול כל כספי הקרן.

 

קידום מודל זה על פרטיו הוא יפה ונכון, ובהחלט יתרום בהגדלת סיכויי הצלחת הפרויקטים וצמצום דחיקת האוכלוסייה הוותיקה אל מחוץ למתחם, אולם שבעוד והדאגה לצרכי הדיירים מתממשת הרי שייתכן ותמורה זאת שניתנת על ידי היזם לדיירים בצורת הקמת קרן תחזוקה

 

הונית עשויה להיות חייבת במס שבח בעסקת הפינוי בינוי כל עוד אינה מוגדרת כהוצאה כרוכה הפטורה ממס שבח בעסקת פינוי בינוי.

 

מענה לכך ניתן בהחלטת מיסוי מיום 11.3.2018 המאשרת כי תשלום זה אותו משלם היזם במסגרת קרן התחזוקה ההונית אכן מהווה תשלום עבור הוצאות הכרוכות במעבר מהבניין הישן לבניין החדש שכן התשלום הוא בעבור הדייר אולם אין לדייר שליטה מעשית בכספים אלו ואין בכוחו לעשות שימוש בכספים אלו מלבד כיסוי עלויות האחזקה של הבניין החדש ועל כן ייחשב כתמורה בגין “כיסוי הוצאות כרוכות” כמשמעותן בסעיף 49כב(א) לפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 (להלן: החוק”) ומשכך יהיה פטור ממס שבח.

 

הסדר זה של רשויות המס, המוגבל לדיירים הממשיכים בפרויקט ואינו מיועד לדיירים חדשים אשר לא יוכלו ליהנות מכספי הקרן ויידרשו לשלם את עלויות התחזוקה במלואן, הינו הסדר המטיב עם היזם, מקל עליו את החבות במס ומעודד אותו להקים קרן הונית כזאת אשר בסופו של דבר תתרום להגשמת המטרה הלאומית ולקידום והגשמת הפרויקטים.