עו”ד עדי קימל, מאיר מזרחי ושות’, עו”ד

קיימות דרכים שונות בהן נוקטים נישומים על מנת לצמצם את החבות שלהם במס, אשר מקובלות על רשויות המס, ומהוות תכנון מס לגיטימי. אחת הדוגמאות לכך היא שימוש בהוראות חוק מיסוי מקרקעין המאפשרות לייחד זכויות במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת, בין השותפים השונים, כך שכל שותף יהיה בעלים של חלק ספציפי במקרקעין. בנסיבות מסוימות, פעולה זו אינה כרוכה כלל במס.

אחד השימושים הנפוצים בהוראה זו לצורך תכנון מס הוא במקרה בו לשני אנשים בעלות משותפת בשתי דירות מגורים הנמצאות באותו בניין משותף. ייחוד הזכויות בין הבעלים, כך שלכל אחד מהבעלים יהיו זכויות רק בדירת מגורים אחת, יביא למצב בו, כל עוד לבעלים אין זכויות בדירות נוספות, הם יוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח כבעלים של דירה יחידה, דבר שלא היו יכולים לעשות לו היו להן זכויות בשתי דירות.

העמדה המקובלת בפסיקה ביחס לפעולה מסוג זה היתה במקרים רבים, כי אף אם הפעולה נועדה לצורך קבלת הטבת מס בלבד, היא לגיטימית. ברם לאחרונה, בעקבות פסק דינה של ועדת הערר בענין כוכבה סער, נראה כי עמדה זו כבר אינה נחרצת כבעבר.

בעניין כוכבה סער, העוררים (אם, בנה וחברה בבעלותו) היו הבעלים של 75% מהזכויות בחלקת מקרקעין בת”א. בשנת 2015 מכרו העוררים את זכויותיהם בחלקה, הכוללות דירת מגורים וזכויות בנייה נוספות, כאשר לפני החתימה על הסכם המכירה, נחתם בין העוררים הסכם שיתוף. הסכם השיתוף קבע, כי הבעלות בדירה תוקנה לאם, ואילו הבעלות בזכויות הבנייה תוקנה ליתר העוררים, וזאת בניגוד ליחס הזכויות שלהם כפי שהיה רשום בלשכת רישום המקרקעין. העוררים טענו, כי הסכם השיתוף מבטא את ההסכמות שהיו ביניהם בעל פה לאורך השנים, ולאורו טענו שהאם מוכרת את דירת המגורים ואילו הבן והחברה מוכרים את זכויות הבניה הנוספות.

לעניין השלכות המס יצוין, כי רק האם היתה זכאית לפטור ממס בגין דירת מגורים יחידה וחישוב ליניארי מוטב, ואילו הבן והחברה לא היו זכאים לכל הטבת מס.

מנהל מיסוי מקרקעין לא הכיר בהסכם השיתוף שנחתם בין העוררים, הואיל ולעמדתו כל תכליתו היתה הפחתת מס בלתי נאותה. לטענתו, הסכם השיתוף נחתם בסמוך למכירת חלקם של העוררים בחלקה ורק לאחר שידעו על האפשרות שיימכרו את חלקם במקרקעין. משכך, לעמדתו, יש לדחות את טענת העוררים לפיה דירת המגורים (הבית) שייכת לעוררת 1 (האם).

ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיב בעניין זה וקבעה, כי אין להכיר בהסכם השיתוף היות וכל תכליתו היא הפחתת מס בלתי נאותה.

יצוין, כי במקרה זה, להבדיל מהפסיקה במקרים דומים שהיו עד כה, הסכם השיתוף היה מנוגד ליחס הזכויות שהיו רשות בלשכת רישום המקרקעין. ברם, עדיין יש לקחת בחשבון, כי במצבים מסוימים, ייתכן שיראו בפעולות שעושים נישומים בקשר לחלוקת הזכויות שלהם במקרקעין טרם מכירתם, כמלאכותיות, דבר אשר עשוי למנוע מהנישומים הטבות מס אותם ציפו לקבל. 

15669\38\95