בחוק מיסוי מקרקעין מעניק המחוקק פטור ממס שבח ומס רכישה לדיירים המתקשרים עם יזם בעסקת פינוי בינוי ומקבלים דירה חדשה.

בנוסף, נקבע כי אירוע המס ידחה ממועד החתימה על ההסכם ועד למועד התקיימות התנאים המתלים או העליה על הקרקע (המועד המוקדם).

 

מאחר ובדרך כלל מיום חתימת הסכם הפינוי בינוי ועד להתגבשות יום המכירה הנדחה חולף לא מעט זמן, חלק מבעלי הזכויות במתחם עשויים להתחלף בין אם באמצעות מכירת הזכויות בדירה לצד ג’ או בדרך של ירושה או העברה ללא תמורה לילדיהם.

 

במקרים אלו של החלפת בעלי זכויות עולה השאלה מתי בוחנים את הזכאות לפטור ממס האם לפי בעל הזכויות המקורי שחתם על הסכם הפינוי בינוי לראשונה או בעל הזכויות שיהיה ביום המכירה הנדחה.

תשובה לשאלה זו היא בעלת חשיבות מכרעת וזאת בשל העובדה כי בהעדר הזכאות לפטור של פינוי בינוי ממס שבח לא רק שתקום חבות במס שבח ומס רכישה החל על בעל הזכויות בקבלת דירת התמורה אלא גם תישלל הזכאות למע”מ בשיעור אפס על שירותי הבניה שמקבל המוכר.

 

מענה לשאלה זו ניתן בהחלטת מיסוי חדשה 1239/18 הקובעת כי הזכאות הרלוונטית היא של בעל הזכויות המקורי שחתם על הסכם הפינוי הבינוי ולא על בעל הזכויות החדש, ככל שיהיה ביום המכירה הנדחה וזאת מאחר ודחיית יום המכירה היא לעניין חישוב מס השבח בלבד ולא לעניין הזכאות.

נציין כי החלטה דומה ניתנה אף ביחס לעסקת תמ”א 38/2 במסגרת החלטת מיסוי מספר 2203/18.

 

על פניו נראה כי מדובר בהחלטה שיש בה בכדי להטיב הן עם בעלי הזכויות והן עם היזמים.

מבחינת בעלי הזכויות הרי שבהתאם להחלטת המיסוי יוכלו להעביר את זכויותיהם לאחר החתימה על ההסכם ללא חשש שהזכאות לפטור תיפגע בעקבות העברה ואילו מבחינת היזמים ,שבדרך כלל נושאים במיסים החלים על בעלי הזכויות, הרי שאלו יצטרכו לבדוק את הזכאות לפטור רק לגבי בעל הזכויות המקורי וללא צורך בבדיקת הזכאות כל פעם מחדש של מקבלי הזכויות החדשים.

 

 

אולם יתכנו מקרים בהם ההחלטה עשויה להביא לתוצאה הפוכה ולגרום לנזק, כך לדוגמא במקרה בו בעל הזכויות המקורי הצהיר כי זכאי לפטור של פינוי בינוי, מכר את דירתו לצד ג’ ולימים הסתבר כי הצהרתו הייתה שגויה ולמעשה לא היה זכאי לפטור של פינוי בינוי.

 

במקרה כזה, ביום המכירה הנדחה תישלל לבעלים החדש הזכאות לפטור של פינוי בינוי וזאת על אף שהוא עצמו זכאי לפטור ממס.