מיסוי לפי שווי השוק ולא על פי התמורה

פסיקה שמחזקת את העקרונות במיסוי הנדל"ן ומתווה שהעקרונות יתוו את המיסוי ולא תוצאה חד פעמית

בעניין בלפוריה (ו"ע 20580-02-11) קבע בית המשפט כי מקום בו מתקיימים יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה שהשפיעו על התמורה המוסכמת ביניהם, שווי המכירה בעסקה ייקבע בהתאם לשווי השוק.

לכאורה קביעת בית המשפט הנה מתחייבת לאור פסיקות רבות שקדמו לה, אלא שחשיבות החלטתו הנה בכך שבאותו מקרה למוכר היה פטור מוחלט ממס ובהתאם משמעות החלטת בית המשפט הנה הענקת בסיס עלות חדש לקונה החייב במס, במכירה העתידית של הזכות, כך שהאחרון ישלם מס רק על עליית ערכם של המקרקעין מעת קבלתם לבעלותו.

מילים אחרות, בית המשפט לא סוטה מהכלל הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין, ולפיו מקום בו מתקיימים בין הצדדים לעסקה יחסים מיוחדים שהשפיעו על התמורה המוסכמת, יש לקבוע את שווי הזכות לעניין המיסוי כשוויה בשוק ללא קשר לזהות המוכר או לעובדה כי הוא פטור בפטור מוחלט ממס, על אף שבמקרה הספציפי המשמעות הנה כי קופת המדינה או רשות המיסים לא תראה כל מס בגין עליית ערכה של הזכות משך השנים שהיתה בבעלות אותו מוכר פטור.

בית המשפט מציין כי המקרה שבפניו הוא שונה בכך שדווקא רשות המיסים היא הטוענת לקביעת התמורה המוסכמת כשווי הזכות לעניין חוק מיסוי מקרקעין, כאשר בדרך כלל הנישום הוא הטוען שיש לקבל את התמורה המוסכמת ולקבוע אותה כשווי הזכות לעניין החוק.

עוד מציין בית המשפט לא ניתן לקבל החלטה לפי תוצאת המס. אמנם במקרה הנדון המס הכולל שישולם בגין עליית המקרקעין (מס רכישה על פער בין התמורה המוסכמת לבין שווי השוק) נמוך מהמס שהיה משתלם לו היתה מתקבלת התמורה המוסכמת כשווי הזכות לעניין חוק מיסוי מקרקעין (מס שבח על אותו פער) אלא בהתאם לעקרונות המס.

בית המשפט מבהיר כי פסיקתו אינה אמורה להשתנות לאור תוצאת המס של המקרה, שכן על פי בית המשפט יש לקרוא את עקרונות חוק מיסוי מקרקעין לכל מקרה על פי מהותו.

וכך בית המשפט מציין כי השבח שהרשות מבקשת לטעון הלכה למעשה כי אינו ממוסה מוסה אצל בעל הזכות שאותו שבח נצבר לו, אלא שהמוכר פטור במקרה זה. לשון אחרת, בית המשפט מבהיר כי השבח שממוסה אצל מי שהוא פטור בפטור מוחלט ממס, הוא שבח שמוסה לעניין החוק וכי רציפות המס במקרה כאמור אינה מופרת, אלא פשוט המקרה הספציפי העומד בפניו הוא כי אותו שבח הופטר ממס.

יתרה מכך, בית המשפט מבקר את התוצאה אליה ביקשה הרשות להגיע, קרי למסות את השבח אצל הקונה דווקא מאחר והוא לא נהנה מפטור, שכן על פי בית המשפט, במקרה כאמור המשמעות הנה הטלת מס על שבח פטור!

נראה כי פסיקת בית המשפט בעניין, מלבד היותה מבוססת ומושרשת בדין, לרבות בלשון החוק ועל פי התקדימים שנקבעו בבתי המשפט קודם לכן, היא פסיקה שמחזקת בסופו של יום את העקרונות במיסוי הנדל"ן, שכן היא מעניקה וודאות ובטחון, כיוון שהעקרונות הם שיתוו את המיסוי ולא תוצאה חד פעמית או פרטנית.

הווה אומר, דווקא מערכת המס יוצאת נשכרת מאותו פסק דין על אף ההטבה "לכאורה" ש"מוענקת" לקונה, שכן בית המשפט פועל על פי עקרונות, גם אם נראים כהטבה לקונה.

בית המשפט בחר בוודאות במיסוי ומתמקד בחוק ובתקדימים שכן למרות שנדמה לרשות המיסים שיש פגם, בבסיס, כך על פי בית המשפט, אין כל פגם ומקום שהמחוקק קבע כללים ברורים לגבי קביעת שווי עסקה לצרכי מס וכנגזר את השבח שנבע מאותה עסקה, הוא קבע את הכללים גם בהתייחס לנישום שהוא פטור, כפי שקבע אותם לנישום שהוא חייב.

]]>

שתפו את הפוסט הזה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב print
שיתוף ב email
סגירת תפריט