לאחרונה, ניתן פסק-הדין בעניין מיראז’ יזמות ונדל”ן בע”מ (ו”ע 21262-10-17).
באותו מקרה, העוררת חתמה על הסכמי אופציה לרכישת מקרקעין עם חברת עופר (“בעלת המקרקעין”), במסגרתם הוענקה לעוררת “אופציה ייחודית” (כהגדרתה בחוק) לרכישת מקרקעין בעיר חדרה. מנהל מיסוי מקרקעין הכיר בהסכמים שנחתמו כהסכמי אופציה ייחודית העומדים בתנאי סעיף 49י לחוק.
לאחַר שקיבלה העוררת את האופציה, הֵחלה לבצע פעולות לצורך ארגון קבוצה של רוכשים. כוונתה של העוררת היתה לארגן קבוצה של רוכשים על-מנת שתוכל לסחֵר אליהם את האופציה שקיבלה, תוך גביית פרמיה על מחיר האופציה.
מספר חודשים לאחר החתימה על הסכם האופציה, חתמה העוררת על הסכמי סיחור של האופציות עם קבוצת הרוכשים. עובר למועד הסיחור, חתם כל אחד מיחידי קבוצת הרוכשים על הסכמי שיתוף המסדירים את מערכת היחסים בינם לבין עצמם. בנוסף, חתמו יחידי קבוצת הרוכשים על ייפוי כוח בלתי-חוזרים המסמכים את משרד עו”ד לחתום בשמם ועבורם, בין היתר, הן על הסכמי סיחור האופציה והן על הסכמי המכר למימוש האופציה.
המשיב הוציא לעוררת שומת מס רכישה בגין סיחור האופציות וקבע, כי לקבוצת הרוכשים היתה כוונה לרכוֹש את המקרקעין עצמם ולא היתה להם כוונה לרכוֹש את האופציה מהעוררת. על-כן, קבע המשיב, כי העוררת היא זו שרכשה את המקרקעין מבעלת המקרקעין ומכרה אותם לקבוצת הרוכשים.
על שומת מס הרכישה הוגש הערר דנן.
ועדת הערר קיבלה את הערר, וקבעה שפרשנותו של המשיב את המסכת העובדתית וההסכמית העומדת בבסיס ההתקשרות המשולשת שבין בעלת המקרקעין, העוררת וקבוצת הרוכשים אינה עולה בקנה אחד עם כוונת המחוקק, עם תכלית ומטרת החקיקה של פרק חמישי 2 לחוק ואף עומדת בסתירה למהות הכלכלית האמיתית שבבסיס העִסקה מושא הערר ועל-כן אין לקבלהּ.
בכלל זה, הוועדה קבעה כי ההתחייבות שלקחו על עצמם יחידי קבוצת הרוכשים במסגרת הסכם השיתוף – לממש את האופציה – היא התחייבות פנימית החלה במערכת היחסים שבין חברי קבוצת הרוכשים. התחייבות זו, לשיטת הוועדה אינה חלה במערכת היחסים שבין קבוצת הרוכשים לבין בעלת המקרקעין, כאשר במערכת יחסים זו קיימת אופציה שרירה ותקפה.