סיווג פיצוי שהתקבל בגין פינוי דיירים ע"מ (מחוזי ת"א) 22950-02-17 אפרהימי נ' פקיד שומה גוש דן

סיווג פיצוי שהתקבל בגין פינוי דיירים

ע"מ (מחוזי ת"א) 22950-02-17 אפרהימי נ' פקיד שומה גוש דן

חברה עירונית נדרשה לפנות את העוררים, שהחזיקו בקרקע ובמבני מגורים ומסחר בעיר בני ברק, לצורך פיתוח המתחם, לרבות סלילת כביש.

השאלה שבמחלוקת היתה, האם יש למסות את הפיצוי שקיבלו העוררים, ואם כן, מכוח איזה דין ואיזה סוג של מס יש להטיל עליהם.

טענתם הראשונה של העוררים היתה, כי הם פטורים לחלוטין ממס מכוח הוראות פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, העוסק במיסוי עסקאות פינוי בינוי. פרק זה מעניק פטור ממס, בתנאים מסוימים, לבעלי דירות או יחידות אחרות במתחם פינוי בינוי שמוכרים את זכויותיהם ליזם כנגד קבלת דירה חלופית חדשה שתבנה עבורם. בית המשפט דחה את הטענה ביחס לבעלי הזכויות ביחידות שאינן דירות מגורים, וזאת משום שתנאי מקדמי לתחולת פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין הוא קיומה של הכרזה על המתחם בו נמצאת היחידה כמתחם פינוי בינוי, תנאי שלא התקיים במקרה זה. בנוסף, החוק אינו מאפשר להחיל את הוראות פרק חמישי 4 במקרה בו כל התמורה ניתנת במזומן, כפי שאירע במקרה זה.

בית המשפט קבע, כי יש למסות את הפיצוי שקיבלו העוררים בגין הנכסים המסחריים לפי חלק ה' לפקודת מס הכנסה. הוראות חלק זה ממסות "נכס" כהגדרתו בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה. אחד החריגים להגדרת "נכס" הוא "זכות החזקה במקרקעין – בין שבדין ובין שביושר – המשמשים לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או ריווח". לעמדת בית המשפט, במקרה זה לעוררים היתה זכות החזקה במקרקעין, אשר אינם משמשים לצרכי מגורים, ועל כל אינה נכללת בגדר החריג האמור. לפיכך נקבע, כי יש להטיל על התמורה בגין מכירת זכות זו לחברה העירונית, מס רווחי הון לפי חלק ה' לפקודה.

טענה נוספת שהעלו העוררים היא כי יש למסות את הפיצויים לפי סעיף 91 (ז) לפקודה, המעניק הטבת מס במקרה של הפקעה (גביית מחצית המס בלבד). טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט מאחר שלא התקיימה בנסיבות המקרה דנן פעולת הפקעה, שאחד התנאים המרכזיים לקיומה הוא אלמנט הכפייה.

בכל הנוגע לפיצוי שהתקבל בגין מבני המגורים שקיבלו חלק מהעוררים, נקבע על ידי ביהמ"ש, כי בניגוד לנכסים המסחריים, החזקה בנכסים המשמשים למגורים נכנסת בגדר החריג להגדרת "נכס", ועל כן, מכירת זכות מסוג זה פטורה ממס. פקיד השומה טען, כי לא ניתן להחיל סייג זה אלא אם מדובר בזכות דיירות מוגנת, אך ביהמ"ש דחה את הטענה. לעמדת בית המשפט, לשון הסייג מנוסחת בצורה רחבה יותר ואינה מחייבת פרשנות מצרה.

סוגיה נוספת שנבחנה היא האפשרות לקזז חובות ארנונה מרווח ההון הממוסה. במסגרת זו הועלתה השאלה, האם תשלום ארנונה עשוי להיחשב הוצאות החזקה של נכס, כשברור שהתשלום אינו בבחינת הוצאות השבחה. ביהמ"ש הסתמך על הלכת כימוביל, בה נקבע כי הוצאות החזקה חייבות להיות קשורות לערכו ההוני של הנכס, כך שיש להבחין בין הוצאה שנחוצה לעצם המשך קיום הנכס ושימורו או לעצם המשך ההחזקה בו על ידי הנישום לבין כל הוצאה אחרת. במקרה זה, תשלום חובות הארנונה, אם יוכח, לא יעמוד במבחן זה, שכן ארנונה מוטלת בשל ההחזקה בנכס או כתוצאה מהחזקתו, אך התשלום אינו מהווה תנאי להחזקת הנכס. כמו כן, אי תשלום הארנונה אינו פוגע בערכו ההוני של הנכס. לפיכך נקבע, כי לעניין חישוב רווח הון אין לקזז את סכום חובות הארנונה.

* מאיה כרמי, עו"ד, מומחית במיסוי מקרקעין

שתפו את הפוסט הזה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב print
שיתוף ב email
סגירת תפריט