עדכונים במיסוי מקרקעין – אוקטובר 2016

ע"א 4006/13 ברייר נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה (1.8.16) ברכישת דירה על ידי בני זוג, המהווה בידי אחד מהם דירה יחידה ובידי השני דירה נוספת – יש לחשב את מס הרכישה עבור כל אחד מבני הזוג בנפרד ביחס לשוויה המלא של הדירה (ולא מתוך החלק היחסי בשווי), ולאחר מכן לכפול בחלקו היחסי של כל אחד מבני הזוג בדירה. עע"מ 5920/14 שערי כרמיאל בע"מ (1.9.16) נקבע כי יש למסות רכישת 362 דירות להשכרה לדיור ציבורי כרכישה של נכס אחד שהוא דירת מגורים בשיעור 3.5% מכלל שווי הדירות ולא לפי שיעור של 3.5% מכל דירה בנפרד. ו"ע (מחוזי ת"א) 32809-08-10 עוגן נדל"ן מניב בע"מ (19.7.16) העוררת חתמה על הסכם עם אסותא במסגרתו נתנה לה זכות ראשונה לרכישת בניין. בשלב מאוחר יותר שלחה העוררת לאסותא הצעה למימוש הזכות ואסותא קיבלה אותה. לאחר מספר חודשים נחתם הסכם המכר. בדעת רוב נקבע יום המכירה ליום קבלת הצעת המימוש על ידי אסותא ולא ליום החתימה על הסכם המכר. נקבע כי במועד זה התגבשו מסוימות וגמירות דעת ביחס לתמורה ותנאי התשלום, שדי בהם לגבש חוזה לצורך דיני המס. בנוסף נקבע, כי במקרה של מכירת קרקע על ידי חברה, לא ניתן לנכות את עלות רכישת המניות על ידי בעלי המניות משווי המכירה. ו"ע (מחוזי חי') 9197-02-15 טווינה נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (8.8.16) בחישוב השבח במכירה על ידי יורש, אין להתיר בניכוי את מס העיזבון ששולם על היורש, מאחר שמס עיזבון כמוהו כמס שבח ביחס לתקופה שמיום הרכישה של המוריש ועד פטירתו. ו"ע (מחוזי חי') 43535-08-14 חפר-גחטן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (17.8.16) הליך פיצול מגרש מתוך נחלה ומכירתו כולל בחובו שתי עסקאות החייבות במס רכישה – עסקה של העברת הזכויות מחוכר המגרש לרוכש, ועסקה בין הרוכש לבין רמ"י – אשר שוויה יחושב לפי דמי החכירה המהוונים שעל הרוכש לשלם לרמ"י. אם הרוכש רכש זכויות במגרש לאחר הליך הפיצול, ולאחר שהמוכרים שילמו כבר דמי חכירה מהוונים לרמ"י, יהיה עליו לשלם מס רכישה רק פעם אחת, בגין מלוא התמורה ששילם למוכרים, הכוללת כבר את שוויין של שתי העסקאות האמורות. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016, תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין הרחבת הפטור ממס שבח בעסקאות תמ"א 38,כך שבמסגרת הפטור יכללו כל הזכויות הנמכרות, בין אם מקורן בתמ"א 38 ובין אם מדובר בזכויות מכוח תב"ע, וזאת בכפוף לעמידה במגבלות התמורה הניתנת לדיירים. תחולת התיקון היא על עסקאות תמ"א 38 שיום המכירה לגביהן יחול מיום פרסום החוק 21.8.16, כאשר יום המכירה ייקבע בהתאם להוראות חוק מיסוי  מקרקעין. תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית – שינויים במשטר המס מוצע להוריד את שיעור מס חברות מ-25% ל-24% בשנת 2017 ול-23% בשנת 2018; מוצע להעלות את מס יסף מ-2% מעל סכום של 800,00 ₪ ל-3% מעל סכום של 639,996 ₪; תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית – מס ריבוי נכסים מוצע להטיל מס על יחידים שבבעלותם שלוש דירות ומעלה, על כל דירה החל מהדירה השלישית. שיעור המס שיוטל על כל אחת מהדירות שימוסו יהיה 1% מסך של 15,148 ₪, במכפלת שטח הדירה בהתאם לחיוב הארנונה ובמקדם הקבוע בחוק, ועד לתקרה של 18,000 ₪ לשנה עבור כל דירה. הנישום יוכל לבחור אילו מהדירות שבבעלותו ימוסו, ובחירתו תחייב אותו למשך כל שנת המס; דירת מגורים בבעלות יחיד כוללת גם דירת מגורים שהיא בבעלות איגוד שליחיד יש באמצעות זכויותיו באיגוד חלק מהבעלות בדירה; חוק יחסי ממון אינו גובר על חזקת התא המשפחתי; החוק לא יחול על דירת מגורים בבעלות מלכ"ר, דירת מגורים שבעליה זכאי להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק העידוד בשנים בהן הוא זכאי להטבה ודירת מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפורסם על ידי המדינה או החברה הממשלתית לדיור והשכרה; הצהרה על החבות במס תוגש עד 1 בינואר של כל שנה; תשלום המס יעשה בשני שלבים – מחצית המס תשולם עד 30/6 והיתרה עד 31/12; החוק קובע חובת דיווח על החזקת דירות מגורים בנאמנות שלא דווחו עליהם. תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית – צמצום העלמות המסים והגברת אכיפת דיני המס מוצע לקבוע מנגנון מקוצר לחיוב במס שבח במכירת דירת מגורים, לפיו שיעור המס יעמוד על 20% ללא התרה ניכוי הוצאות ובניכוי פחת. עדכונים במס הכנסה ע"א 918/15 פישמן רשתות בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים דגולים (28.7.16) המערער מכר את מניותיו בחברה כדי לכסות את חובות החברה לבנק, להם היה ערב. המערער הצהיר על רווח הון ממכירת המניות וביקש לקזז ממנו את הפסד ההון בגין מחיקת חובות החברה כלפיו. נקבע כי ניתן להכיר בהפסד ההון רק אם יוכח כי אפסו הסיכויים לגבות את החוב מן החברה. מאחר שהדבר לא הוכח במקרה דנן נקבע, כי אין להתיר את הקיזוז. ע"מ (מחוזי י-ם) 30384-01-15 בירן נ' פקיד שומה ירושלים 1 (7.8.16) המערער, המנהל עסק לעריכת דין המתמחה בנדל"ן, היה הבעלים של כ- 24 דירות. הטיפול בהשכרה נעשה בחלק מהדירות על ידי קרוב משפחה של המערער ובחלקן על ידי מזכירתו, שעסקו בכך אגב אורחא לעיסוקם העיקרי. בית המשפט קבע כי המערער לא ניהל עסק להשכרת דירות ולכן יש לסווג את ההכנסה מדמי השכירות כהכנסה פסיבית החייבת במס בשיעור 10% (ר' בעניין זה גם את פסה"ד בעניין לשם (ע"מ 1001/09) ובעניין יהל (ע"מ 49967-01-14). עדכונים במס ערך מוסף ע"מ (מחוזי ת"א( 2598-04-16 יו אן סקיוריטי בע"מ נ' מע"מ בת ים (27.7.16) על בית המשפט לגלות זהירות בבואו לאזן בין זכות המשיב להבטחת הוצאותיו לבין זכותה של המערערת לקבל את יומה בבית המשפט. היות ובערעורי מס מסוג זה נהוג להטיל סכום הוצאות קבוע ולא כאחוז מסכום הערעור, נקבעה ערובה בסך של 10,000 ₪, תוך דחיית הבקשה להעמידה על 5% מהסכום השנוי במחלוקת. ע"מ (מחוזי ת"א) 31352-12-13 לורן מבני תעשיה בע"מ נ' מנהל מע"מ ומס קניה תל אביב 3 (17.8.16) בית המשפט מזכיר את העיקרון על פיו "לכסף אין סימן היכר" ולפיכך, סמיכות זמנים שבין קבלת כספים לבין הוצאת כספים אינה מצביעה על זיקה ישירה בין המקור לשימוש כאשר קיימים מקורות מימון נוספים וחלופיים. לגבי ניכוי תשומות – כאשר קיימת אי בהירות באשר לשימוש שנעשה בתשומה מסוימת, היקף התרת התשומות ייקבע בהתאם לתקנה 18 לפי עיקר השימוש. כאשר לא ניתן לקבוע את "עיקר השימוש" בשל אופייה הכללי לחלוטין, היקף ההתרה בניכוי יקבע לפי "עיקר הפעילות" של הפירמה. ע"מ (מחוזי ת"א) 1173-09 י.מ.ש השקעות נ' מדינת ישראל (מנהל מע"מ ת"א) (6.9.16) בפס"ד מפורט בן 167 עמודים נקבע כי שירותים משפטיים שניתנו על ידי עו"ד בנוגע לעיזבון במסגרת מאבק על ירושה, ניתנו לתושבת ישראל ולא לתושבת חוץ ועל כן נדחו טענות המערערת להחלת מע"מ בשיעור אפס מכוח סעיף 30(א)(5) לחוק מע"מ. ע"מ (מחוזי ת"א) 11899-01-15 סיף מתכות בע"מ נ' מע"מ באר שבע ואגף המכס ומע"מ (7.9.16) חיוב בחוב של חברה קשורה יעשה באחד משני מקרים – העברת נכסים או העברת פעילות על ידי החייב, וזאת בכפוף לתנאים הקבועים בסעיף 106 לרבות היווצרות "חוב סופי". הסעיף עשוי לחול הן לגבי חבר בני אדם והן לגבי יחיד, גם במקום בו ההעברה כאמור קדמה להפיכת חבות המס לסופית. ע"מ (מחוזי ת"א) 55212-05-12 לולו לינור מנצור נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב (13.9.16) ככלל, קביעת מס משוערת (לפי ס' 76 או לפי מיטב השפיטה) יכולה להביא בחשבון גם תשומות, לרבות כאלו שלא גובו בחשבוניות מס כדין. בנסיבות פסק הדין, ההכנסות מהעסק אשר יוחסו למערערת הופחתו לשליש והותרו בניכוי תשומות על סמך חשבוניות בלבד. ע"מ (מחוזי חי') 1923-06-13 הולנדר שטרן חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מע"מ (14.9.16) בשאלת ניכוי מס תשומות בשל עבודות פיתוח נפסק, כי החבות והאחריות החוקית לדאוג לביצוע עבודות פיתוח והקמת תשתיות ציבוריות נותרת תמיד על כתפי הרשות המקומית והיא זו המקבלת את השירות, בין אם עבודות אלו נעשות בדרך של פיתוח עצמי על ידי הרשות, ביצוע על ידי צד ג' כזרועהּ הארוכה או  הטלת העבודות על היזם תוך ויתור על אגרות והיטלים. תוצאת המס הנובעת מבחירה בכל אחת מן הדרכים היא זהה ומשכך, על היזם (המערערת) במקרה זה לשאת בתשלום המע"מ בגין שירותיו של צד ג' בביצועו את העבודות ולא לנכותו כתשומות. בנוסף, אין נפקות למצב בו מדובר בפיתוח יזם על פי תב"ע לעומת הסכם פיתוח בין הרשות ליזם. * הערת העורך: תשומת הלב כי על פי נימוקי השומה כפי שהתקבלו,  חשבונית המס מצד ג' ליזם הוצאה שלא כדין. תוספת 1 לחוזר מס הכנסה מס' 4/2002- שליטה וניהול של חברה בישראל בעקבות שלושה פסקי דין אשר ניתנו בנושא לאחרונה, רשות המיסים פרסמה מסקנות והנחיות שישמשו לעזר בבחינת שאלת קיומם של שליטה וניהול מישראל. תוך כך הושם הדגש על בחינת מיקומם של מקבלי ההחלטות בפועל בענייניה המהותיים של החברה המתווים את דרך פעולתה. תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית – צמצום העלמות המסים והגברת אכיפת דיני המס מוצע לתקן את הגדרת החלופה הראשונה למונח "עסקת אקראי" שבסעיף 1 לחוק  כך שיחול מע"מ גם לגבי מכירה של מקרקעין, כשהיא נושאת אופי מסחרי; עוד מוצע לבטל את מבנה הרישום והדיווח לצרכי מע"מ המכונה "איחוד עוסקים".  הצעת חוק לעידוד השקעה באנרגיות מתחדשות (הטבות מס בשל הפקת חשמל מאנרגיה מתחדשת- הוראת שעה), התשע"ו- 2016 במטרה לעודד יצרני חשמל ביתיים מוצע, כי ככל שההכנסה ממכירת החשמל שיופק אינה הכנסה מעסק/משלח יד וככל שהמתקן להפקת החשמל כאמור מחובר לבית המשמש למגורים בלבד ומחובר כדין לרשת החשמל – יינתן פטור מרישום כעוסק לצרכי חוק מע"מ ומהגשת דו"חות שנתיים וניהול פנקסי חשבונות ללא תלות בגובה ההכנסה.  החלטת מיסוי 5258/16  – הפקת הודעת זיכוי מרכזת חברה המוכרת ללקוחות המנויים על מועדון צרכנות המקנה הנחה בקניית טבין, מנפיקה במעמד המכירה תלוש מקופה רושמת במחיר המלא ומקבלת את התמורה מחברת כרטיסי האשראי אחת לחודש, בניכוי ההנחה. אושר לחברה להוציא מדי חודש הודעת זיכוי מרכזת בגובה ההפרש שבין התמורה שקיבלה בפועל לזו שנרשמה בספריה וזאת ביחס ללקוחות פרטיים בלבד. הבקשה להוצאת הודעת זיכוי מרכזת ביחס לעבר (אז הוצאה חש' מס ולא קבלה) נענתה בשלילה ולגבי תקופה זו שמורה לה הדרך להנפיק הודעת זיכוי ספציפית לכל לקוח.]]>

שתפו את הפוסט הזה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב print
שיתוף ב email
סגירת תפריט