ע"א 6107/20 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' מעין ושלמה נחמה – דירת מעטפת ששופצה לפני המכירה מזכה בפטור ממס שבח

בית המשפט העליון דחה בדעת רוב את ערעור מנהל מיסוי מקרקעין על פסק דינה של ועדת הערר. נקבע כי דירת מגורים שהיתה במצב מעטפת ושופצה בסמוך לפני המכירה לצורך עמידה בתנאי הפטור, תסווג כדירת מגורים מזכה לצורך קבלת פטור ממס שבח. כן נקבע, כי בנסיבות העניין, עבודות השיפוץ שנעשו לצורך הכשרת הדירה לראויה למגורים הן חלק מעסקה כוללת שאינה בגדר עסקה מלאכותית, שכן בבסיס העסקה עמדה מטרה מסחרית כלכלית טהורה – מכירת דירת מגורים תמורת 45 מש"ח. בנוסף, נקבע כי אין מדובר בהפחתת מס בלי נאותה, שכן נקודת המוצא היא, כי נקיטת צעדים על ידי הנישום כדי להיכנס לגדרו של פטור או הטבת מס, אינה פסולה כשלעצמה.

ע"א 7610/19 מנהל מס שבח תל אביב 1 נ' גליס – העברת נכסי מקרקעין לנאמנות

זוג תושבי קנדה העבירו נכסי מקרקעין באופן בלתי חוזר לנאמנות בה הנהנית היא נכדתם תושבת ישראל. לפי הסכם הנאמנות, קיימת אפשרות לשינוי זהות הנהנים בנאמנות. עיקר המחלוקת היה בשאלה, האם הקניית נכסי המקרקעין לנאמן נחשבת כ"מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין, או, כפי שנקבע בסעיף 75ז(ד) בפרק הנאמנויות של פקודת מס הכנסה, הענקה כאמור אינה מהווה "מכירה" ואירוע המס נדחה למועד מכירת הנכס על ידי הנאמן או למועד חלוקת נכסי הנאמנות לנהנים. בית המשפט העליון הכריע בעניין זה, בשונה מבית המשפט המחוזי, כי הוראות סעיף 75ז(ד) לפקודה לא חלות על מכירות שחל עליהן חוק מיסוי מקרקעין, אלא רק על מכירות לפי פרק ה' לפקודה. עוד נקבע, כי הוראות הפטור הרלוונטיות המצויות בסעיפים 3 ו- 69 לחוק מיסוי מקרקעין לא חלות במקרה דנן. באשר לסעיף 69 לחוק, נקבע שמאחר שהנכדה היא איננה הנהנית הסופית, לא מתקיים התנאי המהותי של הסעיף הדורש קיומו של נהנה ספציפי, סופי ומיודע במועד הקניית הנכס לנאמן. באשר לסעיף 3 לחוק נקבע, כי הסעיף מונה רשימה סגורה של מקרים בהם ההקניה לנאמן לא תיחשב מכירה, ממנה משתמע הסדר שלילי ביחס לחיקוקים אחרים.

ו"ע (מחוזי ת"א) 22605-02-19 רוק גלן אחזקות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א – שווי המכירה ברכישת מניות באיגוד מקרקעין

העוררת רכשה מניות בחברת דקוטה, המהווה איגוד מקרקעין. דקוטה מחזיקה בעקיפין במניות בחברת מחצית היובל, שאף היא איגוד מקרקעין. מחצית היובל היא בעלת זכויות חכירה ל-49 שנה עם אופציה ל-49 שנים נוספות במקרקעין עליהם הוקמה קריית הממשלה בת"א. חלק מהקומות בקריית הממשלה מושכרות על ידי מחצית היובל למשרדי ממשלה, בצירוף אופציה לרכישת זכויות החכירה של מחצית היובל במקרקעין המושכרים. יתר הקומות מושכרות למשכירים שונים. העוררת טענה, כי לצורך הערכת שווי המקרקעין לעניין החיוב במס רכישה בגין רכישת המניות בדקוטה, יש להפחית את שווי המקרקעין המושכרים למשרדי הממשלה, שכן בשל האופציה לרכישת הזכויות, שסבירות מימושה היא מאוד גבוהה, לא ניתן לומר כי מדובר בזכות במקרקעין. הערר נדחה ונקבע, כי מאחר שמחצית היובל היא חוכרת הזכויות במקרקעין לתקופה מצטברת של 98 שנה, היא בעלת זכויות בכלל המקרקעין המוחכרים, לרבות החלק המושכר למשרדי הממשלה, וזאת ללא קשר לתקופת החכירה הנותרת או לסבירות מימוש האופציה לרכישת זכויות החכירה ממנה על ידי השוכרת.

החלטת מיסוי 7453/22 – אופציית מכר בעסקת BOT – החלטת מיסוי בהסכם

חברה זכתה במכרז לביצוע פרויקט  BOTעבור חברה אחרת (המחכירה) שכולל תכנון, מימון, הקמה ועוד של המבנים נשוא הפרויקט עבור המחכירה. תקופת הזיכיון היא 24 שנים ו-11 חודשים שבסיומה תחזיר החברה על המבנים למחכירה. בעקבות סכסוך שהתגלע בין החברה למחכירה הגיעו הצדדים לפשרה בדבר הענקת פיצוי כספי מהמחכירה לחברה או לחלופין, הארכת תקופת הזיכיון (חלופה ב'), כאשר הבחירה בין החלופות נתונה למחכירה בלבד. הצדדים ביקשו לאשר, כי במועד החתימה על הסכם הפשרה, חלופה ב' לא תחשב כמכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין. הבקשה אושרה ונקבע כי חלופה זו תהווה אופציית מוכר שאינה מהווה עסקה במקרקעין לעניין החוק, בכפוף לתנאים הבאים:  זכות הבחירה בחלופה זו תינתן למחכירה החל ממועד החתימה על הסכם הפשרה ועד תום תקופת הזיכיון; זכות החכירה תהא של המחכירה באופן בלעדי; תשמר שקילות כלכלית בין חלופת הפיצוי וחלופה ב'; הבחירה בין החלופות תעוגן בהסכם שיבהיר שמדובר באופציית מחכיר; תקופת הזיכיון לא תעלה על 25 שנה. בנוסף נקבע, כי במועד הבחירה בין החלופות, וככל שתבחר חלופה ב', ייבחן, בין היתר, אם מדובר במכירה של זכות במקרקעין בהתחשב בתקופת החכירה המצטברת המירבית.

החלטת מיסוי 3087/22 – תקופת השלמת הבנייה בהעברת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית – החלטת מיסוי בהסכם

חברה B (קולטת) מוחזקת ב-100% על ידי חברה A (מעבירה). חברה A מחזיקה חברות בנות שעוסקות בפרויקטים של התחדשות עירונית (חברות פרויקט), הנמצאים בשלבים מקדמיים בלבד (טרם הגיע בהם יום המכירה). החברה המעבירה מבקשת לבצע שינוי מבנה לפי סעיף 104א(ב1) לפקודה, במסגרתו יועברו מניותיה בחברות הפרויקט לחברה הקולטת, כנגד הקצאת מניות בחברה הקולטת. אחד התנאים להטבות המס לפי סעיף זה הוא, כי אם הנכס המועבר הוא קרקע, תושלם בניית בניין על גבי הקרקע בתוך 5 שנים ממועד ההעברה. הצדדים ביקשו לקבוע, כי פרק הזמן להשלמת הבניה ימנה מיום המכירה שייקבע בעסקאות ההתחדשות העירונית ולא מיום ההעברה של המניות. הבקשה אושרה ונקבע, כי התקופה לסיום הבנייה תמנה מיום המכירה הנדחה לפי הוראות פרק חמישי 4 ו-5 לחוק, ביחס לאותה קרקע בלבד, בכפוף לכך שבמועד ההעברה טרם הגיע יום המכירה מבחינה עובדתית ומהותית ולכן לא מתאפשרת התחלת הבנייה.