עניינו של פסק-הדין בערר על החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין י-ם, אשר קבע, כי העוררים אינם זכאים לפטוֹר ממס שבח על-פי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), תשע”א-2011 (“הוראת-השעה”) במכירת דירות מגורים שהוקמו ללא היתר, ונהרסו בסמוך לאחַר המכירה, וזאת על פי התחייבות חוזית של המוכרים לקונים בהסכם המכר.

העוררים היו בעלי הזכויות במשק. על הקרקע היו בנויים בית מגורים (הדירה העיקרית) ולול. בתקופה שבין שנת 2000 לשנת 2005 הפכו העוררים את הלול לשלוש דירות מגורים.

מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי העוררים זכאים לפטור ממס שבח רק בגין הבית המקורי שעמד בנחלה ואילו בגין הלול שהוסב ליחידות דיור, שבסופו של יום נהרסו (לאחר המכר), לא ניתן לקבל פטור ממס. המנהל התבסס על עמדת רשות מקרקעי ישראל (הבעלים של הקרקע), אשר לא אישרה להכשיר את הבנייה הבלתי חוקית שבוצעה בלול, ככל שלא יינתן לה היתר כדין.

המנהל קבע בנוסף, כי גם אם ניתן לראות בלול שהוסב שלא כדין ליחידות דיור כ”דירת מגורים מזכה”, יש לקבוע את שווי הדירות עד להריסתן בהתבסס על נתוני השכרה תוך הפחתת עלות הריסת יחידות הדיור.

ועדת-הערר, מפי יו”ר הוועדה , כבוד השופט דורות, דחתה את הערר .

נקודת המוצא בפסק הדין היתה, כי בהתאם לפסיקה, ההכרעה בשאלה, האם דירה “מיועדת למגורים לפי טיבה” תתבצע בהתאם למבחן אובייקטיבי. דהיינו, יש לבדוק קיומו של פוטנציאל ממשי להשתמש בדירה למגורים. לצורך מבחן זה, ייבדק ייעוד הדירה מבחינה תכנונית, והאם הדירה אכן נבנתה בהתאם לתכניות הבינוי התקפות.

באשר לשאלת זכאותם של העוררים לפטוֹר ממס שבח על-פי הוראת-השעה קבע כב’ השופט דורות, כי מתן הפטוֹר כאמור לא מגשים את מטרת הוראת-השעה וכי במקרה דנן, בו הדירות נהרסו מיד לאחר המכר על פי התחייבות המוכרים, לא מתקיים המבחן האובייקטיבי בדבר פוטנציאל ממשי להשתמש באותן הדירות כדירות מגורים לצרכי קבע.

לסיכום, ועדת הער קבעה כי לא יינתן פטור לדירת מגורים כאשר הייעוד התכנוני של הנכס אינו מגורים או שהנכס נבנה שלא בהיתר.

ועדת הערר קבעה בנוסף, כי היות שהסבת הלול לדירות נעשתה ללא היתר ובניגוד לתוכניות ואותן דירות נהרסו בסמוך לאחַר עסקת המכר, אין מקום להכרה בהוצאות ההסבה של הלול לדירות מגורים.