תשלום מס רכישה על תמורה שמשתלמת בשירותי בניה – פס"ד א.ק.מ דה וינצ'י

תשלום מס רכישה על תמורה שמשתלמת בשירותי בניה – פס"ד א.ק.מ דה וינצ'י – עדי קימל, עו"ד

בשנת 2015 רמ"י העמידה למכירה זכויות חכירה ארוכות טווח במגרש בת"א, בו ניתן להקים פרויקט למגורים, משרדים ומסחר. על פי תנאי המכרז, היזם הזוכה נדרש לשלם סכום כסף מזומן עבור זכויות החכירה, וכן, כתמורה נוספת, לתכנן ולבנות על חשבונו שטחי מגורים, מקומות חניה ושטחי ציבור אשר יימסרו ללא תמורה לרמ"י ולעיריית ת"א.

העוררת אשר זכתה במכרז, חויבה במס רכישה בגין הסכום אותו הציעה במזומן וכן בגין שווי שירותי התכנון והבנייה שהיא התחייבה לבצע כתמורה נוספת, כפי שזה נקבע במסגרת שמאות שהוצאה ע"י רמ"י. העוררת ורשות המסים נחלקו בשאלה, האם מס הרכישה בגין התמורה הנוספת צריך להיגזר מהשווי המהוון של עלויות התכנון והבנייה הנ"ל, או שמא אין הצדקה לעריכת היוון.

כב' השופט קירש, בדעת מיעוט, אימץ את עמדת העוררת וקבע, כי יש מקום לעריכת היוון. לעמדת השופט, על אף שאין ביטוי מפורש בחוזה לעסקת אשראי, מקום בו הנסיבות הקונקרטיות והמהות הכלכלית של העסקה מביאות למסקנה כי מדובר גם בעסקת אשראי, יש להוון את התמורה.

ביחס למקרה זה, קבע השופט, כי שווי התמורה הנוספת, כפי שנקבע בשמאות, הוא בערכים של היום, ועל כן ברי כי יש לערוך לשווי זה היוון. בנוסף נקבע, כי ניתן לשער שפריסת עלות המטלות הציבוריות על פני תקופה ארוכה אפשרה לעוררת להציע סכום מזומנים גבוה יותר כמרכיב העיקרי בתמורה, ובנסיבות אלו אלמנט הדחייה כבר שוקלל בהצעה עצמה. לפיכך, חישוב התמורה לצורך מס רכישה על בסיס עלויות הבנייה הנומינאליות, ללא היוון, לא ישקף נכונה את היקף התמורה המשולמת. בנוסף קבע השופט, כי יש להביא בחשבון שהעסקה דנן הקנתה לרמ"י הטבה כלכלית בדמות קיבוע יוקר הבנייה, וכך, ככל שמשך הבנייה הצפוי ארוך יותר, שוויו של קיבוע עלויות הבנייה אף גדול יותר, וזו סיבה נוספת להצדקת ההיוון. עוד קבע השופט, כי המקרה הנוכחי ראוי להתייחסות הדומה לזו המעוגנת בהוראת ביצוע 23/98 של רשות המסים, העוסקת בעסקאות קומבינציה, ומאפשרת במקרים מסוימים היוון של שווי שירותי הבנייה לצורך קביעת שווי המכירה.

עמדת הרוב בפסה"ד סברה אחרת, וקבעה כי הערכת השווי ההוגן של שירותי הבנייה שנעשתה נכון למועד המכרז מביאה בחשבון את הדחיה במסירת שירותי הבנייה, כמו גם את הסיכונים שבדחייה, תנודות מחירים אפשרויות וכיוצא באלה. משכך, השווי שהוערך כשווי שירותי הבנייה ליום המכירה הוא השווי ההוגן למועד זה, והוא משקף את מכלול היתרונות והחסרונות של מימד הזמן בדחייה. עוד נקבע, כי גם אם מוצדק להוון את שווי שירותי הבנייה, הרי שמס שגבייתו כרוכה במחלוקות וחיכוכים בעניין אופן חישוב ההיוון ושקלול ההיבטים הכלכליים והעסקיים בעסקה אינו בגדר מס "טוב" ויעיל.

]]>

שתפו את הפוסט הזה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב print
שיתוף ב email
סגירת תפריט