יום הרכישה ושווי הרכישה – בפירוק איגוד מקרקעין בראי תיקון 55 לחוק

פירוק של איגוד מקרקעין מהווה לפי צורתו עסקה במקרקעין. בהעברת המקרקעין מאת האיגוד לידי בעלי המניות מועברת "זכות במקרקעין" בדרך של "מכירה" ולפיכך, באופן עקרוני ובהתאם להגדרות המקובלות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), נוצר אירוע מס. ואולם, בשל העיקרון לפיו אין למסות עסקאות רעיוניות (עסקאות הנעדרות תוכן כלכלי, כגון עסקאות בהן האדם סוחר עם עצמו), נמנע המחוקק מהטלת מס על פירוקים של איגודי מקרקעין. בהתאם נקבע בסעיף 71 לחוק, כי בהתקיים תנאים מסויימים (אשר בעיקרם מבקשים לוודא, כי העברת המקרקעין אגב הפירוק הינה העברה הנעדרת תוכן כלכלי) יועברו המקרקעין ללא חבות במס שבח

קרא עוד

ניכוי פחת שלא נדרש משווי הרכישה – האומנם רע הכרחי?

כונס הנכסים של חברת סלון מרכזי למכונות כביסה וטלויזיה בבית אל על בע"מ (להלן: "החברה") מכר את זכויות החברה בחניון שהיה בבעלותה (להלן: "הנכס") במסגרת הליכי הוצאה לפועל בשנת 2001. במסגרת המכירה התחייב הכונס להעניק לקונה נכס נקי מחובות, ועל כן נשא בתשלום מס רכוש שרבץ על הנכס בגין השנים 1996-1999. בשומה העצמית שנערכה על ידו, ביקש הכונס להכיר בהוצאה בגין מס רכוש כהוצאה מוכרת ולהקטין בעזרתה את השבח החייב במס. מנהל מס שבח בשומתו סירב להתיר את ניכוי ההוצאה, וזאת הואיל וניתן היה לנכות, לדעתו, את ההוצאה במסגרת פקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה").

קרא עוד

קיזוז הפסד רטרואקטיבי מול שבח מקרקעין

22/02/2015 – עיתון גלובס סעיף 28 לפקודת מס הכנסה קובע כי הפסד שהיה לאדם בשנת המס מפעילות עסקית ניתן לקיזוז כנגד כל מקור הכנסה, אפשרות קיזוז גורפת שכזו חלה רק…

קרא עוד

הערות בשולי הפסיקה והחקיקה

ברשימה זו נסקור סוגיות שונות העולות ממספר פסקי-דין והוראות חוק שנתקבלו. הנחה על רכישה בתקופה הקובעת ברשימתנו "שני כתובים המכחישים זה את זה - (אימתי) יבוא הכתוב השלישי ויכריע ביניהם?"[1] עמדנו על הסתירה הקיימת בין פסיקות שניתנו על ידי ועדות הערר השונות בעניין ההנחה במס שבח בתקופה הקובעת (התקופה שהחל מיום ה-7.11.01 ועד ליום 31.12.03) בשני הקשרים: בהקשר של הפקעה - האם יש להעניק את ההנחה גם במקרה של הפקעה, בה ניתן זיכוי של מחצית המס, ובהקשר של מס מכירה - האם יש להעניק את ההנחה גם בהתייחס למס המכירה.

קרא עוד

עדכונים במיסוי מקרקעין – פברואר 2015

ו”ע (מחוזי ת”א) 37199-03-10 גוב גיא בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (16.12.14) איגוד מקרקעין שבו החזיקו שני בעלי מניות, הקצה מניות לחברת חן והדר, באופן שדילל כמעט לחלוטין את…

קרא עוד

עדכונים במיסוי מקרקעין – דצמבר 2014

  ע”א 3178/12 שלמי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נתניה (17.11.14) בית-המשפט העליון קבע, כי החזקה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, לפיה רואים בני-זוג כ”מוכר אחד” לצורך הפטור ממס שבח…

קרא עוד

אפקט האפס על התחדשות עירונית

שלילת ניכוי מס התשומות הפך פעמים רבות עסקאות התמ”א 38 ופינוי בינוי לבלתי כדאיות בשבוע שעבר אישרה ועדת הכספים של הכנסת את הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס’ 45),…

קרא עוד

אפקט מע”מ בשיעור אפס על התחדשות עירונית

09/11/2014, עיתון גלובס שלילת ניכוי מס התשומות הפך פעמים רבות את עסקאות התמ”א 38 ופינוי בינוי לעסקאות לא כדאיות כלכלית ופעמים רבות לא יצאו אל הפועל בשל כך בשבוע שעבר…

קרא עוד

עדכונים במיסוי מקרקעין – אוקטובר 2014

ע”א 5865/11 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ’ דגון בתי ממגורות לישראל בע”מ (14.8.14) המערערת השיבה לידי המדינה מקרקעין שחכרה ממנה, בתום תקופת חכירה קצובה ללא אופציה, כנגד פיצוי בעד המבנים…

קרא עוד

עדכונים במיסוי מקרקעין – אוגוסט 2014

ו”ע (מחוזי חי’) 32738-09-12 שערי כרמיאל בע”מ נ’ מנהל מס שבח חיפה (11.7.14) רכישת מקבץ דיור אינה מהווה רכישה של דירות מגורים כמספר היחידות במקבץ אלא רכישה של  נכס אחד,…

קרא עוד