הטבות מס לבנית דיור להשכרה לטווח ארוך יסייעו בהפחתת מחירי הדירות

23.7.17

החוק לעידוד השקעות הון מעודד בנייה להשכרה למגורים לטווח ארוך באמצעות מתן הטבות מס שונות, הכוללות, בין היתר, שיעור מס מופחת על הכנסה חייבת הנובעת ממכירה או השכרה של הנכס - 11% לחברה ו- 20% ליחיד. לאחרונה פורסם תזכיר חוק המציע הטבות המס נוספות בנסיבות אלו. ההטבות כוללות הפחתת שיעורי המס לחברות, שינועו בין 11% ל-7.5% בהתאם לתקופת ההשכרה (5, 10 או 15 שנים). כן מוצע לקבוע חיוב במס רכישה בשיעור 0.5% לחברה הרוכשת קרקע לבניית בניין להשכרה בתנאים מסוימים. הטבות המס מותנות, בין היתר, בסיום בנייה עד 31.12.22 ויחולו רק על בניין שבו לפחות 30 דירות. מדובר בהטבות ראויות, אם כי לעמדתנו יש להקל בתנאים לקבלתן, כגון להפחית משמעותית במספר הדירות שצריכות להיכלל בבניין לצורך קבלת ההטבה.

קרא עוד

החלפת דירות בתמ”א 38/2

16.7.17

לעיתים במסגרת עסקת תמ"א 38/2 מבקשים הדיירים להחליף את דירת התמורה שהיו אמורים לקבל במסגרת העסקה בדירה אחרת. עסקה כאמור עשויה להוות עסקת חליפין אשר מקימה חבות גבוהה במיסוי מקרקעין. בהחלטת מיסוי שפורסמה לאחרונה נקבע כי החלפת דירה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 לא תהווה עסקת חליפין וזאת בכפוף לכך כי הסכם החלפת הדירות ייחתם עד סיום בניית הדירה או בסמוך לאחר מכן, ההחלפה נעשתה בתום לב, ואין בה משום מכירה חוזרת של דירת התמורה ממנה הפיק הדייר שבח ריאלי. בהתאם להחלטת המיסוי במידה ויהיה הפרש בשווי דירות התמורה, רק ההפרש ימוסה במיסוי מקרקעין כעסקה נפרדת שיום מכירתה הוא יום החתימה על הסכם החלפת הדירה. במידה ושווי הדירה החדשה זהה לשווי דירת התמורה המקורית לא תקום כלל חבות במיסוי מקרקעין.

קרא עוד

הקלות במס שבח

25.6.2017

בשנת 2015 חוקקה הוראת שעה המקנה הקלה במס שבח לתקופה מוגבלת למוכרי קרקע המיועדת לבנית 8 דירות לפחות בתנאים מסוימים. אחד התנאים לתחולתה של הוראת השעה קובע כי יש להשלים את הבנייה בתוך תקופת זמן מוגבלת. בהקשר זה התעוררה השאלה, מה הדין במקרה בו ניתנת אופציה לרכישת הקרקע – האם המועד ממנו יש למנות את התקופה הקבועה בהוראת השעה הוא מועד מתן האופציה או מועד מימוש האופציה? לאחרונה פרסמה רשות המיסים שתי החלטות מיסוי הנוגעות לפרשנותה של הוראת השעה. בהחלטה 1167/17 נקבע, כי התקופה תמנה מיום מימוש האופציה, ככל שהאופציה מומשה בתקופה הקובעת לפי הוראת השעה. החלטת המיסוי השנייה - החלטה 3157/17 - עוסקת בנסיבות של הענקת אופציה על ידי בעלי מניות בחברה ליזם, במטרה שהאופציה תמומש לאחר פירוק החברה והעברת המקרקעין לבעלי המניות. בהחלטה זו נקבע, כי הוראת השעה תחול גם בנסיבות אלו, למרות שהזכות במקרקעין טרם הגיעה לבעלי המניות במועד מתן האופציה. כן נקבע, כי תקופת הבנייה לפי הוראת השעה תימנה מיום מימוש האופציה.

קרא עוד

בשורה בפטור להיטל השבחה

9/7/17

בית המשפט העליון פסק בדיון נוסף כי הפטור מהיטל השבחה במקרה שבו מדובר בהיתר לבנייה/הרחבה של דירת מגורים, אשר שטחה הכולל אינו עולה על 140 מ"ר, והיא עתידה לשמש את המחזיק במקרקעין או קרובו למגוריו או למגורי קרובו משך זמן שאינו פחות מארבע שנים מגמר הבניה ועד מכירתה, שניתן לכל אחד מהמחזיקים העומדים בתנאי הסעיף, ולא פעם אחת לכל המחזיקים בנכס. בית המשפט העליון קבע, בין היתר, כי קביעה זו מתיישבת עם תכלית הפטור. שכן מתן פטור לכל אחד ממחזיקי המקרקעין יאפשר את פיתוח המקרקעין לתועלתו האישית והחברתית, ייצור וודאות וקלות ויביאו לשוויון במס. בית המשפט קבע כי היישום בעניין קבוצות הרכישה ייבחן בנפרד ואולם לדעתנו קיימת השפעה לפסק הדין בנושא זה.

קרא עוד

הקלה בזכאות לפטור ממס שבח בעסקאות פינוי בינוי

2.7.17 אחד מהתנאים לזכאות לפטור ממס שבח בעסקת פינוי בינוי הוא מכירת כל הזכויות במקרקעין על ידי הדייר, במקביל ניתן לדייר פטור ממס רכישה ברכישת הדירה החדשה מהיזם. ואולם במקרים רבים קיים צורך לבנות את הסכם הפינוי בינוי כעסקת קומבינציה והיה חשש שבשל כך תישלל הזכאות לפטור, על אף שמבחינה כלכלית מדובר באותה עסקה במסגרתה מוכר הדייר חלק מזכויותיו ליזם עבור קבלת שירותי בניה ביתרת הזכויות. בהחלטת מיסוי חדשה נקבע כי בהסכם פינוי בינוי שהוגדר כהסכם קומבינציה לא יישלל הפטור, אולם מאחר ומדובר במכר חלקי הפטור יהיה חלקי ובהתאם לחלק הזכויות שנמכרו על ידי הדייר. החשיבות בהחלטת המיסוי היא למשל במקרים בהם הדיירים אינם זכאים לפטור וההסכם נוסח כמכר חלקי כדי להפחית את המס באופן ששווי המכירה יהיה חלקי ולא תקום חבות במס רכישה לדייר.

קרא עוד

החבות במס רכישה בפירוק חברה

18.6.17

סוגיית החיוב במס רכישה בהעברת נכס במקרקעין אגב פירוק איגוד, לבעלי הזכויות בו, מוסדרת בתקנות מס רכישה. בפסה"ד בעניין אולמן נדונה פרשנותה של תקנה 27(ב) לתקנות. במקרה זה התפרקה חברה זרה שבבעלותה חברה ישראלית המחזיקה נכסי מקרקעין. נכסי החברה הזרה בישראל, קרי - מניותיה בחברה הישראלית, הועברו לידי העוררת אגב הפירוק. העוררת טענה לפטור ממס רכישה בפירוק מכוח תקנה 27(ב), שכן מניות החברה הזרה בחברה הישראלית נרכשו לפני 27/7/83.ועדת הערר קבעה, כי בהתאם ללשון התקנה, הפטור ניתן רק במקרה של העברת זכויות במקרקעין אגב פירוק, אם הזכות במקרקעין היתה בבעלות האיגוד המתפרק ביום 27/7/83. במקרה זה, הזכויות שהועברו לעוררת אגב הפירוק היו זכויות באיגוד מקרקעין – מניות בחברה הישראלית, להבדיל מזכויות במקרקעין עצמם, ועל כן נקבע כי העוררת אינה זכאית לפטור ממס רכישה והערר נדחה.

קרא עוד

רכישת מקרקעין בנאמנות עבור חברה בייסוד

11.6.17

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר רכישת נכס ע"י נאמן עבור נהנה והעברתו מהנאמן לנהנה בפטור ממס. הפטור בהעברה מנאמן לנהנה יחול רק ברכישת נכס עבור נהנה ספציפי אשר מזוהה ביום העסקה. ולכן, יישום הוראת הפטור במקרה בו יזם רוכש מקרקעין עבור חברה בייסוד אינו מובן מאילו שכן, עדיין אין נהנה מזוהה ביום הרכישה (פס"ד לנדשפט). למרות זאת, בהתאם לפרקטיקה המקובלת ושאינה מחייבת את רשויות המס תוכר נאמנות עבור חברה בייסוד וזאת בתנאי שהמוכר ידע שהמקרקעין נרכשו עבור תאגיד , וכן, בתנאי שהיזם ידע עבור איזה תאגיד הוא רוכש את הזכות. (במקרים מסוימים הכירו רשויות המס בנאמנות גם כאשר במועד רכישת הזכות ע"י הנאמן לא היה תאגיד בייסוד וזאת אם היזם החזיק בהון המונפק של החברה לאחר הקמתה ). וכן כי האיגוד אישר הרכישה לאחר הקמתו.

קרא עוד

הסכם יחסי ממון ומיסוי מקרקעין

4.6.17

נושא התא המשפחתי במיסוי מקרקעין עבר מהפיכה. בית המשפט העליון בעניין שלמי קבע שני תנאים מצטברים לסתירת החזקה – הצגת הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית והוכחת הפרדה רכושית בפועל. מאז קביעת ההלכה ניתנו מספר פס"ד בסוגיה ע"י ועדות הערר. ואולם, עיון מעמיק בהם חושף אי אחידות באופן יישום הלכת שלמי. כך למשל, פסה"ד בעניין רפפורט ובעניין קויתי עסקו בנסיבות דומות, בהן בני הזוג התגוררו במשותף בדירה שהיתה בבעלות אחד מהם עוד טרם הנישואים ונערך ביניהם הסכם ממון, אך התוצאה אליה הגיעו ועדות הערר היתה שונה. זאת לדעתנו, בשל יישום שונה של הלכת שלמי, ובין היתר, של מבחן המגורים המשותפים כקריטריון לבחינת הפרדה רכושית בפועל, וכן לאור שקלול של קריטריונים נוספים כגון עיתוי עריכתו של הסכם הממון ותשלום דמי שכירות לחשבון משותף, אשר הביאו לתוצאות שונות.

קרא עוד

המפתח לחיוב במע”מ על שכירות למגורים

פסק דין המפתח עוסק בשאלת החלת הפטור מתשלום מע"מ על השכרה למגורים מכח סעיף 31(1) לחוק מע"מ, וקבע כי על אף שהדירה המושכרת משמשת רק למגורי הדייר ומשפחתו, העסקה לא תהנה מהפטור "למגורים". המערערת שכרה דירות מגורים מבעלים פרטיים והשכירה אותן הלאה ללקוחותיה. חלקם עובדי שגרירות אשר בהסכמים עימם הצטרפה להסכם גם השגרירות כ"שוכרת" (יחד עם הדייר). משכך, בנסיבות אלה קבע ביהמ"ש כי לא חל הפטור במע"מ ואולם קבע ביהמ"ש בניגוד לעמדת מע"מ כי החבות תחול רק על ההפרש בין המחיר שמשלמת המערערת לבעלים למחיר שגובה מהדיירים. זאת, מכח ההסדר הקיים בהוראות סעיף 5(ב) לחוק. בהתאמה, בגין הדירות הספציפיות שחויבו הותר לחברה לדרוש מס תשומות בשל הוצאותיה. פסה"ד מעלה מספר תהיות באשר לאיון הפטור וכן, בקשר לזהות הדייר (ובעקבותיה השכרה פטורה/חייבת) כקריטריון להתרת התשומות בניכוי.

קרא עוד

זהירות בפירוק איגוד מקרקעין

21.5.17

במסגרת חוק ההסדרים וכחלק מהרפורמה שתכליתה להתמודד עם תכנוני-מס המהווים ניצול לרעה של שיטת המיסוי הדו-שלבי החלה על חברות, התווספה מגבלה הקובעת כי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק פטור ממס בעת פירוק חברה אגב העברת נכסי המקרקעין שלה לידי בעל המניות, לא יחול לעניין נכס מסוג דירה שהועמדה לשימוש בעל המניות "בשנת המס 2015 ואילך". נשאלת השאלה, האם הכוונה היא אך ורק לדירות שהועמדו לשימוש בעל המניות החל משנת 2015 או שמא אף לדירות שהועמדו לשימושו לפני שנת 2015 ונעשה בהן שימוש גם לאחר מכן? דומה, כי מתן פרשנות לפיה יש להחיל את המגבלה אף על דירות שהועמדו לשימושו לפני שנת 2015 (כנראה כפי עמדת רשות המיסים) תביא להחלת מס באופן רטרואקטיבי ולמצב בו לעולם לא יהיה ניתן לפרק חברה תוך ניצול הפטור האמור.

קרא עוד