הסכם אי תחרות בין יחיד לחברה שבבעלותו כעסקה מלאכותית

27.8.17

לאחרונה פסק בית המשפט בנושא העסקה המלאכותית (פסה"ד יוניסיאן) באופן שיכול להשפיע על היבטי מיסוי המקרקעין, כך שאם אין יסוד מסחרי ראוי לפעולה או לעסקה שנעשתה יש לראות בעסקה כמלאכותית . עובדות פסק הדין עסקו בחברה בבעלות מלאה של יחיד שנתנה שירותי ייעוץ למשרד רו"ח בתחום התמריצים. החברה התחייבה בתניית אי תחרות במשך תקופה של ארבע שנים לאחר סיום ההתקשרות ביניהם. בסמוך לסיום ההתקשרות, חתם היחיד על הסכם עם החברה שבבעלותו במסגרתו התחייב שלא להתחרות בעסקו של משרד רו"ח בתחום התמריצים בתמורה כספית. היחיד טוען כי התמורה מהווה הכנסה הונית בשיעור מס מופחת, החברה ביקשה לנכות את התמורה ששילמה כהוצאה בייצור הכנסתה. בית המשפט קבע כי סיווגה הנכון של התמורה בשל סיווג העסקה כמלאכותית הינה קבלת דיבידנד בידי היחיד, וזאת מבלי שתותר הוצאה בחברה.

קרא עוד

הטבות מס לבנית דיור להשכרה לטווח ארוך יסייעו בהפחתת מחירי הדירות

23.7.17

החוק לעידוד השקעות הון מעודד בנייה להשכרה למגורים לטווח ארוך באמצעות מתן הטבות מס שונות, הכוללות, בין היתר, שיעור מס מופחת על הכנסה חייבת הנובעת ממכירה או השכרה של הנכס - 11% לחברה ו- 20% ליחיד. לאחרונה פורסם תזכיר חוק המציע הטבות המס נוספות בנסיבות אלו. ההטבות כוללות הפחתת שיעורי המס לחברות, שינועו בין 11% ל-7.5% בהתאם לתקופת ההשכרה (5, 10 או 15 שנים). כן מוצע לקבוע חיוב במס רכישה בשיעור 0.5% לחברה הרוכשת קרקע לבניית בניין להשכרה בתנאים מסוימים. הטבות המס מותנות, בין היתר, בסיום בנייה עד 31.12.22 ויחולו רק על בניין שבו לפחות 30 דירות. מדובר בהטבות ראויות, אם כי לעמדתנו יש להקל בתנאים לקבלתן, כגון להפחית משמעותית במספר הדירות שצריכות להיכלל בבניין לצורך קבלת ההטבה.

קרא עוד

בג”צ קבע – פקיד השומה רשאי לסרב להנפקת אישור לקיזוז הפסד מול שבח מקרקעין

לפי חוק מיסוי מקרקעין, מס השבח הוא מקדמה על חשבון מס הכנסה, ולמוכר זכויות במקרקעין ניתנת אפשרות להמציא אישור מפקיד השומה לפיו יש להפחית מהשבח סכום כלשהו, לרבות בשל קיזוז הפסדים. סוגיית קיזוז ההפסדים בשומת מס שבח עלתה לאחרונה בפסה"ד בעניין ויינברג (בג"צ 5016/17). העותר טען, כי גם אם הוא אינו רשאי את לקזז את ההפסד הוא עדין זכאי לקבל מפקיד השומה אישור בדבר זכאותו לקיזוז ההפסד. לעמדת העותר, האישור לחוד וביצוע הקיזוז לחוד, וגם אם יינתן לו אישור בדבר זכאותו לקיזוז ההפסד, אין משמעות הדבר כי ייעשה באישור זה שימוש לצורך חישוב מס השבח.

13.08.17

בג"צ פסק, כי כל עוד לא הוכרעה המחלוקת המהותית בין העותר ורשות המיסים, אין מקום לטענת העותר, ורשות המיסים היתה זכאית שלא להמציא לו אישור על זכאות לקיזוז הפסדים.

קרא עוד

החלפת דירות בתמ”א 38/2

16.7.17

לעיתים במסגרת עסקת תמ"א 38/2 מבקשים הדיירים להחליף את דירת התמורה שהיו אמורים לקבל במסגרת העסקה בדירה אחרת. עסקה כאמור עשויה להוות עסקת חליפין אשר מקימה חבות גבוהה במיסוי מקרקעין. בהחלטת מיסוי שפורסמה לאחרונה נקבע כי החלפת דירה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 לא תהווה עסקת חליפין וזאת בכפוף לכך כי הסכם החלפת הדירות ייחתם עד סיום בניית הדירה או בסמוך לאחר מכן, ההחלפה נעשתה בתום לב, ואין בה משום מכירה חוזרת של דירת התמורה ממנה הפיק הדייר שבח ריאלי. בהתאם להחלטת המיסוי במידה ויהיה הפרש בשווי דירות התמורה, רק ההפרש ימוסה במיסוי מקרקעין כעסקה נפרדת שיום מכירתה הוא יום החתימה על הסכם החלפת הדירה. במידה ושווי הדירה החדשה זהה לשווי דירת התמורה המקורית לא תקום כלל חבות במיסוי מקרקעין.

קרא עוד

השינויים במיסוי מקרקעין לדירות מגורים , הוראת קבע

30.7.17

החל מה-1.1.18 תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין הופך להוראת קבע. המשמעות היא, בין היתר, הסרת המגבלה למכירה בחישוב לינארי של מכירת 2 דירות בלבד. דהיינו, ניתן להחיל את החישוב הלינארי ללא מגבלת כמות (בכפוף לחשיפה במס הכנסה). כמו כן, תוסר המגבלה על מכר במס מוטב בין קרובים, ולכן עסקאות בין קרובים כדאי לדחות למועד זה. בנוסף ניתן למכור דירה במס מוטב אף אם נתקבלה במתנה לאחר ה- 01/08/2013 ללא מגבלה וללא צורך בתקופת צינון. ולבסוף, בהוראת המעבר נקבע כי אם ב- 1/1/2014 המוכר החזיק ביותר מדירת מגורים אחת, הוא לא יהיה זכאי למסלול הפטור של דירת מגורים יחידה, וזאת אף ביום המכירה הייתה זו דירה יחידה. בתקופת הקבע בחינת מניין הדירות של המוכר תיבדק במועד המכירה בלבד.

קרא עוד

הקלות במס שבח

25.6.2017

בשנת 2015 חוקקה הוראת שעה המקנה הקלה במס שבח לתקופה מוגבלת למוכרי קרקע המיועדת לבנית 8 דירות לפחות בתנאים מסוימים. אחד התנאים לתחולתה של הוראת השעה קובע כי יש להשלים את הבנייה בתוך תקופת זמן מוגבלת. בהקשר זה התעוררה השאלה, מה הדין במקרה בו ניתנת אופציה לרכישת הקרקע – האם המועד ממנו יש למנות את התקופה הקבועה בהוראת השעה הוא מועד מתן האופציה או מועד מימוש האופציה? לאחרונה פרסמה רשות המיסים שתי החלטות מיסוי הנוגעות לפרשנותה של הוראת השעה. בהחלטה 1167/17 נקבע, כי התקופה תמנה מיום מימוש האופציה, ככל שהאופציה מומשה בתקופה הקובעת לפי הוראת השעה. החלטת המיסוי השנייה - החלטה 3157/17 - עוסקת בנסיבות של הענקת אופציה על ידי בעלי מניות בחברה ליזם, במטרה שהאופציה תמומש לאחר פירוק החברה והעברת המקרקעין לבעלי המניות. בהחלטה זו נקבע, כי הוראת השעה תחול גם בנסיבות אלו, למרות שהזכות במקרקעין טרם הגיעה לבעלי המניות במועד מתן האופציה. כן נקבע, כי תקופת הבנייה לפי הוראת השעה תימנה מיום מימוש האופציה.

קרא עוד

בשורה בפטור להיטל השבחה

9/7/17

בית המשפט העליון פסק בדיון נוסף כי הפטור מהיטל השבחה במקרה שבו מדובר בהיתר לבנייה/הרחבה של דירת מגורים, אשר שטחה הכולל אינו עולה על 140 מ"ר, והיא עתידה לשמש את המחזיק במקרקעין או קרובו למגוריו או למגורי קרובו משך זמן שאינו פחות מארבע שנים מגמר הבניה ועד מכירתה, שניתן לכל אחד מהמחזיקים העומדים בתנאי הסעיף, ולא פעם אחת לכל המחזיקים בנכס. בית המשפט העליון קבע, בין היתר, כי קביעה זו מתיישבת עם תכלית הפטור. שכן מתן פטור לכל אחד ממחזיקי המקרקעין יאפשר את פיתוח המקרקעין לתועלתו האישית והחברתית, ייצור וודאות וקלות ויביאו לשוויון במס. בית המשפט קבע כי היישום בעניין קבוצות הרכישה ייבחן בנפרד ואולם לדעתנו קיימת השפעה לפסק הדין בנושא זה.

קרא עוד

הקלה בזכאות לפטור ממס שבח בעסקאות פינוי בינוי

2.7.17 אחד מהתנאים לזכאות לפטור ממס שבח בעסקת פינוי בינוי הוא מכירת כל הזכויות במקרקעין על ידי הדייר, במקביל ניתן לדייר פטור ממס רכישה ברכישת הדירה החדשה מהיזם. ואולם במקרים רבים קיים צורך לבנות את הסכם הפינוי בינוי כעסקת קומבינציה והיה חשש שבשל כך תישלל הזכאות לפטור, על אף שמבחינה כלכלית מדובר באותה עסקה במסגרתה מוכר הדייר חלק מזכויותיו ליזם עבור קבלת שירותי בניה ביתרת הזכויות. בהחלטת מיסוי חדשה נקבע כי בהסכם פינוי בינוי שהוגדר כהסכם קומבינציה לא יישלל הפטור, אולם מאחר ומדובר במכר חלקי הפטור יהיה חלקי ובהתאם לחלק הזכויות שנמכרו על ידי הדייר. החשיבות בהחלטת המיסוי היא למשל במקרים בהם הדיירים אינם זכאים לפטור וההסכם נוסח כמכר חלקי כדי להפחית את המס באופן ששווי המכירה יהיה חלקי ולא תקום חבות במס רכישה לדייר.

קרא עוד

החבות במס רכישה בפירוק חברה

18.6.17

סוגיית החיוב במס רכישה בהעברת נכס במקרקעין אגב פירוק איגוד, לבעלי הזכויות בו, מוסדרת בתקנות מס רכישה. בפסה"ד בעניין אולמן נדונה פרשנותה של תקנה 27(ב) לתקנות. במקרה זה התפרקה חברה זרה שבבעלותה חברה ישראלית המחזיקה נכסי מקרקעין. נכסי החברה הזרה בישראל, קרי - מניותיה בחברה הישראלית, הועברו לידי העוררת אגב הפירוק. העוררת טענה לפטור ממס רכישה בפירוק מכוח תקנה 27(ב), שכן מניות החברה הזרה בחברה הישראלית נרכשו לפני 27/7/83.ועדת הערר קבעה, כי בהתאם ללשון התקנה, הפטור ניתן רק במקרה של העברת זכויות במקרקעין אגב פירוק, אם הזכות במקרקעין היתה בבעלות האיגוד המתפרק ביום 27/7/83. במקרה זה, הזכויות שהועברו לעוררת אגב הפירוק היו זכויות באיגוד מקרקעין – מניות בחברה הישראלית, להבדיל מזכויות במקרקעין עצמם, ועל כן נקבע כי העוררת אינה זכאית לפטור ממס רכישה והערר נדחה.

קרא עוד

רכישת מקרקעין בנאמנות עבור חברה בייסוד

11.6.17

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר רכישת נכס ע"י נאמן עבור נהנה והעברתו מהנאמן לנהנה בפטור ממס. הפטור בהעברה מנאמן לנהנה יחול רק ברכישת נכס עבור נהנה ספציפי אשר מזוהה ביום העסקה. ולכן, יישום הוראת הפטור במקרה בו יזם רוכש מקרקעין עבור חברה בייסוד אינו מובן מאילו שכן, עדיין אין נהנה מזוהה ביום הרכישה (פס"ד לנדשפט). למרות זאת, בהתאם לפרקטיקה המקובלת ושאינה מחייבת את רשויות המס תוכר נאמנות עבור חברה בייסוד וזאת בתנאי שהמוכר ידע שהמקרקעין נרכשו עבור תאגיד , וכן, בתנאי שהיזם ידע עבור איזה תאגיד הוא רוכש את הזכות. (במקרים מסוימים הכירו רשויות המס בנאמנות גם כאשר במועד רכישת הזכות ע"י הנאמן לא היה תאגיד בייסוד וזאת אם היזם החזיק בהון המונפק של החברה לאחר הקמתה ). וכן כי האיגוד אישר הרכישה לאחר הקמתו.

קרא עוד