מספר מוכרים של דירת יוקרה, זכאים לתקרת פטור נפרדת לכל אחד

12.11.17

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטורים במכירת דירה יחידה ודירת ירושה מוגבלים בתקרה של כ-4.5 מיליון ₪. לעמדת רשויות המס, תקרת הפטור היא לדירה ולא למוכר, כך שאם יש לדירה מספר בעלים, כל אחד זכאי לפטור על חלק יחסי מתקרת הפטור כפי חלקו בדירה. בעניין אריאל אושרה עמדת הרשות בנוגע לדירת ירושה ונקבע, כי כל יורש יהיה זכאי לחלק יחסי מהתקרה. לגבי הסכום שמעל התקרה נקבע, כי עד ליום 31.12.17 תיבחן הזכאות לחישוב המס הליניארי המוטב בהתאם לזכאותו של המוריש (!), כך שגם אם היורשים ניצלו את זכאותם לשני חישובים ליניארים, הם יוכלו לעשות שימוש בשיעור המס הליניארי המוטב, אם המוריש היה זכאי לכך. יצוין, כי באמרת אגב נקבע, כי ביחס לפטור דירה יחידה, תקרת הפטור לחוק היא למוכר ולא לדירה.

קרא עוד

הערכות לשינויים במיסוי דירות מגורים החל מיום 1.1.18

10.12.17

חל מה-1.1.18 יחולו שינויים באופן מיסוי דירות המגורים בישראל. נפרט להלן את חמשת השינויים המרכזיים והחשובים מביניהם

קרא עוד

הדיווח על עסקאות במקרקעין עובר לאינטרנט

19.11.17

החל מיום ה- 1.12.2017 יש להגיש על פי חוק מיסוי מקרקעין את הדיווח באופן מקוון בכל הנוגע להצהרה על עסקה במקרקעין ולהגשת מסמכים הנלווים חובת הדיווח המקוון צפויה מחד ליעל את הטיפול בעסקאות מקרקעין מול רשויות המס, אך מאידך, לפחות בשלב זה, המערכת אינה מספקת פתרונות נוחים ויעילים למקרים מורכבים יותר, כגון מקרים בהם קיים יותר מיום רכישת אחד של הנכס או מקרים בהם אחד הצדדים אינו תושב ישראל. ההנחה היא שבמשך הזמן מערכת הדיווח המקוון תשתכלל ובעתיד יינתן מענה לבעיות המתעוררות כיום בהפעלתה בכל הנוגע להגשת הצהרה על עסקה במקרקעין ולהגשת מסמכים כנדרש בחוק.

קרא עוד

נאמנות במיסוי מקרקעין בין הורים לילדים

17.09.2017

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת זכות במקרקעין או העברת זכות באיגוד, מנאמן לנהנה, פטורות ממס. על מנת ליהנות מהפטור, יש להוכיח קיומה של נאמנות אמיתית. בפסק-דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בעניין מרק מיכאל כהן, נתבקש סעד הצהרתי לפיו דירות שהוחזקו בנאמנות על ידי הורים נרכשו למעשה עבור ילדיהם. בית-המשפט דחה את הבקשה וקבע, כי העובדות מצביעות על כך שהבעלות האמיתית בנכס שייכת להורים ולא לילדים. כך למשל, ההורים מימנו את רכישת הדירות, המשכנתה נלקחה על ידי ההורים ואף הערת האזהרה נרשמה על שמם. כמו כן, ההורים ניהלו את המו"מ לרכישת הדירות, הסכמי השכירות של הדירות נחתמו מול ההורים ודמי השכירות הועברו אליהם. בנסיבות אלו, לא עלה בידי המבקש לשכנע את בית המשפט בקיומה של הנאמנות.

קרא עוד

מע”מ בביטול עסקה

06.09.2017

ביטול עסקה לאחר הוצאת חשבונית וקיזוז מס התשומות בידי הקונה, מקים חובת השבת מס התשומות שנדרש. זאת, גם במקום בו הכספים כנגדם הוצאה החשבונית לא הושבו בפועל לידי הקונה ונותרו בידי המוכר כפיצוי מוסכם. כך נקבע בע"מ 53150-10-16, שם דובר בחברה שרכשה מקרקעין, העבירה לידי המוכרות מקדמה בסך 20 מיליון ₪, בתוספת מע"מ וביקשה בניכוי את המע"מ כמס תשומות. לימים, העסקה עלתה על שרטון, ובין הצדדים נחתם הסכם לביטול עסקה, במסגרתו הושבו לקונה 7 מיליון ₪, והיתרה נשארה בידי המוכרות כפיצוי מוסכם. בפסיקתו, ביהמ"ש עמד על כך, שהפיצוי ששולם אינו חלק מהתמורה החוזית, אלא פיצוי בגין הפרת ההסכם ולכן, אינו חב במע"מ. בהקשר זה נזכיר, כי לא בכל מקרה עצם ביטול העסקה שולל את החיוב במע"מ, וכי יש לבחון כל פיצוי בהתאם לנסיבותיו.

קרא עוד

הסכם אי תחרות בין יחיד לחברה שבבעלותו כעסקה מלאכותית

27.8.17

לאחרונה פסק בית המשפט בנושא העסקה המלאכותית (פסה"ד יוניסיאן) באופן שיכול להשפיע על היבטי מיסוי המקרקעין, כך שאם אין יסוד מסחרי ראוי לפעולה או לעסקה שנעשתה יש לראות בעסקה כמלאכותית . עובדות פסק הדין עסקו בחברה בבעלות מלאה של יחיד שנתנה שירותי ייעוץ למשרד רו"ח בתחום התמריצים. החברה התחייבה בתניית אי תחרות במשך תקופה של ארבע שנים לאחר סיום ההתקשרות ביניהם. בסמוך לסיום ההתקשרות, חתם היחיד על הסכם עם החברה שבבעלותו במסגרתו התחייב שלא להתחרות בעסקו של משרד רו"ח בתחום התמריצים בתמורה כספית. היחיד טוען כי התמורה מהווה הכנסה הונית בשיעור מס מופחת, החברה ביקשה לנכות את התמורה ששילמה כהוצאה בייצור הכנסתה. בית המשפט קבע כי סיווגה הנכון של התמורה בשל סיווג העסקה כמלאכותית הינה קבלת דיבידנד בידי היחיד, וזאת מבלי שתותר הוצאה בחברה.

קרא עוד

בג”צ קבע – פקיד השומה רשאי לסרב להנפקת אישור לקיזוז הפסד מול שבח מקרקעין

לפי חוק מיסוי מקרקעין, מס השבח הוא מקדמה על חשבון מס הכנסה, ולמוכר זכויות במקרקעין ניתנת אפשרות להמציא אישור מפקיד השומה לפיו יש להפחית מהשבח סכום כלשהו, לרבות בשל קיזוז הפסדים. סוגיית קיזוז ההפסדים בשומת מס שבח עלתה לאחרונה בפסה"ד בעניין ויינברג (בג"צ 5016/17). העותר טען, כי גם אם הוא אינו רשאי את לקזז את ההפסד הוא עדין זכאי לקבל מפקיד השומה אישור בדבר זכאותו לקיזוז ההפסד. לעמדת העותר, האישור לחוד וביצוע הקיזוז לחוד, וגם אם יינתן לו אישור בדבר זכאותו לקיזוז ההפסד, אין משמעות הדבר כי ייעשה באישור זה שימוש לצורך חישוב מס השבח.

13.08.17

בג"צ פסק, כי כל עוד לא הוכרעה המחלוקת המהותית בין העותר ורשות המיסים, אין מקום לטענת העותר, ורשות המיסים היתה זכאית שלא להמציא לו אישור על זכאות לקיזוז הפסדים.

קרא עוד

השינויים במיסוי מקרקעין לדירות מגורים , הוראת קבע

30.7.17

החל מה-1.1.18 תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין הופך להוראת קבע. המשמעות היא, בין היתר, הסרת המגבלה למכירה בחישוב לינארי של מכירת 2 דירות בלבד. דהיינו, ניתן להחיל את החישוב הלינארי ללא מגבלת כמות (בכפוף לחשיפה במס הכנסה). כמו כן, תוסר המגבלה על מכר במס מוטב בין קרובים, ולכן עסקאות בין קרובים כדאי לדחות למועד זה. בנוסף ניתן למכור דירה במס מוטב אף אם נתקבלה במתנה לאחר ה- 01/08/2013 ללא מגבלה וללא צורך בתקופת צינון. ולבסוף, בהוראת המעבר נקבע כי אם ב- 1/1/2014 המוכר החזיק ביותר מדירת מגורים אחת, הוא לא יהיה זכאי למסלול הפטור של דירת מגורים יחידה, וזאת אף ביום המכירה הייתה זו דירה יחידה. בתקופת הקבע בחינת מניין הדירות של המוכר תיבדק במועד המכירה בלבד.

קרא עוד

הטבות מס לבנית דיור להשכרה לטווח ארוך יסייעו בהפחתת מחירי הדירות

23.7.17

החוק לעידוד השקעות הון מעודד בנייה להשכרה למגורים לטווח ארוך באמצעות מתן הטבות מס שונות, הכוללות, בין היתר, שיעור מס מופחת על הכנסה חייבת הנובעת ממכירה או השכרה של הנכס - 11% לחברה ו- 20% ליחיד. לאחרונה פורסם תזכיר חוק המציע הטבות המס נוספות בנסיבות אלו. ההטבות כוללות הפחתת שיעורי המס לחברות, שינועו בין 11% ל-7.5% בהתאם לתקופת ההשכרה (5, 10 או 15 שנים). כן מוצע לקבוע חיוב במס רכישה בשיעור 0.5% לחברה הרוכשת קרקע לבניית בניין להשכרה בתנאים מסוימים. הטבות המס מותנות, בין היתר, בסיום בנייה עד 31.12.22 ויחולו רק על בניין שבו לפחות 30 דירות. מדובר בהטבות ראויות, אם כי לעמדתנו יש להקל בתנאים לקבלתן, כגון להפחית משמעותית במספר הדירות שצריכות להיכלל בבניין לצורך קבלת ההטבה.

קרא עוד

החלפת דירות בתמ”א 38/2

16.7.17

לעיתים במסגרת עסקת תמ"א 38/2 מבקשים הדיירים להחליף את דירת התמורה שהיו אמורים לקבל במסגרת העסקה בדירה אחרת. עסקה כאמור עשויה להוות עסקת חליפין אשר מקימה חבות גבוהה במיסוי מקרקעין. בהחלטת מיסוי שפורסמה לאחרונה נקבע כי החלפת דירה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 לא תהווה עסקת חליפין וזאת בכפוף לכך כי הסכם החלפת הדירות ייחתם עד סיום בניית הדירה או בסמוך לאחר מכן, ההחלפה נעשתה בתום לב, ואין בה משום מכירה חוזרת של דירת התמורה ממנה הפיק הדייר שבח ריאלי. בהתאם להחלטת המיסוי במידה ויהיה הפרש בשווי דירות התמורה, רק ההפרש ימוסה במיסוי מקרקעין כעסקה נפרדת שיום מכירתה הוא יום החתימה על הסכם החלפת הדירה. במידה ושווי הדירה החדשה זהה לשווי דירת התמורה המקורית לא תקום כלל חבות במיסוי מקרקעין.

קרא עוד