מיסוי שינוי ייעוד בקרקע חקלאית

<![CDATA[

25.12.16

החלטת מנהל מקרקעי ישראל (מס' 1470) הינה החלטה שתוצאתה ביטול הסכמי חכירה קיימים עם חוכרים שונים, בשל שינוי יעוד המקרקעין מחקלאי למגורים ולתעסוקה. כנגד ביטול ההסכמים הקיימים מקבלים החוכרים פיצוי כספי, וכן העמדת תמריץ נוסף, לחפץ בכך, במסגרתו יקבל החוכר זכויות בחלק מהקרקע לפי הייעוד החדש שלה. הסוגיות המיסויות העולות הינן היכן תמוסה ההכנסה החייבת במס האם במס הכנסה או במס שבח . כמו כן, בשל ההיבט הכפוי הקיים ביישום ההחלטה עולה השאלה האם זכאי החוכר לזיכוי בשיעור של 50% כקבוע בסעיף 48ג' (המתייחס להפקעה או לצו רשות מוסמכת). כמו כן יש לבחון את "התמריץ" שמקבל החוכר, האם ניתן לראות בו כ"זכות המלצה" שאינה מהווה אירוע מס כהחלטת בית המשפט העליון בעניין "צינדרוף" או כאופציה הניתנת להסבה ליזם. ]]>

מיסוי שינוי ייעוד בקרקע חקלאית החלטת מנהל מקרקעי ישראל (מס' 1470) הינה החלטה שתוצאתה ביטול הסכמי חכירה קיימים עם חוכרים שונים, בשל שינוי יעוד המקרקעין מחקלאי למגורים ותעסוקה.   כנגד ביטול ההסכמים הקיימים מקבלים החוכרים פיצוי כספי, וכן העמדת תמריץ נוסף, לחפץ בכך, במסגרתו יקבל החוכר זכויות בחלק מהקרקע לפי הייעוד החדש שלה.   העסקאות של מינהל מקרקעי ישראל עם חוכרים ויזמים עוררו, וממשיכות לעורר, שאלות מיסוי שונות ומגוונות ביחס  למקור המיסוי ושיעורו.   מקור מיסוי ההכנסה-הפיצוי הכספי

  1. זכויות במקרקעין שבידי החוכרים, אינן מלאי בעסק, אלא שטחים המיועדים לחקלאות,
כאשר החוכרים מעבדים, נוטעים ופועלים בהם לצורכי הפקת הכנסותיהם.  
  1. בהיותם כאלה, ניתן לטעון כי הקרקע מהווה זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק מס שבח,
ולא נכס כהגדרתו בפקודת מס הכנסה, לרבות מלאי, ובהתאם, הכנסה זו תמוסה בהתאם לחוק מס שבח.  
  1. מאידך, חלק מהפיצוי ניתן ליחסו למחוברים ויתכן והוא ממוסה במסגרת מס הכנסה.
 
  1. מהות העסקה במקרקעין
    • בהתאם למתווה ההחלטה מוותר החוכר על זכויותיו מחד, וקיימת בפניו האפשרות לקבל
חלק מהקרקע בייעוד החדש שלה.  
  • בעניין חברת הדרי החוף, ועזבון המנוחה נינט חייט, נדונה סוגיה דומה, שם נקבע כי
מדובר בשתי עסקאות, הראשונה הינה עסקת הוויתור על הזכויות בהסכם הביטול, והשנייה רכישת הזכויות בקרקע בייעוד החדש שלה.  
  • האם עסקה כפויה
    • על פניו מדובר בהסכם רצוני אליו מגיעים המנהל והחוכר, דבר שאף קיבל ביטוי בעניין
צינדרוף.  
  • יחד עם זאת, למנהל כוח חד צדדי המאפשר הוצאת ההחלטה לפועל, ללא הסכמת החוכר.
ככל שניווכח כי מדובר בעסקה כפויה, אזי קיימת לחוכר הזכות להנחה בשל הפקעה או צו רשות מוסמכת (זיכוי בשיעור 50% מהמס כקבוע בסעיף 48ג' לחוק).  
  • האם התמריץ מהווה זכות במקרקעין-אופציה שניתן להעבירה ליזם" או "זכות המלצה"
    • יש לבחון מהי ה"זכות" שקיבלו החוכרים לידם. האם זכות בעלת כוח משפטי מחייב, או
שאינה כזאת, ורק בגדר זכות המלצה.  
  • עמדת רשויות המס עלולה להיות כי כבר בעת מתן הזכות יש לראות בחוכר כמי שרכש
את הזכויות.  
  • לדעתנו, זכות משפטית שניתן לאכוף בעולם המשפט, המוענקת על ידי המוכר על פי
הסכם משפטי מחייב, יכולה להגיע לידי זכות במקרקעין, לעומת זכות המלצה שאין בצידה התחייבות או שההסכם איננו אכיף משפטית, שאז הזכות לא מגיעה לכדי זכות במקרקעין, ובעצם, אין כאן אירוע מס בתחום מיסוי מקרקעין. אפשרות נוספת היא שהחוכר קיבל אופציה ואז יש לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין בגין זכות זו.     להרחבה ניתן לפנות למאיר מזרחי ושות', http://www.maslaw.co.il/ 15669\13\9\117]]>

שתפו את הפוסט הזה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב print
שיתוף ב email
סגירת תפריט