היבטי מיסוי בעסקאות תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 כולל התיקונים בחוק ההסדרים 2023
| סוגיה | תמ"א 38/1 | תמ"א 38/2 |
| שווי מכירה | שווי שוק של הזכויות הנמכרות או שווי התמורות הניתנות למוכרים (לשים לב שלשווי שירותי הבנייה יש להוסיף את כלל העלויות, ישירות, עקיפות, יועצים, רווח קבלני סביר 15%, שכ"ד, היטל השבחה וכו').
|
|
| יום המכירה | נדחה בכפוף לניצול הפטור של התמ"א (בתמ"א 38/2 קיים מכתב מהנציבות שמאפשר דחיה גם בניצול פטור אישי) ליום התקיימות התנאים המתלים או ליום תחילת העבודות לפי המוקדם, או ליום מימוש האופציה. חסכון של הפרשי הצמדה וריבית, ושיעור מס הרכישה 5% במקום 6%. | |
| זכאות לפטור |
· חל על בעלים וחוכרים, יחיד וחברה · לא חל על מלאי עסקי · חל על דירה ויחידה אחרת. · חל ללא הגבלה על מספר היחידות הקיימות.
|
· חל על בעלים וחוכרים, יחיד וחברה
· לא חל על מלאי עסקי · חל על דירה ויחידה אחרת. · יחול על שתי דירות קיימות אלא אם כן מדובר בדירות ציבוריות או בדירות הנמצאות באזור פריפריאלי ואז יחול ללא הגבלה. תחולה- על עסקאות שיום המכירה הנדחה לאחר 1.6.2023 · במקרה שהזכויות בדירה התקבלו אצל המוכר בפטור מקרוב בתקופה של 24 חודשים לפני מועד החתימה על ההסכם ועד התגבשות יום המכירה-בוחנים את גם את הזכאות לפטור של המעביר תחולה- חל על העברות שבוצעו לאחר 1.06.2023- שימו לב- מי שקיבל את הדירה בפטור מקרוב שנתיים לפני 1.06.2023 צריך להמתין שנתיים גם אם המעביר היה זכאי. · בכפוף לכך כי לא היה שינוי בשיעור הבעלות למעט ביחס לדירה שמלוא הזכויות בה התקבלו בירושה ואז נותר התנאי זהה של אי ירידה בשיעור הבעלות תחולה- עסקאות שנחתמו לאחר 1.10.2023 · |
| היקף הפטור | עד 25 מ"ר ללא שיפוץ פנים דירתי ותמורה כספית. חל בהתאמה על יחידה אחרת. | · דירת תמורה אחת עד 25 מ"ר או דירה בשווי תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49ז לחוק. חל בהתאמה על יחידה אחרת.
· ניתן לתת שתי דירות כנגד דירה אחת עד תקרת הפטור לקשיש או באזור מוטב (כולל עכשיו גם אזור פריפריאלי). תחולה- על עסקאות שיום המכירה הנדחה לאחר 1.6.2023 · ניתן לתת תמורה כספית למוכר "מוטב"-קשיש או למי שזוהי דירתו היחידה לפי סעיף 49ב(2)- עד לתקרה בפטור. תמורה כאמור תתווסף לשווי המכירה של דירת התמורה כאשר היא מתואמת. תחולה- על עסקאות שיום המכירה הנדחה לאחר 1.6.2023
|
| חישוב חריגות | לפי שווי ממכר או תמורות | לפי שווי ממכר או תמורות |
| יום ושווי רכישת דירות התמורה | יום ושווי רכישה היסטורי ללא ניכוי עלויות הבניה כפי שנקבעו בשומת התמ"א | עסקאות לפני 1.8.2013 במסגרתן נוצל פטור אישי-יום ושווי רכישה בהתאם לקבוע בשומת התמ"א לפי פס"ד יוניזדה ושדמי.
עסקאות במסגרתן לא נוצל פטור אישי או עסקאות לאחר 1.8.2013-יום רכישה היסטורי ויתרת שווי רכישה. ככל שנוצל פטור של תמ"א בעסקה לא ניתן לבקש את העלויות שנקבעו בעסקת התמ"א כניכוי. |
| קשיש | לא חל | חוק ההסדרים
· ניתן יהיה לתת לקשיש (בן 70 במועד חתימת הדייר הראשון על הסכם הפינוי בינוי ומתגורר שנתיים לפחות עד למועד החתימה הנ"ל ומתגורר דרך קבע בדירה בחתימתו) ובן זוג שגר עמו דרך קבע: 1. תמורה כספית+דירה. 2. שתי דירות עד תקרת הפטור. 3. מכירת הדירה החלופית ליזם (פטור ממס רכישה) או לצד ג' בפטור בכפוף לרכישת דירה או זכות בבית אבות בשווי של 75% לפחות משווי הדירה החלופית. 4. רכישת דירה החדשה צריכה להיערך מיום קליטת הבקשה להיתר ועד שישה חודשים מפינוי הדירה הישנה או שנה מיום המכירה של הדירה החלופית לפי המאוחר. 5. מכירת הדירה לצד ג' צריכה להיעשות עד 6 חודשים ממועד הפינוי של הדירה הקיימת. 6. מכירת הדירה ליזם צריכה להתבצע עד קליטת הבקשה להיתר בניה. · קשיש גם מי שנזקק לשירותי סיעוד ושהיה זכאי גמלת סיעוד לפי חוק הביטוח הלאומי במועד שבו נחתם ההסכם על ידי הדייר הראשון ובמועד חתימתו על ההסכם.
תחולה- על עסקאות שיום המכירה הנדחה לאחר 1.6.2023
|
| מע"מ בשיעור אפס | חל על כל סוגי היחידות הקיימות. על כל בנייה שאינה פטורה ממס שבח יחול מע"מ בשיעור מלא.
הוצאת חשבונית בעת העלייה על הקרקע, חשבונית עצמית בגין שווי המקרקעין הנמכרים וחשבונית למתן שירותי בנייה בשיעור אפס או מלא בהתאם להיקף הפטור ממס שבח שניתן ביחס לשירותי הבניה.
|
|
מכירת דירת התמורה שהתקבלה בתמ"א 38/2 בפטור דירה יחידה
- ככל שבמסגרת העסקה נוצל פטור תמ"א, למניין ה-18 החודשים תצטרף תקופת הבעלות בדירה הישנה (הו"ב 5/2013).
- החלטת מיסוי 2239/18- תצטרף תקופת הבעלות בדירה הישנה אם נוצל פטור לפי סעיף 49ב(1) בעסקת התמ"א ככל שהבעלים התגוררו בדירה הישנה ועסקת התמ"א נערכה לאחר 1.8.2013.
- ככל שהעסקה היתה לפני 1.8.2013 ונעשה שימוש בפטור דירה מזכה- מאחר ובהתאם להלכת שדמי לדירת התמורה נקבע יום ושווי רכישה בהתאם ליום והשווי שנקבע בעסקת התמ"א יש להמתין 18 חודשים מיום סיום בניית דירת התמורה.
- אם דירת התמורה שודרגה הרי שבמכירתה יקבע יום ושווי רכישה חדש לחלק ששודרג.
נקודות נוספות
- הוספת הגדרת "דירת מגורים" בפרק חמישי 5- דירה המשמשת למגורים ושימשה למגורים שנתיים רצופות לפני המועד שבו נחתם הסכם התמ"א על ידי הדייר הראשון. לא שוללת זכאות לפטור של התמ"א אלא צובעת את הדירה הקיימת כזכות אחרת כך שנשללת זכאות לפטור עתידי במכירת דירת תמורה שהתקבלה תמורת זכות שאינה דירת מגורים.
תחולה- על עסקאות שיום המכירה הנדחה לאחר 1.6.2023
- דירת מגורים חלופית שהתקבלה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 במסגרתה נוצל הפטור של התמ"א יראוה כדירה לעניין מס רכישה ושבח אף אם בנייתה טרם הסתייימה לטוב ולרע. אם נוצל פטור אישי/ללא פטור- הרי שיש להמתין לסיום הבניה כדי להיות זכאי לפטור לפי פרק חמישי 1 (+18 חודשים מיום סיום הבניה לצורך סעיף 49ב(2)) או פטור לינארי.
- מכירת פרויקט התחדשות עירונית ליזם אחר מהווה מכירת זכויות במקרקעין-ככל שמכירת הזכויות ליזם אחר תעשה עד להתגבשות יום המכירה ימוסה שווי הקרקע בניכוי התמורות שניתנות לדיירים. אמור להיות שווה ערך לתמורה החוזית. הקצאה במקרה הנ"ל לא תקים חבות במס רכישה.
תחולה- על זכות שנרכשה לאחר 1.6.2023
- החלטת מיסוי 5285/13 – מאפשר לנצל פטור של תמ"א 2 בדירות המדלגות בתמ"א 1.