החמרה במיסוי עסקת קומבינציה

 

אחת הדרכים למימוש זכויות במקרקעין היא התקשרות בהסכם קומבינציה. בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, שהיא במהותה עסקת חליפין, מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו במקרקעין לקבלן, תמורת קבלת שירותי בנייה על יתרת המקרקעין שנותרו בבעלותו.

מאחר שבעסקאות קומבינציה, התמורה היא שירותי הבנייה שמקבל הבעלים, ולא נקבע, על פי רוב, סכום נקוב של תמורה בהסכם, מתגלעות לעיתים קרובות מחלוקות בין הנישום לבין מנהל מיסוי מקרקעין באשר לאופן שבו יש לקבוע את שווי המכירה בעסקה לצורך חישוב השבח החייב במס ולצורך חישוב מס הרכישה.

לאחרונה דן בית המשפט בסוגיה זו בעניין יקותיאלי. בעניין זה התקשר בעל מקרקעין עם קבלן בהסכם למכירת 55% מזכויות במקרקעין שבבעלותו במרכז הכרמל  בחיפה, עליהם בנוי מבנה ישן ובו שתי דירות, בתמורה לקבלת שירותי בנייה מהקבלן להקמת דירות מגורים.

העוררים (הבעלים והקבלן) העריכו את שווי העסקה בסך של 3,641,000 ₪, בהתבסס על עלויות הבנייה של פרויקט דומה שבנה הקבלן בקרבת מקום, שלו מאפיינים זהים, וכן וכללו בשווי גם את שכר היועצים ואגרות בנייה. שווי שירותי בנייה למ"ר הוערך על ידי שמאי מטעם העוררים בסך של 6,600 למ"ר, בצירוף מקדם היוון ומע"מ. לעומת זאת, מנהל מיסוי מקרקעין העמיד את שווי העסקה על סך של 5,500,000 מיליון ₪, וזאת בהתבסס על עלויות בנייה לפי מחירון דקל, תוך השוואה לעלויות בנייה בפרויקטים אחרים של קבלנים אחרים שבנו באזור, ובצירוף רווח יזמי בשיעור 15% ומע"מ. שמאי המנהל אף ערך השוואה לשווי המקרקעין הנמכרים והגיע לשווי קרוב לשווי שירותי הבנייה לעיל. מסקנתו היתה, כי שווי שירותי בנייה למ"ר עומד על סך של 9,000 ₪ למ"ר בתוספת מע"מ.

בעניין הערכת שווי שירותי בנייה העדיפה ועדת הערר, בראשות כב' השופט סוקול, את עמדתו של מנהל מיסוי מקרקעין. לעמדת הוועדה, הערכתו של השמאי מטעם מנהל מיסוי מקרקעין היתה מבוססת יותר, וקרובה יותר לשיטת ההשוואה המקובלת בפסיקה, ועל כן יש להעדיפה.

ועדת הערר פסקה, כי בנסיבות העניין, שווי המכירה ייקבע לפי שווי עלויות הבנייה, המהוות תמורה לעורר עבור זכויותיו במקרקעין, וזאת בסך  של 5,500,000 ₪, נתון שמביא בחשבון גם עלויות עקיפות וכן רווח קבלני ויזמי.טבלאות במאמר לערוך בקובץנפרד

נציין כי הוספת הרווח היזמי הינה חדשנית ומשמעותית שכן עד כה רשויות המס לא הוסיפו את הרווח היזמי, אלא את הרווח הקבלני בלבד.

זאת ועוד, בית המשפט הכריע כי התמורה למרות שצפויה להתקבל בשנים הקרובות לא תהוון ליום העסקה.

שתפו את הפוסט הזה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב print
שיתוף ב email
סגירת תפריט