מספר מוכרים של דירת יוקרה, זכאים לתקרת פטור נפרדת לכל אחד

<![CDATA[

12.11.17

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטורים במכירת דירה יחידה ודירת ירושה מוגבלים בתקרה של כ-4.5 מיליון ₪. לעמדת רשויות המס, תקרת הפטור היא לדירה ולא למוכר, כך שאם יש לדירה מספר בעלים, כל אחד זכאי לפטור על חלק יחסי מתקרת הפטור כפי חלקו בדירה. בעניין אריאל אושרה עמדת הרשות בנוגע לדירת ירושה ונקבע, כי כל יורש יהיה זכאי לחלק יחסי מהתקרה. לגבי הסכום שמעל התקרה נקבע, כי עד ליום 31.12.17 תיבחן הזכאות לחישוב המס הליניארי המוטב בהתאם לזכאותו של המוריש (!), כך שגם אם היורשים ניצלו את זכאותם לשני חישובים ליניארים, הם יוכלו לעשות שימוש בשיעור המס הליניארי המוטב, אם המוריש היה זכאי לכך. יצוין, כי באמרת אגב נקבע, כי ביחס לפטור דירה יחידה, תקרת הפטור לחוק היא למוכר ולא לדירה. ]]>

מספר מוכרים של דירת יוקרה, זכאים לתקרת פטור נפרדת לכל אחד במסגרת תיקון 76 (1.1.2014), בוטל סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן – "החוק") שהעניק פטור ממס במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. בכדי שלא להטיל מס רטרואקטיבי, נקבע שבמכירת דירת מגורים מזכה יפוצל השבח הריאלי לחלק חייב וחלק פטור. השבח היחסי שנצמח לאחר 1.1.2014 ימוסה באופן מלא, ואילו השבח שנצבר עד לאותו מועד יהיה פטור ממס (להלן – "חישוב לינארי מוטב"). בנוסף, נקבעה הוראת שעה המגבילה את הזכאות לחישוב לינארי מוטב בשנים 2014-2017 (להלן – "תקופת המעבר") לשתי דירות בלבד.   במסגרת התיקון לחוק לא בוטלו שני הפטורים האחרים בעניין מכירת דירת מגורים יחידה ומכירת דירה שהתקבלה בירושה, אך הפטור מכוחם הוגבל לסכום של 4.5 מיליון ₪. בפסק הדין שפורסם לאחרונה בעניין אריאל מירה, התעוררו שתי שאלות. האחת האם כשיש מספר מוכרים, כל מוכר זכאי לתקרת פטור נפרדת או שהתקרה מתייחסת לדירה כולה. השנייה, האם התמורה שמעבר לתקרת הפטור, זכאית לחישוב לינארי מוטב, או חייבת בשיעור מס מלא. במקרה שנדון בפסק הדין, הורישו ההורים את דירתם היחידה לשלושת ילדיהם. ביום 26.1.15 מכרו שלושת היורשים את הדירה תמורת 12,250,000 ₪. לטענת היורשים, כל אחד מהם זכאי לתקרת פטור נפרדת, וממילא מלוא התמורה שקיבל כל אחד מהם – 4,083,333 ₪ – פטורה ממס. לחילופין טענו היורשים, שגם אם הם זכאים לתקרת פטור אחת בלבד, יש למסות את יתרת התמורה בחישוב לינארי מוטב, למרות שכבר ניצלו את זכאותם למכירת 2 דירות בתקופת המעבר.   מנגד, טענו רשויות המס, שתקרת הפטור מתייחסת לדירה ולא למוכר.  את יתרת התמורה שמעבר לתקרה יש למסות בשיעור מס רגיל מאחר והיורשים כבר ניצלו את זכאותם למכירת 2 דירות בתקופת המעבר.   בסוגייה הראשונה הסיק חבר הוועדה רו"ח פרידמן, שמלשון החוק "יהיה המוכר זכאי", משמע שהפטור ניתן לכל מוכר בנפרד. המשיב תלה יהבו בתכלית החקיקה שלטענתו, לא נועדה להעניק תקרה כפולה במקרה של מספר מוכרים. פסק הדין דוחה זאת, שכן אין כל היגיון ששני מוכרים שרכשו יחדיו את דירתם היחידה ב-8 מיליון ₪, יופלו לעומת שני מוכרים שרכשו כל אחד דירה   ב-4 מיליון ₪ בלבד. המשיב ניסה לתמוך דבריו בלשון החוק "שווי המכירה", אך חבר הוועדה מודה "שלא ירדתי לעומק דעתו של המשיב".   עם זאת, קובעת דעת הרוב, שבמקרה הנדון, כשמדובר בירושה, היורשים נכנסים לנעלי המוריש, וממילא יקבלו תקרת פטור אחת בלבד לדירה כולה כפי שהיה זכאי לה המוריש. דעת המיעוט מפי חבר הוועדה, עו"ד דן מרגלית, סוברת שיש להעניק פטור נפרד לכל מוכר, גם בירושה, מאחר שבמועד פטירתו של המוריש, לא הייתה כלל הגבלה על תקרת הפטור. בסוגייה השנייה נקבע, שלמרות שנוסח הוראת השעה תומכת לכאורה בעמדת המשיב, יהיו המוכרים זכאים לחישוב לינארי מוטב על יתרת התמורה. זאת מכיוון שבאותו אופן בו הכניסה לנעלי המוריש שללה מהיורשים תקרות פטור נפרדות, ההיגיון מחייב שבאותו אופן יהיו זכאים היורשים לחישוב לינארי מוטב כפי שהיה זכאי לו המוריש. הכרעת פסק הדין מצטטת את נימוקי העוררים, ולפיהם תכלית החקיקה תומכת במסקנה שההגבלה על מכירת שתי דירות בתקופת המעבר, לא מתייחסת לדירות ירושה, אלא נועדה להגביל רק מכירת דירות להשקעה שהיו זכאיות לפטור לפי סעיף 49ב(1) עד אותו מועד.

שתפו את הפוסט הזה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב print
שיתוף ב email
סגירת תפריט