מיסוי מקרקעין
דחיית יום המכירה בעסקאות קומבינציה לפי הוראות סעיף 19(3א) בעסקאות נטו
בעסקאות קומבינציה מסוג נטו, שבהן הוסכם כי רוכש הזכויות יישא בחבויות המס המוטלות מכוח דין על המוכר בקשר עם אותה עסקה, לרבות מס שבח, היטלים ואגרות, עמדת רשות המיסים היא כי יחולו הוראות סעיף 19(3א) לחוק מיסוי מקרקעין, הדוחות את יום המכירה ליום אישור התוכנית בעסקאות קומבינציה ללא תמורה כספית.
נייר עמדה מקצועי מיסוי מקרקעין 06/26- רשות המיסים. הנדון: תחולת הוראות סעיף 19(3א) לחוק מיסוי מקרקעין בעסקאות בהן הרוכש לוקח על עצמו חבות במס המוטלת מכוח חוק על המוכר. פורסם ב- 26.07.2026.
לא ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי ביחס להורים וילדיהם הקטינים
ועדת הערר דנה בשאלה האם קטינים זכאים למדרגות מס רכישה של דירה יחידה, כאשר קיימת הפרדה רכושית מלאה בינם לבין הוריהם.
באותו מקרה, סב רכש לנכדיו דירות וקבע מנגנון חוזי שמבטיח הפרדה רכושית מלאה, לרבות הפקדת דמי השכירות בחשבון ייעודי לכל קטין, איסור שימוש של ההורים בדירות או בפירותיהן, ומגבלות על מכירה ושימוש בכספים עד גיל מסוים. למרות שנקבע כי אכן הוכחה הפרדה רכושית, ועדת הערר פסקה כי אין מקום לסתור את חזקת התא המשפחתי ביחס להורים וילדיהם הקטינים, ולכן יש למסות את הרכישה כדירה שאינה יחידה.
ו"ע 49040-09-24 יובל בורגר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז מרכז. ניתן ב- 16.06.2026.
הכללת תמורה עתידית שאינה וודאית בשווי המכירה של העסקה
בהסכם מכר בין העוררות נקבעה תמורה של 39 מיליון ₪, ולצדה מנגנון של "תמורה נוספת" למקרה שתאושר בעתיד תוכנית שתגדיל את מספר יחידות הדיור במקרקעין. כחודש לפני חתימת ההסכם הגישה המוכרת תוכנית חדשה, שלפיה ניתן יהיה להוסיף 62 יחידות דיור מעבר לזכויות המאושרות. למרות זאת, הצדדים דיווחו למיסוי מקרקעין על שווי עסקה של 39 מיליון ₪ בלבד, בטענה שהתמורה הנוספת היא תשלום עתידי, בלתי ודאי ונפרד מעסקת המכר.
מנהל מיסוי מקרקעין דחה עמדה זו וקבע כי יש לכלול בשווי המכירה גם את התמורה הנוספת המתייחסת ל-62 היחידות הנוספות, תוך הבהרה שאם התוכנית לא תאושר, ניתן יהיה לפנות בבקשה לתיקון השומה.
ועדת הערר אימצה את עמדת המשיב וקבעה כי התמורה הנוספת אינה תשלום נפרד עבור שירות תכנוני, אלא חלק בלתי נפרד מהתמורה בעד הממכר, ולכן יש לכלול גם אותה בשווי המכירה לצורכי מס.
ו"ע 51667-06-23, ש. משעולים עכו בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה. ניתן ב- 24.06.2026.
שווי מכירה בעסקת קומבינציה
העורר מכר ליזם, במסגרת עסקת קומבינציה, חלק מזכויותיו בדירה ובזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, בתמורה לכך שהיזם יבנה עבורו שתי דירות חדשות.
העורר ביקש לבסס את שווי המכירה על שווי שירותי הבנייה שיקבל, בעוד שמנהל מיסוי מקרקעין טען כי יש לקבוע את השווי לפי שווי הזכויות במקרקעין שנמכרו.
ועדת הערר קבעה כי ניתן עקרונית לשום עסקת קומבינציה לפי שווי התמורה או לפי שווי המקרקעין, אך מי שמבקש להסתמך על שווי שירותי הבנייה חייב להוכיח זאת בראיות מספקות.
מאחר שהעורר לא עמד בנטל זה, והיות וגם עמדת המשיב לא נתמכה בחוות דעת שמאית, הוועדה קבעה את שווי המכירה על דרך האומדן והגיעה לתוצאת ביניים.
ו"ע 66470-07-23 סער נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב. ניתן ב- 24.06.2026.
קביעת שווי מכירה לפי שווי השוק בהיעדר ראיות לאי קיומם של יחסים מיוחדים
הערר עסק בשתי עסקאות שבהן מנהל מיסוי מקרקעין קבע שווי מכירה גבוה מהשווי המוצהר בהסכמים. העוררים טענו כי יש לאמץ את התמורה החוזית, בעוד שהמנהל טען כי יש לקבוע את השווי לפי שווי השוק של הזכות הנמכרת.
ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל וקבעה כי נוכח הפער המשמעותי בין המחיר המדווח לשווי השוק, עבר הנטל לעוררים להוכיח כי התמורה נקבעה בתום לב וללא יחסים מיוחדים בין הצדדים. נקבע כי הם לא עמדו בנטל זה, בין היתר משום שלא הציגו ראיות ממשיות לגיבוש המחיר, כגון מסמכי משא ומתן, טיוטות, תכתובות או אסמכתאות להעברת התמורה.
ו"ע 46264-10-23 + ו"ע 43487-10-23, ג'וי חנה פרנק גולדה ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נצרת. ניתן ב- 07.07.2026.
המועד הקובע לרכישת דירה חלופית בבנייה עצמית לצורך הפטור לפי סעיף 49ה לחוק
סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר, בהתקיים תנאיו, מכירת שתי דירות מגורים בפטור ממס שבח לשם רכישת דירה חלופית בתוך התקופה הקבועה בסעיף.
בפסק דין זה נדונה השאלה מהו המועד שבו יש לראות דירה חלופית הנבנית בבנייה עצמית כדירה "שנרכשה" לצורך הסעיף. ועדת הערר קבעה כי המועד הקובע אינו מועד רכישת המגרש, אלא מועד ההתקשרות עם הקבלן לביצוע עבודות הבנייה, שכן זהו השלב שבו מתגבשת התחייבות ממשית להקמת הדירה החלופית.
ו"ע 45787-04-23 דוד ישעיהו ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע. ניתן ב- 28.06.2026.
סילוק תובענה על הסף בגין היעדר זכות עמידה ושיהוי
עורך דין הגיש ערר מכוח ייפוי כוח שניתן לו על ידי הצדדים לעסקה. ועדת הערר קבעה כי ייפוי כוח בלתי חוזר אינו מקנה לעורך הדין זכות מהותית להגיש ערר במקום הנישום, וכי הזכות לערור נתונה לבעל הדין שעליו הוטל המס.
עוד נקבע כי הערר הוגש בשיהוי ניכר, שכן אף שמנהל מיסוי מקרקעין דרש כבר בשנים 2014 ו-2015 מסמכים לצורך בחינת בקשה לתיקון השומה שהגישו הצדדים. הצדדים לא השלימו את שנדרש ולא נקטו הליך מתאים במועד. רק שנים לאחר מכן הם שבו ופנו למנהל, ולכן נקבע כי אין בפניות המאוחרות כדי לפתוח מחדש את מרוץ המועדים או לעקוף את מסגרת הזמנים הקבועה בדין.
ו"ע 51232-06-25 ח'טיב ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת. ניתן ב- 07.07.2026.
מס הכנסה
חוזר מס הכנסה 07/2026 – חוק עידוד עלייה לישראל וחזרה אליה
במסגרת עדכוני הפסיקה לחודש מאי 2026 סקרנו את חוק עידוד עלייה לישראל וחזרה אליה (הוראת שעה), התשפ"ו-2026 (ראו עדכוני הפסיקה לחודש מאי 2026). ביום 5 ביולי 2026 פרסמה רשות המסים את חוזר מס הכנסה 07/2026, המפרט את אופן יישום החוק. בהתאם לחוזר, לצורך בחינת השאלה אם היחיד הפך לתושב ישראל בתוך התקופה הקובעת, יש לבחון את המועד שבו העביר בפועל את מרכז חייו לישראל, ולא בהכרח את מועד הנפקת תעודת העולה או תעודת התושב החוזר. עוד הובהר כי בחירה בשנת הסתגלות אינה דוחה מועד זה. בנוסף, החוזר מפרט מסלול לקבלת ההטבה כבר במהלך שנת המס באמצעות תיאום מס לשכיר או הקטנת מקדמות לעצמאי, בכפוף למבחני ימי שהייה ולתקרות מקדמיות. לחלופין ניתן לדרוש את ההטבה במסגרת דוח המס השנתי. כמו כן, החוזר מבהיר כי הכנסה מזכה כוללת אך ורק הכנסה מעסק, ממשלח יד, או מעבודה. לעניין תאגידים שקופים, מובהר כי רווחים המיוחסים ליחיד עשויים להיות מוחרגים מההטבה, בעוד שמשכורת, דמי ניהול או דמי ייעוץ המשולמים לו בפועל עשויים להיחשב להכנסה מזכה. עוד עולה מהחוזר כי חברות זרות המפיקות הכנסה בישראל באמצעות יחידים מוטבים עשויות להיות זכאיות לפטור בתנאים מסוימים, אף אם פעילות זו יוצרת להן מוסד קבע בישראל; כי יציאה זמנית מישראל בשנים 2028 או 2029 אינה שוללת את ההטבה כל עוד התושבות לא נותקה; וכי בהכנסה מעורבת יחולו הפטורים לפי מקום הפקת ההכנסה, בהתאם לסעיף 14 לפקודה ביחס לפעילות מחוץ לישראל ובהתאם להוראת השעה ביחס לפעילות בישראל.
חוזר מס הכנסה 07/2026, הוראת השעה "חוק עידוד עלייה לישראל וחזרה אליה", פורסם ביום 5.7.2026.
חוזר מס הכנסה 06/2026 – תיקון מס' 2 לחוק לצמצום השימוש במזומן
ביום 30 ביוני, 2026 פרסמה רשות המסים את חוזר מס הכנסה 06/2026, העוסק בתיקון מס' 2 לחוק לצמצום השימוש במזומן ובהגבלת מתן ו/או קבלת מזומן תמורת שטר, לרבות במסגרת ניכיון שיקים בידי גופים פיננסיים מפוקחים. קודם לתיקון, ההחרגה שניתנה לגופים פיננסיים מפוקחים ביחס להלוואות במזומן חלה גם על ניכיון שטרות, משום שהגדרת "הלוואה" כללה עסקת ניכיון. התיקון צמצם את ההחרגה והחיל את ההגבלות גם על ניכיון שטרות בידי גוף פיננסי מפוקח. בהתאם לתיקון, שטר, לרבות שיק, שסכומו עד 6,000 ש"ח ניתן להחליף במלואו למזומן. כאשר סכום השטר גבוה יותר, ניתן לקבל במזומן עד 10% מסכום השטר או 6,000 ש"ח, לפי הנמוך, ואת היתרה יש לקבל באמצעי תשלום שאינו מזומן. לצד הכלל נקבעה הקלה ביחס לשטר בסכום העולה על 6,000 ש"ח ואינו עולה על 25 אלף ש"ח, המוחלף בין עוסק לבין גוף פיננסי מפוקח: בכפוף לתנאים הקבועים בחוזר ניתן לקבל את מלוא התמורה במזומן, ובלבד שהשטר או המזומן התקבלו מלקוח בקשר לעסקה, והעוסק הציג חשבונית הכוללת מספר הקצאה וקבלה מתאימה. בשטר העולה על 25 אלף ש"ח חלה בכל מקרה מגבלת 10% או 6,000 ש"ח. ביחס לשטר הנקוב במטבע חוץ נקבע כי אין הגבלה עד לשווי שקלי של 25 אלף ש"ח, ומעל סכום זה חלה המגבלה הכללית. החוזר מבהיר גם כי משיכת מזומן מחשבון רגיל אינה בהכרח "החלפת שטר למזומן", והסיווג ייעשה בהתאם למהותה הכלכלית של הפעולה. התיקון נכנס לתוקף ביום 1 באפריל, 2026 וחל על שטר שניתן לפדיון החל ממועד זה.
חוזר מס הכנסה 06/2026, תיקון מס' 2 לחוק לצמצום השימוש במזומן, פורסם ביום 30.6.2026.
דרישה להגשת דו"חות מס מתושב חוזר ותיק
ביום 24 ביוני, 2026 ניתן פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין ארמן, שעסק בדרישת פקיד השומה להגשת דו"חות מס שנתיים מנישום שטען כי הוא תושב חוזר ותיק החל משנת 2011. לטענת הנישום, מכוח מעמדו הוא היה פטור מהגשת דו"חות ביחס להכנסותיו מחוץ לישראל, בהתאם להסדר שהיה קבוע בסעיף 134ב לפקודה, אשר בוטל בינתיים. בעבר קבע פקיד השומה כי הנישום יידרש להגיש דו"חות החל משנת 2018, אולם בשנת 2023 דרש את הגשתם כבר משנת 2014, מכוח סמכותו לפי סעיף 131(א)(6) לפקודה לדרוש מכל אדם להגיש דו"ח, אף אם אינו חייב בהגשתו לפי אותו סעיף. הנישום טען כי סמכות זו אינה חלה כאשר הפטור מהגשת הדו"ח נובע מסעיף אחר בפקודה. בית המשפט דחה את העתירה מבלי להכריע בטענות לגופן. נקבע כי העותר טרם מיצה את ההליכים העומדים לרשותו במסגרת הליך השומה, וכי הוא רשאי להעלות את טענותיו בדבר הפטור במסגרת השגה ובהמשך, ככל שיידרש, בערעור מס לבית המשפט המחוזי. עוד נקבע כי שאלת תחולת הפטור והיקפו מחייבת בירור עובדתי ומשפטי במסגרת ההליכים הייחודיים לדיני המס, וכי הליך בבג"ץ אינו מותאם לבירור זה. העתירה נדחתה תוך שמירת זכויות העותר לגוף המחלוקת וללא צו להוצאות.
בג"ץ 85654-02-26 דב ארמן נ' פקיד שומה ירושלים 1, ניתן ביום 24.6.2026.
הסדר פשרה בתובענה ייצוגית בעניין תיקון 190 לפקודת מס הכנסה
ביום 6 במאי 2026 הגישו הצדדים לבית המשפט העליון בקשה לאישור הסדר פשרה בתובענה הייצוגית בעניין שגב, שעסקה בטענה כי קרנות הפנסיה הוותיקות לא הביאו בחשבון, או למצער לא יידעו את הגמלאים בדבר, הגדלת שיעור הפטור על קצבה מזכה שנקבעה בתיקון 190 לפקודה. ההסדר נועד לאפשר לגמלאים שעשויים להיות זכאים ל"פטור הנוסף" למצות את זכויותיהם ביחס לשנות המס 2016 -2024. בהתאם להסדר, רשות המסים תאתר על בסיס המידע שברשותה את הזכאים הפוטנציאליים ותעביר את פרטיהם לקרנות, אשר יפנו אליהם במספר ערוצי קשר ויסייעו בהגשת הבקשות. גמלאי שהכנסתו באותה שנה הייתה מקצבה יחידה בלבד יוכל להגיש באמצעות הקרן בקשה מקוצרת, ללא פירוט מלוא הכנסותיו וללא צירוף טופס 106; גמלאי שהיו לו הכנסות נוספות, או שכבר הגיש דו"ח שנתי, יופנה לטיפול ישיר מול רשות המסים. הזכאות הסופית וסכום ההחזר ייקבעו על ידי רשות המסים לאחר בדיקת כל בקשה. סכומי ההשבה הנומינליים הפוטנציאליים הוערכו בכ-85.5 מיליון ש"ח, בהנחה שכל הזכאים יממשו את זכויותיהם. הצדדים הותירו להכרעת בית המשפט את השאלה אם הגדרת הקבוצה המשפטית תכלול גם גמלאים שפרשו בשנים 2020 -2024, אולם הוסכם כי מנגנון ההסדר יחול גם עליהם, בכפוף להתקיימות יתר תנאי ההסדר. ביום 12 ביוני 2026 הורה בית המשפט העליון, מבלי להביע עמדה לגוף ההסדר, להעביר את הבקשה לאישורו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר דן בבקשה לאישור התובענה הייצוגית.
ת"צ 59884-12-20 שגב ואח' נ' מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ ואח', הסדר פשרה מוצע; ורע"א 51418-01-25, החלטה מיום 12.6.2026.
מע"מ
חילוט ערבויות ביצוע ובדק בשל קריסת קבלן מזכה בהחזרי מע"מ במיליוני שקלים
המערערות קבוצת אורתם – מליבו, הינן חברות בנייה שהיו אמונות על ביצוע פרויקטי נדל"ן נרחבים. המערערות התחייבו במסגרת הסכמים פאושליים כלפי מזמינים לבצע עבודות בנייה ולספק גם תקופת בדק. במסגרת זו העמידו ערבויות ביצוע וערבויות בדק להבטחת התחייבויותיהן. לאחר שנקלעו לקשיים כלכליים והליכי חדלות פירעון, נבצר מהמערערות להשלים חלק מהעבודות או לספק את מלוא שירותי הבדק. לפיכך, המזמינים ביקשו לחלט את הערבויות; בפועל, החילוטים לא נעשו אוטומטית אלא לאחר פנייה לנאמנים והסכמות פרטניות, וברוב המקרים חולט רק חלק מן הערבות לפי היקף הנזק הנטען. בעקבות החילוטים הוציאו המערערות הודעות זיכוי למזמינים והפחיתו בהתאם את מס העסקאות שהסתכם בכ-12 מיליון ₪. מנהל מע"מ סבר שאין מדובר בהקטנת מחיר עסקה אלא בפיצוי נזיקי שאינו חייב במע"מ, וכן טען לפגם טכני בשיוך הודעות הזיכוי לחשבוניות.
כב' השופטת ירדנה סרוסי קיבלה את הערעור וקבעה כי בנסיבות העניין, חילוט הערבויות נבע מאי קיום התחייבויות חוזיות יסודיות – המערערות והמזמינים התקשרו בעסקה למתן שירותי בניה, הכוללת התחייבויות לביצוע ולבדק. כך, שמעבר לרובד הבנייה הבסיסי הן התחייבו גם למפרט, מועדי המסירה, תקנים וכיו"ב, ובנוסף למתן אחריות בדק. כן, ערבויות הביצוע והבדק נועדו להבטיח את עמידת המערערות בהתחייבויותיהן למתן שירותי ביצוע (על כל רכיביהם) ולמתן אחריות בדק- התחייבויות המשפיעות במישרין על מחיר העסקה שנקבע בין הצדדים. כלומר, הערבויות חולטו בשל אי עמידה בהתחייבויות שבליבת ההתקשרות בין הצדדים – אי מתן שירותי ביצוע, על כל רכיביהם, ואי מתן אחריות בדק. אי לכך, ומאחר ששירותים אלה גולמו במחיר העסקה המקורי, שעליו שולם מס עסקאות, הרי שהתשלום למזמינים באמצעות חילוטי הערבויות, בגין אי קיום התחייבויות אלה, משקף התאמה של התמורה לשירותים שסופקו בפועל ולכן מהווה הקטנת מחיר עסקה המזכה בהשבת מס עסקאות ששולם ביתר;
עוד נקבע כי אופן שיוך הזיכויים לחשבוניות היה סביר בנסיבות של שירות מתמשך ותמורה גלובלית. בנוסף, בית המשפט הוסיף וציין כי קבלת עמדת מנהל מע"מ עלולה להביא לגביית כפל מס שכן, עם קבלת הודעות הזיכוי, על המזמינים להשיב את מס התשומות שניכו בגין החשבוניות המקוריות שהוצאו להן לצד תשלום מס עסקאות ע"י המערערות.
הערעור התקבל, נקבע שהודעות הזיכוי הוצאו כדין, והמשיב חויב בהוצאות בסך 75,000 ₪.
גילוי נאות: המערערות יוצגו ע"י עו"ד שי ברגר וראקל שינוולד ממחלקת מע"מ שבמשרדנו.
בית המשפט המחוזי: סעיף 31(4) לחוק מע"מ לא יחול אם מס התשומות נוכה בפועל – גם אם הניכוי לא היה מותר לפי הדין
ביום 14 ליוני 2026 פורסם פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בע"מ (ת"א) 18654-10-22 Twenty Four Seven International Holdings LLC נ' מנהל מס ערך מוסף במסגרתו דחה ערעור של בעלת בניין, וקבע כי הפטור ממע"מ לפי סעיף 31(4) לחוק מע"מ חל רק כאשר מס התשומות לא ניתן היה לניכוי וגם לא נוכה בפועל.
במקרה הנדון, המערערת ניכתה את מלוא מס התשומות בעת רכישת הבניין בשנת 2008, אשר הכיל דירות מגורים וחנויות מסחריות. לאחר שמכרה את הנכס בשנת 2016 וחויבה במע"מ, טענה החברה כי מאחר שעיקר הבניין שימש להשכרה למגורים, מלכתחילה לא הייתה זכאית לנכות את מס התשומות, ולכן המכירה הייתה צריכה להיות פטורה ממע"מ לפי סעיף 31(4) לחוק מע"מ.
בית המשפט דחה את טענת המערערת וקבע כי הפטור לפי סעיף 31(4) לחוק מע"מ יחול רק בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: (1) עסקת הרכישה הייתה חייבת במע"מ; (שאליו נתייחס בסוף) (2) לפי הדין לא ניתן היה לנכות את מס התשומות; ו-(3) מס התשומות לא נוכה בפועל. לפיכך, אין די בכך שהניכוי היה אסור מבחינה משפטית. משבוצע ניכוי מס התשומות על ידי המערערת בפועל, גם אם בטעות או שלא כדין, אין הצדקה להעניק פטור ממע"מ בעת המכירה. וזאת בהתאם לעקרון ההקבלה בין אי-התרת ניכוי מס תשומות לבין הפטור ממע"מ במכירה.
עוד נקבע כי לא ניתן "לתקן" את המצב בדיעבד באמצעות השבת מס התשומות שנים לאחר הניכוי, כדי ליהנות מהפטור במכירה. מהלך כזה אינו מתיישב עם עקרונות חוק מע"מ ואף עשוי להיות חסום מחמת התיישנות.
המשמעות המעשית: עוסקים המבקשים להסתמך על הפטור שבסעיף 31(4) צריכים לוודא כי מס התשומות לא רק שלא היה מותר בניכוי, אלא גם לא נוכה בפועל. ניכוי המס בעת הרכישה עלול לשלול את הפטור במכירת הנכס, גם אם יתברר בדיעבד שהניכוי לא היה כדין.
גילוי נאות: המערערת יוצגה על ידי משרדנו.
ע"מ 18654-10-22 Twenty Four Seven International Holdings LLC נ' מנהל מס ערך מוסף, ניתן ביום 14.06.2026.