מיסוי מקרקעין
הארכת התקופה שבמהלכה משפרי דיור יכולים להיחשב כבעלי דירה יחידה ב- 3 חודשים
הוראות חוק מיסוי מקרקעין ("החוק") מאפשרות למשפרי דיור לרכוש דירה חליפית לדירתם היחידה ועדיין ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה ו/או להיחשב כמוכרי דירה יחידה לעניין הפטור ממס שבח, וזאת בתנאי שימכרו את דירתם הישנה בתוך התקופות המנויות בסעיפים 49ג(1) ו- 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק, לפי העניין. בעקבות שאגת הארי, אושרה הוראת שעה שקובעת שאם התקופה למכירת הדירה הישנה, כולה או חלקה, חלה בין התאריכים 28.02.2026 ועד ל- 31.05.2026 יידחה המועד האחרון למכירת הדירה הישנה ל- 31.08.2026 או ל- 3 חודשים מהמועד האחרון שהיא חל אילולא אושרה ההוראה (לפי המאוחר).
חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה- חרבות ברזל) (אישורים רגולטוריים, עיצומים כספיים ובדיקת מתקני גז) (תיקון) התשפ"א- 2026
דחיית בקשה להארכת מועד לתיקון שומה (סעיפים 85 ו- 107 לחוק מיסוי מקרקעין)
סעיף 85 לחוק מאפשר תיקון שומה בתוך ארבע שנים. בענייננו, העוררת הגישה בקשה לפי סעיף 107 לחוק להארכת המועד האמור, בחלוף למעלה משנתיים ממועד זה. בקשה זו נועדה לאפשר הגשת בקשה לתיקון שומה, בטענה כי במסגרת מכרז "מחיר למשתכן" לא נרכשה על ידה "זכות במקרקעין". יוער כי לאחרונה ניתן פס"ד אשדר בעניין זה (ראו עדכוננו הקודם). ועדת הערר פסקה, כי יש להתיר הארכת מועד רק בהתקיימות "סיבה מספקת". מבחן זה מתייחס לסיבה הנוגעת למועד הגשת הבקשה ולא מתייחס לנימוק המהותי לתיקון המבוקש. במקרה דנן, נפסק כי לא הוכחה קיומה של סיבה מספקת כאמור. בפרט על רקע העובדה שלמעלה מ- 150 חברות בענף הגישו בקשות לתיקון שומה כאמור. כמו כן, נפסק כי קיומו של "הליך תלוי ועומד" בסוגייה אינו מהווה "סיבה מספקת" לפי סעיף 107 לחוק.
ו"ע 50201-01-23 שתית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, ניתן ביום 16.03.2026.
החלת פטור מוריש לפי סעיף 49ב(5) לחוק בדירות שנתקבלו בעסקאות של התחדשות עירונית
על פי נייר עמדה שפרסמה רשות המיסים:
- במקרה של ירושת דירת מגורים מזכה לפני "יום המכירה" הנדחה כמשמעו בפרק חמישי 4 ו- 5 לחוק- יהיה זכאי היורש לפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק ("פטור מוריש") במכירת הדירה לאחר סיום בנייתה. במכירה במהלך הבנייה, הזכאות לפטור תיבחן בהתאם להוראות התחולה של תיקון 96 לחוק ("יום המכירה" כמשמעותו בסעיף 49כ לחוק ובסעיף 49לב1 לחוק הגיע לאחר ה- 18.11.2021).
- במקרה של ירושה של דירות מגורים מזכה אחרי "יום המכירה" הנדחה כמשמעו בפרק חמישי 4 ו- 5 לחוק ולפני סיום הבנייה- הזכאות תבחן בהתאם לתחולת תיקון 96 לחוק. ירושה לפני סיום בניית הדירה החלופית ולאחר יום התחולה של תיקון 96, תיחשב כירושה של דירת מגורים ויהיה ניתן למכור אותה בפטור מוריש לפני או אחרי סיום הבנייה. לעומת זאת, ככל שבפועל היורש ירש דירה הרוסה קודם לתיקון 96 לחוק, הירושה לא תיחשב כירושה של דירת מגורים מזכה ולא תזכה בפטור מוריש גם אם תימכר לאחר סיום הבנייה.
נייר עמדה מיסוי מקרקעין מספר 03/2026- רשת המיסים, בעניין מכירת דירה שהתקבלה בירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין לגביה נחתם הסכם בעסקת התחדשות עירונית
אי הכרה בכל אחד מחדרי בית מלון כ"יחידה" נפרדת לעניין פטור פינוי בינוי
בעלת זכויות בבית מלון ביקשה מרשות המיסים במסגרת פרה רולינג להכיר בכל אחד מחדרי בית מלון כ"יחידה" נפרדת לצורך פטור לפי פרק חמישי 4 לחוק. המנהל סירב לקבל את בקשתה וקבע כי בית המלון על החדרים שבו יחשב "יחידה אחרת" אחת לצרכי פרק חמישי 4 לחוק.
החלטת מיסוי 3032/26 מיסוי מקרקעין, בנושא פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין לבית מלון- החלטת מיסוי שלא בהסכם.
הקלות לציבור בשל המצב הבטחוני במערך מיסוי מקרקעין
לאור המצב הבטחוני רשות המיסים החליטה להעניק הארכת מועד להגשות השגות שהמועד החוקי להגשתן חל בתאריכים 28.02.2026 – 14.04.2026, עד ל- 15.04.206, זאת מבלי שיהיה צורך להגיש בקשה פרטנית. כמו כן, הוחלט שבעסקאות שיום המכירה שלהן הינו החל מה- 01.01.2026 לא תובא בחשבון התקופה שבין ה 28.02.2026 ל- 15.04.2026 במניין הימין לחישוב קנס אי הצהרה במועד מבלי שיהיה צורך להגיש בקשה פרטנית.
הודעה לציבור הנישומים והמייצגים במיסוי מקרקעין, בעניין הקלות לציבור במערך מיסוי מקרקעין בשל המצב הבטחוני- "שאגת הארי".
מס הכנסה
דיבידנד לעובדים במסלול רווח הון לפי סעיף 102 לפקודה ימוסה במס בשיעור 25%, ולא בשיעורים המופחתים בהתאם לחוק עידוד השקעות הון
בית המשפט העליון קיבל את ערעור פקיד השומה, הפך את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וקבע כי דיבידנד המחולק לעובדים שמניותיהם מוחזקות בידי נאמן במסלול רווח הון לפי סעיף 102 לפקודה אינו נהנה משיעורי המס המופחתים שבחוק לעידוד השקעות הון. נקבע כי הזכות לקבל דיבידנד היא זכות המוקנית מכוח המניה, וכי בהתאם למנגנון סעיף 102 לפקודה והכללים מכוחו הדיבידנד הוא חלק ממכלול הזכויות המוחזקות בידי הנאמן. עוד נקבע כי העברת הדיבידנד לעובדים בעוד המניות מוחזקות בידי נאמן מהווה מימוש לעניין סעיף 102 לפקודה, ולכן על הדיבידנד חל שיעור המס הקבוע בסעיף 102(ב)(2) לפקודה, היינו 25%, ולא שיעורי המס שנוכו במקור לפי חוק העידוד – 15% לגבי דיבידנד שמקורו בהכנסה מוטבת ו-20% לגבי דיבידנד שמקורו בהכנסה מועדפת.
ע"א 4077/23 פקיד שומה רחובות נ' קונדויט בע"מ, ניתן ביום 19.3.2026.
הפקדות לפוליסות פרט במסגרת הסדר תגמול נדחה מהוות הכנסת עבודה כבר במועד ההפקדה
בית המשפט המחוזי דחה ערעור שהוגש על ידי חברות פרטיות הנמנות על תאגיד SAP הבינלאומי, וקבע כי הפקדות שביצעו לפוליסות פרט שאינן קופות גמל מאושרות, במסגרת הסדר תגמול נדחה לעובדים בכירים, מהוות הכנסת עבודה של העובדים כבר במועד ביצוע ההפקדה, ולכן היה עליהן לנכות מס במקור כבר באותו מועד. במסגרת הנמקת ההכרעה עמד בית המשפט גם על ההבחנה בין בעלות פורמלית לבעלות כלכלית ועל דיני הנאמנות, לרבות דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, ובחן מי נשא בסיכון בכספים, מי נהנה מפירותיהם, האם הוכח שהפוליסות חשופות לנושי המעסיק, מי הוסמך לשנות מסלול השקעה או חברת ביטוח, מי רשאי למשוך את הכספים, והאם למעסיק שימוש עסקי בהם. על יסוד מכלול זה נקבע כי חרף הבעלות הפורמלית של הנישומות בפוליסות, העובדים היו הנהנים הכלכליים מן הכספים, וכי עובד המורה למעסיק להפקיד חלק ממשכורתו בפוליסה פרטית נחשב כמי שעושה שימוש בשכרו. לצד זאת נקבע כי בנסיבות העניין לא היה מקום להטיל קנס בגין אי ניכוי לפי סעיף 191א לפקודה, שכן עמדת הנישמות הוכרה כפרשנות לגיטימית, גם אם שגויה. עוד נקבע כי בעת הפרישה יש לתת ביטוי לכך שעל סכומי הקרן כבר שולם מס במועד ההפקדה.
ע"מ 60005-01-23 סאפ לאבס ישראל בע"מ; ע"מ 53844-05-23 סאפ ישראל בע"מ; ע"מ 47141-02-23 סאפ פורטלס ישראל בע"מ; ע"מ 59984-01-23 סאפ ישראל בע"מ נ' פקידי השומה, ניתן ביום 11.3.2026.
הפסדים מהשקעות נדל"ן, מחילת חובות, חובות אבודים ומקדמות מלקוחות
פסק הדין עסק בארבע מחלוקות עיקריות בין הנישומה, חברה שעסקה בענף היהלומים ובין פקיד השומה: האחת, האם ניתן להכיר כהפסד עסקי בהפסדים מהשקעות נדל"ן שלטענת הנישומה ירדו לטמיון בשנת 2016; השנייה, מהו היקף ההכנסות שיש לזקוף לנישומה בגין מחילת חובות של החברה לספקים; השלישית, האם יש להתיר לנישומה ניכוי הוצאה נוספת בגין חובות אבודים מעבר לסכום שהמשיב כבר התיר בניכוי במסגרת השומה; והרביעית, האם בדין ראה פקיד השומה ביתרת "מקדמות מלקוחות" הכנסה, או שמא מדובר היה בטעות רישומית בלבד. בית המשפט קבע כי הנישומה לא הביאה ראיות מספיקות לכך שההשקעות הנטענות מומשו בהפסד דווקא בשנת 2016, וממילא לא הרימה את הנטל להוכיח כי מדובר בהפסדים בעלי אופי עסקי. משכך, נקבע כי אין להחיל עליהם את הוראות סעיף 28 לפקודה. עוד נקבע כי לא הוכח יסוד להבחנה בין חלק מחובות הספקים, שעל מחילתם דיווחה הנישומה כהכנסה, לבין יתרת החוב שנותרה רשומה במאזנה, ולכן לא נמצא מקום להתערב בקביעת פקיד השומה שלפיה יתרת חובות הספקים נמחלה עד סוף שנת 2016. מנגד, ביחס לחובות רעים, בית המשפט מצא כי הנישומה הצליחה להרים את הנטל לגבי חמישה חייבים נוספים, ולכן הורה להתיר הוצאה נוספת בגינם. בנוסף, נקבע כי לא היה מקום להתערב בקביעת פקיד השומה בעניין איפוס יתרת "מקדמות מלקוחות", לאחר שטענת הנישומה בדבר טעות רישומית לא נתמכה באסמכתאות. לבסוף, נדחתה גם טענת הנישומה כי פעלה על פי חוות דעת משפטית, לאחר שבית המשפט ציין כי חוות הדעת היתה מסויגת מאוד, וניתנה רק לאחר שהנישומה כבר נקטה את עמדותיה החשבונאיות לגבי החובות וההשקעות, ולכן לא ניתן היה לראות בה בסיס להסתמכות בזמן אמת.
ע"מ 15224-02-22 יהלומי גפני בע"מ נ' פקיד שומה גוש דן, ניתן ביום 23.2.2026.
יתרת משיכת בעלים שלא הושבה חויבה כדיבידנד לפי סעיף 3(ט1)
הנישומים השיגו על חיוב במס בגין יתרת חובה שנרשמה בדוחות החברה, אשר מקורה בעלויות בניית מפעל על מקרקעין שבבעלות אביו של הנישום, וכן על הכללת אשתו של הנישום בשומה ועל הטלת קנס גירעון. בית המשפט דחה את הערעור ברובו וקבע כי מאחר שמדובר ביתרת משיכת בעלים משנת 2016 שלא הושבה לחברה עד סוף שנת 2017, חלות עליה הוראות המעבר שנקבעו ביחס לסעיף 3(ט1) לפקודה, ולכן בדין חויבה היתרה כהכנסה מדיבידנד. עוד נקבע כי אין בעובדה שהכספים שימשו, לפי הנטען, לבניית מפעל ששירת את החברה כדי להוציא את המקרה מתחולת הסעיף, וכי לא הוכחה עילה לשנות בדיעבד את סיווג היתרה בדוחות. בית המשפט דחה גם את הטענה כי יש לייחס את החוב לאביו של הנישום או להסיר את אשתו מן השומה. עם זאת, הערעור התקבל בעניין קנס הגירעון בלבד, לאחר שנקבע כי לא הוכחה התרשלות, וכי הנישום פעל בתום לב ותוך קבלת ייעוץ מקצועי.
ע"מ 35772-01-23 שי שמעון חרוש ואח' נ' פקיד שומה באר שבע, ניתן ביום 18.2.2026.
מנגנון הלוואות הדדיות, מניות בכורה ודיבידנד מועדף סווג כתמורה נוספת בעסקת מכירת המניות
הנישומות מכרו מניות בחברת אדי מערכות וטענו כי חלק מן הסכומים שקיבלו היו הלוואות ודיבידנד מועדף שאינם חלק מן התמורה החייבת במס רווח הון. בית המשפט קבע כי מכלול ההסכמים מלמד על עסקה אחת כוללת, וכי הסכומים שהוצגו כ"הלוואה" וכ"דיבידנד" אינם הלוואה ואינם דיבידנד, אלא תמורה נוספת ששלמה עבור המניות. בתוך כך הודגש כי הדיבידנד המועדף הובטח באמצעות מניות בכורה, וכי מנגנון מניות הבכורה, יחד עם מנגנון ההלוואה, משקף הלכה למעשה הסכמה על תמורה כוללת עבור המניות. נקבע כי מסקנה זו נובעת מסיווג העסקה ומרכיביה לפי מהותם, מבלי להיזקק לסעיף 86 לפקודה. עם זאת, בית המשפט הוסיף כי גם למעלה מן הצורך היה מגיע לאותה תוצאה בדרך של סיווג מחדש לצורכי מס. עוד נדחתה טענת הנישומות לקיזוז הפסד הון בגין מחילת חוב לחברה זרה, לאחר שלא הוכח קיומו של הפסד הון בשנת המס הרלוונטית, בין היתר נוכח עיתוי המחילה, הזרמת הון נוספת לחברה, ניסיונות לצירוף משקיע חדש, אי הצגת דוחות החברה וקיומם של יחסים מיוחדים. בסוגיית הריבית הרעיונית לפי סעיף 3(י) לפקודה, נקבע כי ביחס להלוואה שלגביה הונפקו שטרי הון ניתן להכיר בהנפקתם גם אם הונפקו רטרואקטיבית, ולכן לא קמה זקיפת ריבית. מנגד, ביחס להלוואות האחרות נדחו הטענות, לאחר שלא הונחה תשתית ראייתית מספקת באשר למצב הלווים או לסיכויי הגבייה, ובאחד המקרים אף צוין כי רוב סכום ההלוואה הושב בפועל.
ע"מ 52941-01-21 א.א.א. אימפריה נכסים (2011) בע"מ; ע"מ 52960-01-21 זינו אחזקות (א.ז. – 2014) בע"מ נ' פקיד שומה רחובות, ניתן ביום 12.3.2026.
טיוטת צו עידוד ותמרוץ מחקר – מענק במקום זיכוי מס בגין הוצאות מחקר ופיתוח
טיוטת הצו פורסמה בהמשך להצעת חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2026, שבמסגרתה מוצע לחוקק את חוק עידוד ותמרוץ מחקר ופיתוח, התשפ"ו-2026, ולקבוע בו תמריץ מס בדרך של זיכוי בגין הוצאות מחקר ופיתוח שהוצאו בישראל. בדברי ההסבר לטיוטת הצו נאמר כי הצורך במנגנון החדש נובע מן השינויים במשטר המס הגלובלי, ובראשם חקיקת מס חברות מזערי לפי מודל פילאר 2 של ה- OECD, אשר עלולה לשחוק את האפקטיביות של תמריצי המס הקיימים לפי חוק לעידוד השקעות הון ולפגוע באטרקטיביות של ישראל לחברות עתירות ידע. על רקע זה, ובשים לב להסמכה המוצעת בסעיף 8 לחוק המוצע, מוצע לקבוע כי "חברה כשירה", כלומר חברה הזכאית לקבל זיכוי ממס לפי סעיף 2 לחוק המוצע, שלא עשתה שימוש בזיכוי עד תום השנה השלישית לאחר שנת פעילות המו"פ, תוכל להגיש במהלך השנה הרביעית הודעה לקבלת מלוא הזיכוי שלא נוצל כמענק. עוד מוצע להסדיר את אופן תשלום המענק בתוך 90 ימים ממועד הגשת ההודעה, בכפוף לאפשרות לעכב את התשלום אם לא הוגשו דוחות לפי סעיפים 131 או 135 לפקודה, וכן להפסיק את מניין הימים מקום בו לא נמסרו פרטים או מסמכים נוספים שנדרשו. בנוסף, מוצע לאפשר לחברה להודיע מראש, כבר במסגרת הבקשה לקבלת הזיכוי, כי היא מוותרת על ניצולו כנגד חבות מס הכנסה או מס מקומי משלים ומבקשת לקבל את מלוא הסכום כמענק, תוך הבהרה שלא ניתן יהיה ליהנות מכפל הטבות, וכי הודעה כאמור לא תהיה ניתנת לחזרה. בדברי ההסבר נאמר צוין עוד כי המנגנון נועד, בין היתר, לסייע לסווג את ההטבה כתמריץ מס כשיר לפי כללי ה-OECD , ואף להבטיח כי ההטבה תיחשב כמענק ולא כזיכוי גם לצורך כללי ה- GILTI בדין האמריקאי.
טיוטת צו עידוד ותמרוץ מחקר ופיתוח (מענק במקום זיכוי מס), התשפ"ו-2026.