מורה נבוכים – מע"מ בעסקאות מקרקעין היבטי המע"מ העולים מקיומה של עסקה למכירת מקרקעין מושפעים מזהותם של הצדדים וכן מאופיים של המקרקעין נשוא העסקה ושימושם הצפוי. נזכיר כי רשויות המס מכירות לצרכי מע"מ בגורמים הבאים: עוסק, אדם פרטי, מלכ"ר, מוסד כספי וקבוצת רכישה. בהתאמה, על פי סיווגו של המוכר/הקונה,  ותחום פעילותו ככל שקיים, תיפול ההחלטה האם לפנינו עסקה לצרכי מע"מ אם לאו, וכלל שכן מיהו החייב המס בגינה. המצבים השכיחים לקיומה של עסקת מקרקעין בישראל, הנסיבות בהן יחול תשלום מע"מ בגין העסקה וכן, זהותו של החייב ואופן הדיווח למנהל מע"מ באותם המקרים מפורטים בטבלה שלהלן. מצירוף פשוט של הצדדים לעסקה בהתאם לאופיים ועל פי הגדרתם המתאימה בחוק מע"מ-  נקבל את תוצאת המס במכירה. להשלמת התמונה יצוין כי בחלק מהמקרים המפורטים בטבלה ועל אף כי לכאורה קיימת חבות לתשלום מס, בסופו של יום יתכן ולא יחול תשלום אפקטיבי של מע"מ מקום בו המס המתחייב יוכר במקביל לניכוי כ"תשומות" בידי הקונה.     *במקרים בהם מדובר באדם פרטי הרשום כעוסק מורשה אשר רוכש נכס מאדם פרטי/מלכ"ר/מוסד כספי והנכס אינו משמש במסגרת עסקיו, ניתן לטעון לעסקה שאינה חייבת אשר נעשתה בכובעו כאדם פרטי.