סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו לאחר תיקון 76, מאפשר לאדם למכור שתי דירות בפטור ממס כנגד רכישת דירה שלישית, בתנאים מסוימים - הדירה הראשונה תימכר בפטור לפי סעיף 49ה והדירה השנייה תימכר בפטור לפי 49ב(2) לחוק (פטור לדירה יחידה). בשני פס"ד שניתנו לאחרונה (אבגי - ו"ע 14339-09-14 וטיקן - ו"ע 51159-04-15) קבעו ועדות הערר כי השימוש בסעיף 49ה בתקופת המעבר שנקבעה בתיקון 76 (1.1.14 – 31.12.17) מוגבל ביותר, כיוון שאדם יכול לעשות שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, רק אם נכנס לתקופת המעבר כשבבעלותו דירת מגורים אחת. למעשה, ניתן להשתמש בפטור לפי סעיף 49ה בתקופת המעבר רק בנסיבות שבהן נכון ליום 1.1.2014 היתה לנישום דירה מגורים אחת, לאחר מכן הוא רכש דירה שנייה, וכעת הוא מבקש למכור את שתי הדירות ולרכוש דירה חלופית.

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו לאחר תיקון 76, מאפשר לאדם למכור שתי דירות בפטור ממס כנגד רכישת דירה שלישית, בתנאים מסוימים - הדירה הראשונה תימכר בפטור לפי סעיף 49ה והדירה השנייה תימכר בפטור לפי 49ב(2) לחוק (פטור לדירה יחידה). בשני פס"ד שניתנו לאחרונה (אבגי - ו"ע 14339-09-14 וטיקן - ו"ע 51159-04-15) קבעו ועדות הערר כי השימוש בסעיף 49ה בתקופת המעבר שנקבעה בתיקון 76 (1.1.14 – 31.12.17) מוגבל ביותר, כיוון שאדם יכול לעשות שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, רק אם נכנס לתקופת המעבר כשבבעלותו דירת מגורים אחת. למעשה, ניתן להשתמש בפטור לפי סעיף 49ה בתקופת המעבר רק בנסיבות שבהן נכון ליום 1.1.2014 היתה לנישום דירה מגורים אחת, לאחר מכן הוא רכש דירה שנייה, וכעת הוא מבקש למכור את שתי הדירות ולרכוש דירה חלופית.

09.10.2016

18.09.2016

הגדרת "מכר" לפי חוק מע"מ כוללת גם "פעולה באיגוד מקרקעין" כך במכירת המניות באיגוד כמוה כמכירת המקרקעין עצמם, העולה כדי עסקה החייבת במע"מ בשיעור מלא. כאשר מדובר בממכר המהווה יציר כלאיים ומשקף הן מניות והן נכס מוחשי גם יחד, נשאלת השאלה מה יהא המחיר שממנו ייגזר שיעור המע"מ לחיוב- האם שווי המניות כפי שהוסכם בחוזה שבין הצדדים או לחלופין, ערכם של המקרקעין אשר אותן מניות מייצגות.  לאחרונה פרסמה החטיבה המקצועית במע"מ החלטת מיסוי בהסכם (6326/16), לפיה המחיר הקובע לעניין מע"מ בעסקה חייבת למכירת מניות באיגוד מקרקעין, ייקבע על פי התמורה המוסכמת בין הצדדים וזאת, בהתבסס על פס"ד מוסדן. כמו כן, פורסמה גם עמדתה בנוגע לניכוי התשומות בגין הרכישה על פיה, ככל שהרוכש ישתמש במניות הנרכשות לביצוע עסקאות חייבות בידו - אלה יותרו לו בניכוי.

10.10.2016

לאחרונה התחדשה שאלת הזכאות של כונס נכסים לבקש בשם החייב את שיעור "המס המוטב" במכירת דירה. נזכיר כי בעניין גבריאל כדורי (רע"א 6012/14) בחן לאחרונה בית המשפט העליון את השאלה, האם כונס נכסים מטעם הבנק רשאי לחתום בשם החייב על בקשה לקבלת פטור ממס שבח בגין מכירת דירה שבבעלות החייב אשר ממושכנת לטובת הבנק, וזאת למרות שבשטרי המשכנתא לא הוקנתה לבנק הזכות לעשות שימוש בפטור ממס שבח השייך לחייב באופן אישי. בית המשפט העליון הותיר את פסה"ד המחוזי והשלום על כנם וקבע, כי אומנם הזכות למימוש פטור ממס שבח היא זכות אישית- קניינית ואכן ראוי להגן עליה, אך לא במקרה בו נעשה בה שימוש שלא בתום לב. לדעתנו, ניתן לעשות שימוש בפסק הדין גם לסוגיית המס המוטב.

7.8.16

לאחרונה תוקן חוק מיסוי מקרקעין שהרחיב באופן משמעותי את הפטור ממס שבח בעסקאות תמ"א 38/2. בתיקון נקבע כי תחולת הפטור החדש הינה מיום פרסום החוק ואילך, והשאלה היא מה קורה עם עסקאות שכבר נחתמו. אנו סבורים כי המשמעות היא שבאותם עסקאות בהן נדחה יום המכירה בהתאם לסעיף 49לב לחוק מיסוי מקרקעין, למועד שבו החלה הבניה או התקיימו התנאים המתלים בהסכם (לפי המוקדם) והמועד טרם הגיע , ניתן יהיה להחיל את הפטור החדש גם על הסכם שנחתם קודם לתיקון. ואולם בעסקאות תמ"א 38 שיום המכירה נקבע כבר ליום חתימת ההסכם. אך במועד פרסום החוק החדש טרם התקיימו התנאים המתלים וכן טרם הוחל במתן שירותי הבניה לדיירי הבניין, אנו ממליצים לנסות ולבקש תיקון השומה שבו יבוקש כי ידחה יום המכירה ובדרך זו לנסות וליהנות מהפטור החדש.

7.8.16

מהו המועד הקובע לעניין חלוף תקופת ההתיישנות למתן החלטה בהשגה, והאם יש הבחנה בעניין זה בין חוק מיסוי מקרקעין לפקודת מס הכנסה? לעניין הפקודה קבע בית המשפט העליון כי המועד הקובע הוא מועד משלוח ההחלטה לידי הנישום (ר' עניין סמי (ע"א 5654/04) ועניין ינקו וייס (ע"א 805/14)). לעניין החוק נקבע בעבר על ידי ועדות הערר כי המועד הקובע הוא מועד המצאת ההחלטה לידי הנישום (ר' עניין  אליהו (ו"ע 1354/08) ועניין מירון (ו"ע 25331-02-13)). אלא שבעניין אליהו הוגש ערעור (ע"א 3345/13) ובית המשפט העליון קבע, כי המועד הקובע הוא מועד משלוח ההחלטה בהשגה ולא מועד קבלתה בידי הנישום. בכך השווה בית המשפט העליון בין ההלכות הקבועות לעניין מירוץ ההתיישנות בפקודה ובחוק, כך שהמועד הקובע הוא מועד משלוח ההחלטה ולא מועד קבלתה בידי הנישום.