הקלה בזכאות לפטור ממס שבח בעסקאות פינוי בינוי

2.7.17

אחד מהתנאים לזכאות לפטור ממס שבח בעסקת פינוי בינוי הוא מכירת כל הזכויות במקרקעין על ידי הדייר, במקביל ניתן לדייר פטור ממס רכישה ברכישת הדירה החדשה מהיזם. ואולם במקרים רבים קיים צורך לבנות את הסכם הפינוי בינוי כעסקת קומבינציה והיה חשש שבשל כך תישלל הזכאות לפטור, על אף שמבחינה כלכלית מדובר באותה עסקה במסגרתה מוכר הדייר חלק מזכויותיו ליזם עבור קבלת שירותי בניה ביתרת הזכויות. בהחלטת מיסוי חדשה נקבע כי בהסכם פינוי בינוי שהוגדר כהסכם קומבינציה לא יישלל הפטור, אולם מאחר ומדובר במכר חלקי הפטור יהיה חלקי ובהתאם לחלק הזכויות שנמכרו על ידי הדייר. החשיבות בהחלטת המיסוי היא למשל במקרים בהם הדיירים אינם זכאים לפטור וההסכם נוסח כמכר חלקי כדי להפחית את המס באופן ששווי המכירה יהיה חלקי ולא תקום חבות במס רכישה לדייר. ]]>

להמשך קריאה

הקלות במס שבח

25.6.2017

בשנת 2015 חוקקה הוראת שעה המקנה הקלה במס שבח לתקופה מוגבלת למוכרי קרקע המיועדת לבנית 8 דירות לפחות בתנאים מסוימים. אחד התנאים לתחולתה של הוראת השעה קובע כי יש להשלים את הבנייה בתוך תקופת זמן מוגבלת. בהקשר זה התעוררה השאלה, מה הדין במקרה בו ניתנת אופציה לרכישת הקרקע – האם המועד ממנו יש למנות את התקופה הקבועה בהוראת השעה הוא מועד מתן האופציה או מועד מימוש האופציה? לאחרונה פרסמה רשות המיסים שתי החלטות מיסוי הנוגעות לפרשנותה של הוראת השעה. בהחלטה 1167/17 נקבע, כי התקופה תמנה מיום מימוש האופציה, ככל שהאופציה מומשה בתקופה הקובעת לפי הוראת השעה. החלטת המיסוי השנייה - החלטה 3157/17 - עוסקת בנסיבות של הענקת אופציה על ידי בעלי מניות בחברה ליזם, במטרה שהאופציה תמומש לאחר פירוק החברה והעברת המקרקעין לבעלי המניות. בהחלטה זו נקבע, כי הוראת השעה תחול גם בנסיבות אלו, למרות שהזכות במקרקעין טרם הגיעה לבעלי המניות במועד מתן האופציה. כן נקבע, כי תקופת הבנייה לפי הוראת השעה תימנה מיום מימוש האופציה.]]>

להמשך קריאה

החבות במס רכישה בפירוק חברה

18.6.17

סוגיית החיוב במס רכישה בהעברת נכס במקרקעין אגב פירוק איגוד, לבעלי הזכויות בו, מוסדרת בתקנות מס רכישה. בפסה"ד בעניין אולמן נדונה פרשנותה של תקנה 27(ב) לתקנות. במקרה זה התפרקה חברה זרה שבבעלותה חברה ישראלית המחזיקה נכסי מקרקעין. נכסי החברה הזרה בישראל, קרי - מניותיה בחברה הישראלית, הועברו לידי העוררת אגב הפירוק. העוררת טענה לפטור ממס רכישה בפירוק מכוח תקנה 27(ב), שכן מניות החברה הזרה בחברה הישראלית נרכשו לפני 27/7/83.ועדת הערר קבעה, כי בהתאם ללשון התקנה, הפטור ניתן רק במקרה של העברת זכויות במקרקעין אגב פירוק, אם הזכות במקרקעין היתה בבעלות האיגוד המתפרק ביום 27/7/83. במקרה זה, הזכויות שהועברו לעוררת אגב הפירוק היו זכויות באיגוד מקרקעין – מניות בחברה הישראלית, להבדיל מזכויות במקרקעין עצמם, ועל כן נקבע כי העוררת אינה זכאית לפטור ממס רכישה והערר נדחה.]]>

להמשך קריאה

רכישת מקרקעין בנאמנות עבור חברה בייסוד

11.6.17

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר רכישת נכס ע"י נאמן עבור נהנה והעברתו מהנאמן לנהנה בפטור ממס. הפטור בהעברה מנאמן לנהנה יחול רק ברכישת נכס עבור נהנה ספציפי אשר מזוהה ביום העסקה. ולכן, יישום הוראת הפטור במקרה בו יזם רוכש מקרקעין עבור חברה בייסוד אינו מובן מאילו שכן, עדיין אין נהנה מזוהה ביום הרכישה (פס"ד לנדשפט). למרות זאת, בהתאם לפרקטיקה המקובלת ושאינה מחייבת את רשויות המס תוכר נאמנות עבור חברה בייסוד וזאת בתנאי שהמוכר ידע שהמקרקעין נרכשו עבור תאגיד , וכן, בתנאי שהיזם ידע עבור איזה תאגיד הוא רוכש את הזכות. (במקרים מסוימים הכירו רשויות המס בנאמנות גם כאשר במועד רכישת הזכות ע"י הנאמן לא היה תאגיד בייסוד וזאת אם היזם החזיק בהון המונפק של החברה לאחר הקמתה ). וכן כי האיגוד אישר הרכישה לאחר הקמתו. ]]>

להמשך קריאה

הסכם יחסי ממון ומיסוי מקרקעין

4.6.17

נושא התא המשפחתי במיסוי מקרקעין עבר מהפיכה. בית המשפט העליון בעניין שלמי קבע שני תנאים מצטברים לסתירת החזקה – הצגת הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית והוכחת הפרדה רכושית בפועל. מאז קביעת ההלכה ניתנו מספר פס"ד בסוגיה ע"י ועדות הערר. ואולם, עיון מעמיק בהם חושף אי אחידות באופן יישום הלכת שלמי. כך למשל, פסה"ד בעניין רפפורט ובעניין קויתי עסקו בנסיבות דומות, בהן בני הזוג התגוררו במשותף בדירה שהיתה בבעלות אחד מהם עוד טרם הנישואים ונערך ביניהם הסכם ממון, אך התוצאה אליה הגיעו ועדות הערר היתה שונה. זאת לדעתנו, בשל יישום שונה של הלכת שלמי, ובין היתר, של מבחן המגורים המשותפים כקריטריון לבחינת הפרדה רכושית בפועל, וכן לאור שקלול של קריטריונים נוספים כגון עיתוי עריכתו של הסכם הממון ותשלום דמי שכירות לחשבון משותף, אשר הביאו לתוצאות שונות.]]>

להמשך קריאה

זהירות בפירוק איגוד מקרקעין

21.5.17

במסגרת חוק ההסדרים וכחלק מהרפורמה שתכליתה להתמודד עם תכנוני-מס המהווים ניצול לרעה של שיטת המיסוי הדו-שלבי החלה על חברות, התווספה מגבלה הקובעת כי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק פטור ממס בעת פירוק חברה אגב העברת נכסי המקרקעין שלה לידי בעל המניות, לא יחול לעניין נכס מסוג דירה שהועמדה לשימוש בעל המניות "בשנת המס 2015 ואילך". נשאלת השאלה, האם הכוונה היא אך ורק לדירות שהועמדו לשימוש בעל המניות החל משנת 2015 או שמא אף לדירות שהועמדו לשימושו לפני שנת 2015 ונעשה בהן שימוש גם לאחר מכן? דומה, כי מתן פרשנות לפיה יש להחיל את המגבלה אף על דירות שהועמדו לשימושו לפני שנת 2015 (כנראה כפי עמדת רשות המיסים) תביא להחלת מס באופן רטרואקטיבי ולמצב בו לעולם לא יהיה ניתן לפרק חברה תוך ניצול הפטור האמור.]]>

להמשך קריאה

התרת הוצאות בניכוי מהשבח- מה נשתנה?

14.5.17

מס השבח מוטל על השבח שנוצר בעת מימוש זכויות במקרקעין. ככלל, השבח שנוצר למוכר הוא ההפרש שבין שווי הרכישה לשווי המכירה. ברם, על מנת להגיע לחישוב השבח האמיתי שנצבר למוכר, יש להתחשב אף בהוצאות שנגרמו למוכר עקב פעולות שביצע להשבחת הנכס. הטכניקה שקבע המחוקק להתחשבות בהוצאות הינה הוספת הוצאות ההשבחה לשווי הרכישה, כאשר הנטל להוכחת ההוצאות מוטל על הטוען לכך. במסגרת פס"ד שניתן לאחרונה בעניין וינוגרד, נוסף כלל חדש על פיו ניתן לדרוש בניכוי התרת הוצאות ששולמו בפועל, על אף שלגביהן מתקיימת תביעה להחזר, בהליכי השגה או ערר. כך למשל, כאשר מדובר בהיטל השבחה ששולם בפועל, יותר היטל ההשבחה בניכוי כהוצאה, אף אם מתנהל הליך משפטי לגביו. מובן מאליו, כי ברגע שתינתן החלטה בעניין גובה היטל ההשבחה, תתוקן שומת מס השבח בהתאם. ]]>

להמשך קריאה

ניכוי מס במקור בעסקאות נדל"ן

30.4.17

השאלה האם חלה על המשלם (הרוכש) החובה לנכות מס במקור מהתמורה המשולמת למוכר בעת רכישת מקרקעין הינה שאלה אשר עלתה לעיתים תכופות בפני העוסקים בתחום הנדל"ן. ואולם, בשל חוסר בהירות של הוראות החוק והתקנות לעניין זה, אשר נבע מחוסר קורלציה בין הוראת סעיף 164 לפקודת מס הכנסה לבין צו מס הכנסה (קביעת תשלומים בעד שירותים או נכסים כהכנסה), במשך שנים, נותרה השאלה האמורה ללא תשובה ברורה. הבעיה האמורה הגיעה לקיצה (בחלקה) אך לאחרונה, עת נוסף על ידי שר האוצר במסגרת הצו האמור, חריג אשר הוציא מגדר התשלומים שחייבים בניכוי מס במקור, עסקאות מקרקעין בהן מועברים תשלומי מקדמה על חשבון מס השבח על פי סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין. ואולם, אף על פי שהתיקון האמור אינו נותן פתרון למקרים מסוימים אשר בהם אין כלל צורך בתשלום מקדמה, הרי שהתיקון האמור מהווה בשורה טובה לחלק גדול מציבור רוכשי המקרקעין.]]>

להמשך קריאה

קבלני חתימות היזהרו !

23.4.17

מטרתו של חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 שנחקק לאחרונה היא להגן על להגן על בעלי דירות מפני קבלני חתימות – אותם מארגני עסקאות אשר מצד אחד נהגו לכבול את בעלי הדירות להסכמים מחייבים איתם, ומנגד לא עמדו ביעד המובטח של קידום עסקת פינוי בינוי או עסקת תמ"א 38. על מנת לממש מטרה זו, מטיל החוק על מארגני עסקאות חובות ומגבלות שונות. בין היתר, קובע החוק מגבלת זמן לתוקפו של הסכם ארגון, הנעה בין חצי שנה למספר שנים, בהתאם להצלחת המארגן לעמוד ביעדים שונים. ככל שהמארגן מצליח להגיע ליעדים השונים שנקבעו בחוק, ניתן יהיה להאריך את תוקפו של הסכם הארגון, במגבלות הקבועות בחוק. מתווה זה נותן מחד למארגנים תמריץ לפעול לקידום הפרויקט ומאידך, מגן על בעלי הדירות ומקנה להם אפשרות להשתחרר מההסכם עם המארגן במקרה של התנהלות בלתי תקינה שלו. יודגש, כי אחד התנאים לתחולת החוק הוא כי הסכם הארגון אינו מהווה עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38 (גם בהיבט המיסוי), במסגרתה מתגבשת מחויבות בעלי הדירות למכור את זכויותיהם.]]>

להמשך קריאה
סגירת תפריט