מכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין בפטור ממע"מ

5.2.17

פס"ד אי.פי.אף. במע"מ, עוסק במכירת אחת עשרה דירות מגורים, מתוכן שש דירות שהושכרו בשכירות חופשית וחמש דירות שהושכרו בשכירות מוגנת (כל הדירות נמכרו כשהן פנויות מדיירים). ביהמ"ש קיבל את עמדת המערערת, לפיה עסקת מכר הדירות פטורה ממע"מ מכח ס' 31(4) לחוק, שכן העובדות בשטח מלמדות שהדירות הושכרו בעסקאות פטורות ממס מראשית בעלות המערערת בנכס ועד לסופה, תקופה ממושכת דיה בה לא קודמה הלכה למעשה כל תכנית להשבחת הנכס לשם מכירתו במצב משופר או מחודש. משכך, דומה שבמקרה הנוכחי לא היה מאושר מראש ניכוי מס התשומות בשל הרכישה. פסה"ד מלמד שעוסק במקרקעין המחזיק דירת מגורים שבעת רכישתה לא היה רשאי לנכות את מס התשומות, עשוי ליהנות מפטור ממע"מ בעת מכירתה, ככל שיוכח שהשימוש העיקרי שנעשה בנכס הוא לא לעסקה החייבת במס. תודה לעו"ד ורו"ח שלומי ואקנין על עזרתו בהכנת המאמר. ]]>

להמשך קריאה

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

29.1.17

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ייסד רשות חדשה, אשר תרכז את תחום ההתחדשות העירונית ותפעל במישור היחסים שבין היזמים, הדיירים והרשויות המקומיות להגדלת היקף המיזמים להתחדשות עירונית ברחבי הארץ. החוק קובע בין היתר, הקלות מס בתנאים מסוימים  לפרויקטים של פינוי בינוי עם 12 יחידות דיור בלבד (ובתנאי שהפרויקט יהיה כלול בתכנית פינוי ובינוי שהופקדה והיא כוללת 24 יחידות דיור), מרחיב את הפטור ממס שבח לדיירים גם עבור זכויות בנייה קיימות שאינן מכוח תמ"א, מחייב מינוי של ממונה על פניות דיירים בענייני התחדשות עירונית וכן מאפשר לשר הבינוי והשיכון לקבוע חובת תשלום אגרה בעד פעולות הרשות. על פי ההערכות, יסייע החוק בהגדלת היקף הבנייה על בסיס תשתיות קיימות ובכך יקדם פתרון למשבר הדיור בישראל. ]]>

להמשך קריאה

מענק במכירת דירת מגורים

22.1.2017

אושרו תקנות המסדירות את המענק לחייבים במס ריבוי דירות שימכרו דירות עד ה-1.10.2017. המענק יהיה בגובה מס השבח במכירת הדירה עד לסך של 85,000 ₪, ויינתן במכירת עד שלוש דירות. המענק יינתן רק אם לרוכש אין דירות מגורים או אם יש בבעלותו דירה נוספת אותה ימכור בתוך 18 חודשים. תנאי נוסף הוא כי המוכר לא רכש ולא ירכוש דירה מיום 31.12.16 עד ל- 31.12.2020. המענק לא יינתן במכירה לקרוב ובמכירה ללא תמורה. גם מוכר שזכאי לפטור ממס ריבוי דירות בשל שווי דירותיו יוכל לקבל מענק, אך ככל הנראה חלקי בלבד. מנוסח התקנות לא ברור מה דין מכירת דירה בידי איגוד מעטים, אשר בעל מניות מהותי בו מוסה בשל אותה דירה במס ריבוי דירות, וכן האם ינתן המענק כנגד מס שחל בגין מכירת דירה עם זכויות בניה. ]]>

להמשך קריאה

מיסוי בעל מניות הגר בדירת חברה

1.1.17

חוק ההתייעלות הכלכלית אשר אושר בכנסת בקריאה שנייה ושלישית קובע, בין היתר, כי יראו העמדת נכס, לרבות דירה, לשימוש בעל המניות המהותי בחברה, כהכנסת בעל המניות. הכנסה זו תמוסה כדיבידנד (אם היו רווחים בחברה), הכנסת עבודה או הכנסה מעסק. ההכנסה החייבת היא מעין "דיבידנד רעיוני" ותקבע לפי עלות הנכס (יתרת שווי הרכישה בתוספת פחת או עלות הנכס בדוחות הכספיים, לפי הגבוה), בניכוי הלוואות בעלים ומשכנתה. הוראות התיקון יחולו על דירה שהועמדה לשימוש בעל מניות מהותי עד 1.1.17, וזאת בהתאם לארבעה מסלולים לפי בחירת הנישום. תשומת הלב כי לא ניתן יהיה לפרק חברה ולהעביר את הנכס לבעל המניות אגב פירוק בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק, ככל שמדבר בדירה שהועמדה לשימוש בעל המניות משנת 2015 ואילך. ]]>

להמשך קריאה

מיסוי שינוי ייעוד בקרקע חקלאית

25.12.16

החלטת מנהל מקרקעי ישראל (מס' 1470) הינה החלטה שתוצאתה ביטול הסכמי חכירה קיימים עם חוכרים שונים, בשל שינוי יעוד המקרקעין מחקלאי למגורים ולתעסוקה. כנגד ביטול ההסכמים הקיימים מקבלים החוכרים פיצוי כספי, וכן העמדת תמריץ נוסף, לחפץ בכך, במסגרתו יקבל החוכר זכויות בחלק מהקרקע לפי הייעוד החדש שלה. הסוגיות המיסויות העולות הינן היכן תמוסה ההכנסה החייבת במס האם במס הכנסה או במס שבח . כמו כן, בשל ההיבט הכפוי הקיים ביישום ההחלטה עולה השאלה האם זכאי החוכר לזיכוי בשיעור של 50% כקבוע בסעיף 48ג' (המתייחס להפקעה או לצו רשות מוסמכת). כמו כן יש לבחון את "התמריץ" שמקבל החוכר, האם ניתן לראות בו כ"זכות המלצה" שאינה מהווה אירוע מס כהחלטת בית המשפט העליון בעניין "צינדרוף" או כאופציה הניתנת להסבה ליזם. ]]>

להמשך קריאה

פטור ממע"מ במכירת זכויות בנייה בדיירות מוגנת

18.12.2016

פס"ד קרגד נ' מנהל מע"מ עסק במכירת בניין שבו שש דירות ומחסן, שחמש מהן הושכרו בהתאם לחוק הגנת הדייר ושצמודות להן זכויות בנייה. למרות טענת המנהל שהפטור בס' 31(2) לחוק אינו חל על זכויות הבנייה, התקבלה עמדת המערערת וביהמ"ש קבע שאין לשלול או לצמצם את הפטור ממע"מ בשל זכויות הבנייה ולכן הוא חל הן על מכירת הדירות והן על זכויות הבנייה. שכן, בבסיס הפטור הכרת המחוקק בקשיים שמערימה השכירות המוגנת בדרך למימוש זכויות אלו. בנוסף נקבע, בהתאם לעמדת המשיב, שבעת בחינת תחולתו של ס' 31(4), הפוטר ממע"מ מכירת נכס שלא ניתן היה לנכות את מס התשומות בעת רכישתו, אין להסתכל על השימוש הנוכחי-זמני בנכס, אלא על התכנון ארוך הטווח של בעל הנכס. ]]>

להמשך קריאה

מדריך הפיצויים לשריפות

11.12.16

הצתות רבות שנגרמו ברחבי המדינה מעוררות את שאלת הפיצויים מכוח חוק מס רכוש וקרן הפיצויים. כעיקרון, החוק מבדיל בין שני סוגי נזקים. הנזק הישיר, נזק הנגרם לגופו של הנכס דוגמת מבנה, תכולת בית, כלי רכב, ציוד ומלאי. מנגנון הפיצוי וכימותו נקבע בתקנות "הסכסוך" לגבי נזקים שנגרמו על רקע לאומני, בגבולות המדינה, הן לפרטיים והן לעסקים. הנזק העקיף, הוא נזק מסוג הפסד או אובדן רווח שנגרם לעסקים בלבד ופיצוי בגינו יינתן על גרימתו בתחומי ישובי ספר בלבד, כתוצאה מפעולות איבה וללא הגבלת סכום, באמצעות תקנות "הקבע". נזק עקיף שנגרם בישובים שלא הוכרזו כישובי ספר, לא מקים זכאות לפיצוי בגינו. שר האוצר טרם הכריז על כל הישובים שהוצתו כישובי ספר לצורך מתן פיצוי לעסקים בישובים אלה בגין אובדן הרווח וההפסד שנגרם להם. ]]>

להמשך קריאה

פטור ממס בדירות שרופות!

4.12.16

גל השריפות הנוראי שפקד את מדינת ישראל בשבוע האחרון גרם לצד הנזק הפיסי גם לנזק מיסויי. מי שהיה בעלים של דירה וביקש למכור את הדירה נותר עם נכס שאינו מוגדר עוד כדירת מגורים ולפיכך, לכאורה, אינו זכאי לקבל פטור ממס שבח במכירתו. כך באופן אירוני לצורך קבלת הפטור יידרש מי שנשרפה דירתו לשפץ את הדירה ורק לאחר מכן למכור את הדירה כשהיא ראויה למגורים. בשנת 1993 פרסמו רשויות המס הוראה מקלה (ה"ב מ"ש 10/93) לפיה מי שדירתו נהרסה או נשרפה יוכל למכור את הדירה תוך שנים עשר חודש מיום שנהרסה בפטור ממס שבח. הוראה זו ניתנה לפנים משורת הדין ואף הוגבלה רק לצורך מס שבח ולא לצורך מס רכישה. קרי, המוכר יוכל לקבל את הפטור ממס שבח אך הרוכש יידרש לשלם מס רכישה כאילו רכש זכות אחרת במקרקעין (אף אם מדובר בדירה יחידה). בשנים האחרונות נטו רשויות המס שלא לאשר באופן אוטומאטי את יישומה של הוראה זו והערימו קשיים רבים על מוכרי הדירות בנסיבות דומות. ]]>

להמשך קריאה

לא ניתן להוריש הפסד מס

7.11.16

בפסק דין שניתן בעניין שרגא נ' פקיד שומה חולון נקבע כי לא ניתן להתיר ליורשים לקזז הפסד עסקי שנוצר במהלך חייו של המוריש כנגד שבח ממכירת נכס שקיבלו בירושה. המנוחה ניהלה עסק של קונדיטוריה. לאחר מותה שני בניה ירשו את העסק ואת הזכויות במבנה. לאחר מכן הקונדיטוריה המשיכה לפעול והיורשים מכרו את המבנה. בגין המכירה נקבע מס שבח ללא האפשרות לקזז את ההפסד העסקי שנצבר בחייה המנוחה כנגד השבח ממכירת הבניין. השופט הרי קירש קבע כי הוא אינו מוצא בסעיף 28 לפקודת מס הכנסה כל עיגון לכך שהפסד שהיה לאדם אחד ניתן לקיזוז כנגד רווח של אדם אחר. תכנון אפשרי במקרים אלה הינו שינוי ייעוד של הנכס עוד בחיי הנפטר וקיזוז ההפסד מול השבח שנוצר בשינוי הייעוד . ]]>

להמשך קריאה

כונס נכסים רשאי לחתום בשם החייב על בקשה לקבלת פטור ממס שבח בגין מכירת דירת החייב הממושכנת לטובת הנושה

10.10.2016

לאחרונה התחדשה שאלת הזכאות של כונס נכסים לבקש בשם החייב את שיעור "המס המוטב" במכירת דירה. נזכיר כי בעניין גבריאל כדורי (רע"א 6012/14) בחן לאחרונה בית המשפט העליון את השאלה, האם כונס נכסים מטעם הבנק רשאי לחתום בשם החייב על בקשה לקבלת פטור ממס שבח בגין מכירת דירה שבבעלות החייב אשר ממושכנת לטובת הבנק, וזאת למרות שבשטרי המשכנתא לא הוקנתה לבנק הזכות לעשות שימוש בפטור ממס שבח השייך לחייב באופן אישי. בית המשפט העליון הותיר את פסה"ד המחוזי והשלום על כנם וקבע, כי אומנם הזכות למימוש פטור ממס שבח היא זכות אישית- קניינית ואכן ראוי להגן עליה, אך לא במקרה בו נעשה בה שימוש שלא בתום לב. לדעתנו, ניתן לעשות שימוש בפסק הדין גם לסוגיית המס המוטב. ]]>

להמשך קריאה
סגירת תפריט