התרת הוצאות בניכוי מהשבח- מה נשתנה?

14.5.17

מס השבח מוטל על השבח שנוצר בעת מימוש זכויות במקרקעין. ככלל, השבח שנוצר למוכר הוא ההפרש שבין שווי הרכישה לשווי המכירה. ברם, על מנת להגיע לחישוב השבח האמיתי שנצבר למוכר, יש להתחשב אף בהוצאות שנגרמו למוכר עקב פעולות שביצע להשבחת הנכס. הטכניקה שקבע המחוקק להתחשבות בהוצאות הינה הוספת הוצאות ההשבחה לשווי הרכישה, כאשר הנטל להוכחת ההוצאות מוטל על הטוען לכך. במסגרת פס"ד שניתן לאחרונה בעניין וינוגרד, נוסף כלל חדש על פיו ניתן לדרוש בניכוי התרת הוצאות ששולמו בפועל, על אף שלגביהן מתקיימת תביעה להחזר, בהליכי השגה או ערר. כך למשל, כאשר מדובר בהיטל השבחה ששולם בפועל, יותר היטל ההשבחה בניכוי כהוצאה, אף אם מתנהל הליך משפטי לגביו. מובן מאליו, כי ברגע שתינתן החלטה בעניין גובה היטל ההשבחה, תתוקן שומת מס השבח בהתאם. ]]>

להמשך קריאה

ניכוי מס במקור בעסקאות נדל"ן

30.4.17

השאלה האם חלה על המשלם (הרוכש) החובה לנכות מס במקור מהתמורה המשולמת למוכר בעת רכישת מקרקעין הינה שאלה אשר עלתה לעיתים תכופות בפני העוסקים בתחום הנדל"ן. ואולם, בשל חוסר בהירות של הוראות החוק והתקנות לעניין זה, אשר נבע מחוסר קורלציה בין הוראת סעיף 164 לפקודת מס הכנסה לבין צו מס הכנסה (קביעת תשלומים בעד שירותים או נכסים כהכנסה), במשך שנים, נותרה השאלה האמורה ללא תשובה ברורה. הבעיה האמורה הגיעה לקיצה (בחלקה) אך לאחרונה, עת נוסף על ידי שר האוצר במסגרת הצו האמור, חריג אשר הוציא מגדר התשלומים שחייבים בניכוי מס במקור, עסקאות מקרקעין בהן מועברים תשלומי מקדמה על חשבון מס השבח על פי סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין. ואולם, אף על פי שהתיקון האמור אינו נותן פתרון למקרים מסוימים אשר בהם אין כלל צורך בתשלום מקדמה, הרי שהתיקון האמור מהווה בשורה טובה לחלק גדול מציבור רוכשי המקרקעין.]]>

להמשך קריאה

קבלני חתימות היזהרו !

23.4.17

מטרתו של חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 שנחקק לאחרונה היא להגן על להגן על בעלי דירות מפני קבלני חתימות – אותם מארגני עסקאות אשר מצד אחד נהגו לכבול את בעלי הדירות להסכמים מחייבים איתם, ומנגד לא עמדו ביעד המובטח של קידום עסקת פינוי בינוי או עסקת תמ"א 38. על מנת לממש מטרה זו, מטיל החוק על מארגני עסקאות חובות ומגבלות שונות. בין היתר, קובע החוק מגבלת זמן לתוקפו של הסכם ארגון, הנעה בין חצי שנה למספר שנים, בהתאם להצלחת המארגן לעמוד ביעדים שונים. ככל שהמארגן מצליח להגיע ליעדים השונים שנקבעו בחוק, ניתן יהיה להאריך את תוקפו של הסכם הארגון, במגבלות הקבועות בחוק. מתווה זה נותן מחד למארגנים תמריץ לפעול לקידום הפרויקט ומאידך, מגן על בעלי הדירות ומקנה להם אפשרות להשתחרר מההסכם עם המארגן במקרה של התנהלות בלתי תקינה שלו. יודגש, כי אחד התנאים לתחולת החוק הוא כי הסכם הארגון אינו מהווה עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38 (גם בהיבט המיסוי), במסגרתה מתגבשת מחויבות בעלי הדירות למכור את זכויותיהם.]]>

להמשך קריאה

חזקת התא המשפחתי בדירות מגורים

9.4.17

"חזקת התא המשפחתי" קובעת הן לעניין החבות במס שבח והן לעניין החבות במס רכישה, כי יראו בני זוג וילדיהם מתחת לגיל שמונה עשרה, כמוכר/רוכש אחד. תחולת חזקה זו על נכסים אשר צברו בני זוג בנפרד, טרם הנישואין, מעוררת, חדשות לבקרים, שאלות נכבדות אשר בחלקן הגיעו להכרעה משפטית. לאחרונה, בפסק דין שניתן בעניין קויתי, נדונה שאלת זכאותו של בן הזוג לתשלום מס רכישה בגין דירה שרכשו הוא ואשתו, על פי מדרגות מס רכישה של "דירה יחידה", כאשר טרם נישואיהם קיבלה האישה במתנה דירת מגורים אחרת. ועדת הערר קבעה, בהתבסס על הלכת פלם והלכת שלמי, כי בני הזוג לא הוכיחו שהתקיימה ביניהם הפרדה רכושית, שכן הם התגוררו בדירת המתנה יחדיו וניהלו משק בית משותף. בנוסף נקבע, כי הסכם הממון שנחתם ביניהם, נחתם בעיצומו של הערר, והוא מתייחס רק לזכות הבעלות בדירת המתנה ולא לזכות השימוש בה וכן לא הוצגה ראיה כי הוא אושר ע"י ביהמ"ש. מכל מקום, בני הזוג לא הוכיחו כי פעלו על פיו. לפיכך נקבע, כי בן הזוג אינו זכאי להטבה במס רכישה של "דירה יחידה" ברכישת הדירה המשותפת.]]>

להמשך קריאה

מענק הטבות מס משמעותיות ליזמים

26.3.2017

חוק עידוד השקעות הון, מעניק הטבות מס משמעותיות ליזמים הבונים דירות להשכרה. בכפוף לעמידה בתנאים המצטברים בחוק (אישור המנהלת לבניין, השכרת מחצית משטח רצפת הבניין למגורים ועמידה במגבלת דמי השכירות), נהנים היזמים מפחת מואץ, שיעורי מס מוטבים ופטור ממע"מ במכירת הדירות המושכרות. מעבר לכך, הבחירה במסלול זה מעניקה ליזם הפרויקט מעין "הגנה" מפני החשיפה למס הכנסה הקיימת בעת מכירת הדירות העתידיות, כאשר קיים ספק האם אותה מכירה עולה כדי "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי". בנוסף, מצטרפת למסלול זה "הטבה" נוספת והיא – אי תחולתו של מס ריבוי דירות על דירות הנהנות מן הטבות המס של חוק עידוד השקעות הון. כל אלו, מהווים גורם מכריע לכך שהבחירה בחלופה זו הפכה פופולרית בקרב היזמים.]]>

להמשך קריאה

הפטור ממס לנכה כנגד מס שבח מקרקעין

19.3.17

בפסק הדין בעניין בתיה כספי, נידון עניינה של נישומה, אשר מכרה נכס מקרקעין ולאחר מכן הוכרה הנישומה כנכה 100% - הכרה זו מזכה אותה בפטור ממס הכנסה. בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי אין לאפשר לנישומה ליהנות מן הפטור של הנכה כנגד מס השבח. אמנם הוראות הפטור לנכה נועדו לעודד נכים להשתלב בשוק העבודה ולהשאיר בידיהם הכנסה פנויה גדולה יותר, אך לשיטת בית המשפט, הפטור האמור מוקנה רק להכנסות על פי פקודת מס הכנסה, ולא להכנסות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מקרקעין). פסק הדין האמור שונה מפסקי דין אחרים שעסקו בפטור לנכה, כגון פסק הדין בעניין יהושע לוי, בהם ננקטה עמדה מקלה יותר, עת דובר על צירוף של שני סוגי הכנסות על פי פקודת מס הכנסה. לעמדתנו, יש לבחון גישה ליברלית גם כאשר מדובר בשבח מקרקעין המצטרף להכנסה על פי פקודת מס הכנסה. שכן, מבחינה מהותית אין הבדל בין רווח הון לשבח מקרקעין, ואין סיבה לפגוע בנישום אך בשל ההפרדה בין שני דברי החקיקה. ]]>

להמשך קריאה

פטור ממס במכירת דירה בעסקת קומבינציה

19.2.17

במסגרת המאמצים להגדיל את היצע הדירות נחקק כהוראת שעה חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים הוראת שעה), התשע"א-2011 אשר בין היתר העניק שני פטורים נוספים ממס שבח במכירת דירת מגורים לתקופה מ- 1/1/2011 ועד ל - 5/6/2013. במסגרת הוראת ביצוע 6/2011 הביעו רשויות המס את עמדתן כי אין להחיל את הפטור לפי הוראת השעה בעסקאות קומבינציה וזאת מאחר ומדובר במכר חלקי ולא במכר מלוא הזכויות כפי שנקבע בהוראה. בית המשפט העליון בעניין זיונץ בהחלטה שניתנה לאחרונה קבע כי בניגוד לעמדת רשויות המס יוענק הפטור לפי הוראת שעה גם בעסקת קומבינציה חלקית וזאת בהתאם לפסיקה קודמת שהעניקה פרשנות מרחיבה למונח "מכירת מלוא הזכויות" בעסקת קומבינציה וכן בהתאם לתכלית חקיקת הוראת השעה. ]]>

להמשך קריאה

מיסוי מקבצי דיור

12.2.17

בפסק דין שערי כרמיאל קיבלה ועדת הערר החלטה תקדימית על פיה רכישת מקבץ דיור מחויבת בשיעור מס רכישה מלא כנכס אחד ולא בשיעור מס של כל דירה ודירה. במקרה הנדון העוררת התקשרה בהסכם לרכישת זכויות במקבץ דיור שכלל 362 דירות בתמורה של 101 מיליון ₪. העוררת ביקשה להטיל את מס הרכישה על כל דירה ודירה ולפי שיעורים החלים על דירות מגורים (בזמן המכר עמדו שיעורי המס על 3.5% , 5% ). המשיב קבע כי מדובר ברכישת נכס אחד לפי שווי של 101 מיליון ₪! ומס הרכישה ישולם במלואו כנכס אחד. וועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל וזאת לאור העובדה שהסכם המכר ייצג לטעמה לאור מהותו מכר נכס אחד ולא מכר דירות. ]]>

להמשך קריאה

מכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין בפטור ממע"מ

5.2.17

פס"ד אי.פי.אף. במע"מ, עוסק במכירת אחת עשרה דירות מגורים, מתוכן שש דירות שהושכרו בשכירות חופשית וחמש דירות שהושכרו בשכירות מוגנת (כל הדירות נמכרו כשהן פנויות מדיירים). ביהמ"ש קיבל את עמדת המערערת, לפיה עסקת מכר הדירות פטורה ממע"מ מכח ס' 31(4) לחוק, שכן העובדות בשטח מלמדות שהדירות הושכרו בעסקאות פטורות ממס מראשית בעלות המערערת בנכס ועד לסופה, תקופה ממושכת דיה בה לא קודמה הלכה למעשה כל תכנית להשבחת הנכס לשם מכירתו במצב משופר או מחודש. משכך, דומה שבמקרה הנוכחי לא היה מאושר מראש ניכוי מס התשומות בשל הרכישה. פסה"ד מלמד שעוסק במקרקעין המחזיק דירת מגורים שבעת רכישתה לא היה רשאי לנכות את מס התשומות, עשוי ליהנות מפטור ממע"מ בעת מכירתה, ככל שיוכח שהשימוש העיקרי שנעשה בנכס הוא לא לעסקה החייבת במס. תודה לעו"ד ורו"ח שלומי ואקנין על עזרתו בהכנת המאמר. ]]>

להמשך קריאה
סגירת תפריט