מיסוי מקרקעין
חברה שהחזיקה במלון באילת סווגה כאיגוד מקרקעין
העוררת רכשה בשנת 2015 60% ממניות לקסן ישראל בע"מ, המחזיקה במלון הנסיכה באילת, ובשנת 2017 רכשה את יתרת המניות. זמן קצר לאחר הרכישה הראשונה נסגר המלון לצורך שיפוץ מקיף, ופתיחתו מחדש התעכבה מעבר למתוכנן בעקבות שריפה שפרצה בו.
לטענת העוררת, לקסן אינה מהווה איגוד מקרקעין, שכן לצד המקרקעין החזיקה גם בפעילות מלונאית ובציוד מהותי. מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין סיווג את לקסן כאיגוד מקרקעין וחייב את העוררת במס רכישה בגין רכישת המניות.
ועדת הערר קבעה כי במועד הרכישה לא הוכח קיומו של "עסק חי", וכי ממילא לא הוכח כי הפעילות המלונאית מהווה נכס עצמאי ונפרד מהמקרקעין. עוד נקבע כי הציוד במלון היה טפל ובלתי מהותי.
בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי לקסן היא איגוד מקרקעין. נפסק כי במועד הרכישה המלון היה בשלבי סגירה, ולכן לא הוכח קיומו של נכס עצמאי בדמות פעילות עסקית. עם זאת, בית המשפט הותיר בצריך עיון את השאלה העקרונית האם פעילות מלונאית פעילה עשויה להיחשב נכס עצמאי המוציא חברה מגדר איגוד מקרקעין, לרבות כאשר המלון מופעל בידי צד שלישי. אשר לציוד, אימץ בית המשפט את קביעת ועדת הערר כי מדובר בנכס טפל שאינו משנה את הסיווג.
ע"א 470/24 נצבא החזקות 1995 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין, ניתן ב- 10.06.2026.
הטלת מס רכישה מלא על הוצאות פיתוח נוספות
ועדת הערר דחתה את העררים של שלוש חברות יזמיות וקבעה כי "הוצאות הפיתוח הנוספות" במכרזי רמ"י – המהווים תשלומים למימון מבני ציבור ושדרוג תשתיות בשכונות ותיקות – הן חלק משווי העסקה במקרקעין, ולכן חייבות במלואן במס רכישה, בניגוד להוצאות פיתוח רגילות שממוסות לפי שיעור הביצוע בפועל (בהתאם להלכת שרביט).
בית המשפט קבע שלתשלומים הללו אין זיקה ישירה מספיק למקרקעין הספציפיים, ולכן אין לראות בהם עסקה נפרדת של "שירותי פיתוח", אלא חלק מהתמורה הכוללת עבור הקרקע לפי עקרון צירוף כלל התמורות.
ו"ע 38052-08-23 + ו"ע 70516-08-23 + ו"ע 7726-07-23, יהלומית פרץ עבודות בנין ופתוח בע"מ ואח' נ' מנהלי מיסוי מקרקעין רחובות ונתניה, ניתן ב- 08.06.2026.
על שיוך דירות בקיבוצים במסלול חלופת האגודה יחול מס רכישה לפי שיעורי המס החלים על דירה יחידה
בית המשפט הורה על פרסום הסדר פשרה חלקי בבקשה לאישור תובענה ייצוגית שעסקה בסיווג עסקאות שיוך דירות בקיבוצים לצורכי מס רכישה, לאחר שקבע כי ההסדר נראה לכאורה ראוי, הוגן וסביר. ההסדר קובע כי בנסיבות מסוימות שיוך דירות במסלול "חלופת האגודה" יסווג כרכישת דירת מגורים, תוך השבת מס ששולם ביתר, ובמקביל אושרה הסתלקות מהטענות הנוגעות ל"שיוך ישיר" ולשיעור המס.
יצוין כי, הסדר הפשרה אינו מכריע בסוגיות הנוגעות לשיוך דירות במסלול "השיוך הישיר", בשאלת קיומה של נאמנות ברכישת הזכויות על ידי הקיבוץ במסגרת "חלופת האגודה", וכן בטענה החלופית שלפיה יש להטיל מס רכישה בשיעור של 5% ולא 6%.
ת"צ 63577-12-22, יאיר ארד ואח' נ' רשות המיסים- חיפה, ניתן ב- 17.06.2026.
ועדת הערר ביטלה שומת מס רכישה מתוקנת של המנהל שנשענה על שמאות לנכס אחר
העוררת רכשה מניות באיגוד מקרקעין מחברה קשורה ודיווחה על שווי העסקה בהתאם לחוות דעת שמאית מטעמה. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את השווי המוצהר, הוציא שומה לפי מיטב השפיטה, ובהמשך תיקן אותה בהתבסס על שמאות מכרעת שנערכה לנכס אחר במתחם סמוך.
ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי המשיב לא הצביע על טעות או על עובדות חדשות המצדיקות את תיקון השומה לפי סעיף 85 לחוק, ואף לא נימק כדין את הפעלת סמכות התיקון. עוד נקבע כי קיים ספק אם שמאות המתייחסת לנכס אחר יכולה לשמש כשלעצמה בסיס לתיקון שומה, במיוחד כאשר לנישום לא ניתנה הזדמנות מספקת להתמודד עמה.
בנוסף, נקבע כי המשיב לא הוכיח את שווי השוק הנטען, שכן הסתמך על נתוני נכס אחר ללא ביצוע התאמות נדרשות. לפיכך בוטלה השומה המתוקנת והשומה העצמית נותרה על כנה.
ו"ע 8061-02-23 מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ב- 22.06.2026.
הקפאת הליכי גבייה לפי פקודת המסים אינה בסמכות ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין
העוררת ביקשה להורות למנהל מיסוי מקרקעין להקפיא את הליכי הגבייה בגין השומה עד לסיום המו"מ בין הצדדים בנוגע לבקשתה לתיקון ההסכם.
ועדת הערר קבעה כי אין לה סמכות עניינית לדון בסוגיית גביית חוב המס, שכן מדובר בהליכי גבייה לפי פקודת המסים (גבייה), ובפרט כאשר חוב המס אינו שנוי במחלוקת, ולכן הערר נמחק על הסף.
ו"ע 3183-03-26 גאולה במלואה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ב- 01.06.2026.
מס הכנסה
טיוטת תקנות לעידוד תעשייה עתירת ידע
ביום 3 ביוני, 2026 פורסמה טיוטת תקנות לעידוד תעשייה עתירת ידע, שנועדה להתאים את הטבת המס הניתנת לחברה טכנולוגית הרוכשת שליטה בחברה טכנולוגית אחרת לכללי Pillar 2 של ה-OECD. החוק הקיים מאפשר לחברה טכנולוגית הרוכשת שליטה בחברה טכנולוגית אחרת לנכות את עלות רכישת המניות כנגד הכנסתה הטכנולוגית, בפריסה על פני חמש שנים, וזאת כחריג לכלל שלפיו עלות רכישת מניות אינה מותרת בניכוי. התקנות מציעות לאפשר לחברה לבחור, במקום הניכוי, בזיכוי ממס המחושב בהתאם לשיעור המס המופחת החל על הכנסתה הטכנולוגית. יתרת זיכוי שלא תנוצל בתוך שלוש שנים תינתן לחברה כמענק בשנה הרביעית, באופן שיאפשר גם לחברות המצויות בהפסדים ליהנות מההטבה ויקדים את מימושה לעומת מסלול הניכוי הקיים.
טיוטת תקנות לעידוד תעשייה עתירת ידע (הוראת שעה), התשפ"ו-2026, פורסמה ביום 3.6.2026.
תושבות לצורכי מס
ביום 1 ביוני, 2026 ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין צח, שעסק בתושבותו לצורכי מס של נישום אשר עזב את ישראל בשנת 1985, תחילה לאנגליה, ובשנת 1993 עבר לניגריה, שם הקים וניהל במשך שנים עסקים משמעותיים. לטענת הנישום, מאז עזיבתו חדל להיות תושב ישראל, ובשנות המס 2009–2017 היה תושב ניגריה, ולחלופין תושב חוזר ותיק. מנגד, רשות המסים טענה כי תושבותו הישראלית לצורכי מס מעולם לא נותקה. אף שמרכז פעילותו העסקית היה בניגריה, אשתו המשיכה להתגורר בישראל, והנישום הגיע לישראל בתדירות גבוהה ולשהיות ממושכות. בית המשפט ייחס לימי השהייה בישראל לא רק משמעות כמותית לצורך בחינת חזקת הימים, אלא גם משמעות מהותית בבחינת מרכז החיים. העובדה שהנישום הגיע לישראל בתדירות גבוהה, שהה בה בכל אחד מחודשי השנה ובממוצע במשך למעלה ממחצית ימי החודש, לאורך שנים רבות, הצביעה על שגרת חיים קבועה בישראל. בית המשפט קבע כי עקרונית ייתכנו לאדם שני מרכזי חיים במקביל, אך לא נדרש להכריע אם כך היה במקרה זה, מאחר שהנישום לא סתר את חזקת הימים. טענת הנישום כי הוא ואשתו היו פרודים וכי התא המשפחתי פוצל נדחתה, לאחר שנמצא כי חייהם נותרו שזורים זה בזה וכי התקיימו ביניהם קשרים משפחתיים וכלכליים משמעותיים. עוד ניתן משקל לכך שהנישום לא הוכיח השתלבות מלאה בניגריה, בין היתר משום שלא שילם בה מס על עיקר הכנסותיו, החזיק חלק ניכר מהונו מחוץ למדינה, ואף לאחר שנים רבות לא היה בעל מעמד קבע במדינה מבחינת דיני הגירה, אלא שהה בה מכוח אשרה שהתחדשה מדי שנה. העובדה שהמוסד לביטוח לאומי ראה בנישום כמי שתושבותו הישראלית נותקה לא הכריעה את שאלת תושבותו לצורכי מס, ואי-הוצאת שומות בשנים קודמות לא יצרה השתק כלפי פקיד השומה. לפיכך, נקבע כי הנישום היה תושב ישראל בשנות המס שבערעור, וההליך הוחזר לשלב השומתי לצורך כימות ההכנסה החייבת.
ע"מ 62852-01-23 צח ואח' נ' פקיד שומה למפעלים גדולים, ניתן ביום 1.6.2026.
גביית חוב מס של חברה מבעל המניות
ביום 24 במאי, 2026 ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת בעניין פלדמן, שעסק בגביית חובות מס של חברה מבעל המניות היחיד בה. החברה הפסיקה את פעילותה בשנת 2013 ובהמשך נפתחו בעניינה הליכי פירוק, בעוד שנותרו לה חובות מס. פקיד השומה הפעיל את הוראות סעיף 119א לפקודה וחייב את הנישום לשאת בחובות המס של החברה בסך של כ-1.37 מיליון ש"ח. הנישום טען, בין היתר, להתיישנות ולשיהוי, לכך שרשות המסים ויתרה בעבר על חובות החברה, לטעויות בדוחותיה ולכך שהכספים שמשך ממנה הוחזרו לה או שימשו לתשלום חובותיה. בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי מרוץ ההתיישנות לצורך הפעלת סעיף 119א לפקודה אינו מתחיל בהכרח במועד הפסקת פעילותה של החברה, וכי יש לבחון גם את המועד שבו נודעו לפקיד השומה העובדות הרלוונטיות, וכן את הליכי הגבייה שננקטו נגד החברה. עוד נקבע כי דוחות החברה, שעליהם חתם הנישום, מהווים הצהרה מחייבת וקמה חזקה בדבר נכונותם, וכי נישום המבקש לסגת מהנתונים שנכללו בדוחות נדרש לעמוד בנטל כבד. משלא הוכח כי נפלו טעויות בדוחות או כי הכספים שנמשכו הושבו לחברה, נקבע כי פקיד השומה היה רשאי לגבות מהנישום את חובות המס של החברה.
ע"מ 8188-01-23 פלדמן נ' פקיד שומה עפולה, ניתן ביום 24.5.2026.
מס רעיוני באיזון שווי מניות
ביום 14 במאי, 2026 ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין י.י. ונ.י. במסגרת הליך איזון המשאבים בין בני הזוג הוסכם כי שווי המניות בחברה פרטית, שהיו רשומות על שם בן הזוג, עומד על כ-6.66 מיליון ש"ח, וכי בת הזוג זכאית למחצית משוויין. בת הזוג לא קיבלה את המניות עצמן, אלא את שוויין הכספי, בעוד שהמניות נותרו בידי בן הזוג. המחלוקת התמקדה בשאלה אם יש להפחית מהסכום שישולם לבת הזוג כבר במועד האיזון את המס הרעיוני שעשוי לחול בעת מכירת המניות בעתיד. בית המשפט לענייני משפחה קבע כי בת הזוג תקבל את מלוא השווי הכספי של חלקה, ללא ניכוי מס בשלב זה, אך אם בן הזוג ימכור את המניות בעתיד וישלם מס בפועל, בת הזוג תישא בחלקה היחסי בחבות המס. בית המשפט ציין כי שאלת ניכוי המס הרעיוני טרם הוכרעה בפסיקה מחייבת של בית המשפט העליון, וכי בערכאות הדיוניות התפתחו שלוש גישות: חישוב לפי שווי ברוטו, ללא הפחתת מס עתידי; חישוב לפי שווי נטו, לאחר הפחתת המס הרעיוני; ומודל מותנה, המביא את המס בחשבון רק אם יחול בפועל. בית המשפט אישר את המודל המותנה בנסיבות המקרה, בין היתר משום שחלף כעשור ממועד הקרע והמניות טרם נמכרו. נקבע כי הפחתת המס הרעיוני כבר במועד האיזון הייתה מקטינה את הסכום שישולם לבת הזוג ומותירה בידי בן הזוג סכום בגין חבות מס שטרם נוצרה ושייתכן שלא תיווצר כלל. לפי המנגנון שנקבע, אם בן הזוג ימכור את המניות בעתיד וישלם מס, בת הזוג תידרש לשאת בחלקה היחסי במס, גם אם המכירה תתבצע שנים רבות לאחר איזון המשאבים.
עמ"ש 2321-12-23 י.י. נ' נ.י., ניתן ביום 14.5.2026.