מיסוי מקרקעין
סיווג רכישת מקרקעין עם הסכם בנייה כ"דירת מגורים" לצורכי מס רכישה
העוררים רכשו זכויות במקרקעין שעליהם נבנה מבנה דו-משפחתי, ובמעמד המכירה המחו להם המוכרים את זכויותיהם וחיוביהם לפי חוזה בנייה שנכרת קודם לכן מול שתי חברות קבלניות. המחלוקת המרכזית הייתה ביחס לשאלה האם יש לסווג את הנכס כ"דירת מגורים".
ועדת הערר קבעה כי מדובר ברכישת "דירת מגורים", שכן הומחו לעוררים זכויות המוכרים להשלמת הבנייה, הבנייה הייתה בשלב מתקדם וחוזי המכר כרכו בין הממכר לבנייה. עוד ניתן משקל לכך שהחברות הקבלניות היו בבעלות אבותיהם של המוכרים.
בפסיקתה זו, אימצה הוועדה את גישת פס"ד לסמן, שלפיה די בהעברת אגד זכויות הכולל התחייבות אכיפה להשלמת הבנייה, אף אם המוכר אינו מחויב אישית בהשלמתה לצורך סיווג הנכס כ"דירה מגורים". הועדה אף הבחינה את עניין מיכאלי ממקרה זו, תוך שיו"ר הועדה הסתייג קלות מההבחנה שנעשתה בעניין מיכאלי בין עסקת קומבינציה להזמנת שירותי בנייה.
ו"ע 27652-05-24 + ו"ע 27694-05-24, דוד שרביט ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, ניתן ביום 22.09.2026.
עבודות גמר חסרות אינן שוללות סיווג כ"דירת מגורים"
העוררים רכשו יחידה בפרויקט בנייה עצמית, לאחר שהמוכרים התקשרו עם קבלן בהסכם לבנייתה "עד המפתח". לטענתם העוררים מדובר ב"דירת מעטפת" שיש לסווגה כ"בניין" לעניין מס רכישה, בעוד המנהל סיווגה כ"דירת מגורים". יוער כי, העסקה בוצעה לפני תיקון 101 לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק"), שהתייחס לדירות המעטפת. ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל, בשל כוונת העוררים לגור בדירה והפוטנציאל האובייקטיבי למגורים, כפי שעלה מקיום תשתיות ומתקנים, לרבות מטבח וכלים סניטריים. עוד נקבע כי עבודות גמר וליקויים שנותרו אינם שוללים, כשלעצמם, את סיווג הנכס כדירת מגורים.
ו"ע 15365-08-24, אריה תוסייה כהן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, ניתן ב- 15.09.2026.
היפרדות בין שותפים: סיווג איגוד מקרקעין ושווי מניות בעסקת חליפין
שתי קבוצות חברות – קבוצת מסיקה וקבוצת וידר – החזיקו במשותף במרכז מסחרי בפרדס חנה ובמקבץ דיור בגדרה, באמצעות חברת שז"ר. בהסכם משנת 2018 נקבע מנגנון היפרדות, שלפיו קבוצת מסיקה תקבל את המרכז המסחרי וקבוצת וידר תקבל את מלוא מניות שז"ר, בתוספת תשלום איזון של 1.5 מיליון ש"ח. לאחר הפעלת המנגנון, נקבע בשומת עסקת המרכז המסחרי שווי של 36 מיליון ש"ח למחצית הזכויות.
עיקר המחלוקת היה אם שז"ר היא איגוד מקרקעין, חרף טענת העוררת להפעלת בית אבות ודיור מוגן, וכן מהו שווי המניות שנמכרו. הוועדה קבעה כי שז"ר היא איגוד מקרקעין שעיקר פעילותו השכרה פסיבית, לאחר שהעוררת לא הוכיחה מתן שירותים מהותיים מעבר להשכרה או הוצאות המעידות על פעילות מסחרית עצמאית. הטענה אף הועלתה בשלב מאוחר ונקבע כי היא מהווה הרחבת חזית. עוד נקבע כי מדובר בעסקת חליפין, אף שההעברות בוצעו באמצעות חברות שונות בכל קבוצה. עם זאת, הוועדה דחתה את עמדת המנהל שלפיה יש לקבוע למניות שז"ר שווי נומינלי זהה לשווי המרכז המסחרי. נקבע כי עסקת חליפין מחייבת שקילות של הערך הכלכלי, ולכן יש להביא בחשבון את התחייבויות שז"ר בעת הערכת שווי מניותיה.
ו"ע 70763-08-23, ע.מ.ס.ת ניהול והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, ניתן ביום 22.09.2026.
מחיקת תביעה נגד מנהל מיסוי מקרקעין בהליך אזרחי לביטול עסקת מתנה
הנישומה ביקשה ממנהל מיסוי מקרקעין לבטל עסקת מתנה במקרקעין שדווחה לאחר פטירת נותנת המתנה. לאחר שהמנהל דחה את הבקשה, היא צירפה אותו כנתבע להליך אזרחי שבמסגרתו ביקשה פסק דין הצהרתי על ביטול העסקה. בית המשפט קבע כי המנהל אינו צד מתאים להליך האזרחי, אשר צריך להתנהל בין הנישומה לבין יתר יורשי המנוחה, וכי את החלטת המנהל יש לתקוף בערר לוועדת הערר. עוד הובהר כי פסק דין אזרחי המבטל את העסקה עשוי להשפיע על המישור המיסוי, אך אינו מחייב את המנהל להכיר בביטול לצורכי מס.
ת"א 76357-12-25 מדינת ישראל- מנהל מיסוי מקרקעין נ' נאדרה סאלח מנסור ואח', ניתן ביום 04.09.2026.
צירוף המוכרת כמשיבה לערר בשאלת ביטול עסקה לעומת "מכר חוזר"
העוררות התקשרו עם בעלת הזכויות במקרקעין בעסקת תמורות. בעקבות סכסוך שחל ביניהן ניתן פסק בוררות שהורה על ביטול המערכת ההסכמית. לאחר מכן התעוררה מחלוקת מול מנהל מיסוי מקרקעין בשאלה אם מדובר בביטול עסקה, כטענת העוררות, או ב"מכר חוזר", כפי שדיווחה המוכרת. במסגרת הערר שהגישו העוררות על השומות ביקש המנהל לצרף את המוכרת כמשיבה נוספת. ועדת הערר קיבלה את הבקשה וקבעה כי תוצאת ההליך עשויה להשפיע על חיובי המס של המוכרת, וכי צירופה נחוץ כדי שההכרעה תחייב גם אותה במעשה בית דין, תמנע התדיינויות נוספות ותאפשר בירור יעיל ומלא של המחלוקת.
ו"ע 13703-07-25 אשטרום מגורים יזמות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, ניתן ביום 07.09.2026.
החזרת בקשה להארכת מועד לתיקון שומה למנהל מיסוי מקרקעין בשל טעות בהבנת הבקשה
העורר ביקש להאריך את המועד להגשת בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק, מכוח סעיף 107 לחוק. המנהל דחה את הבקשה בשל טעות בהבנת מהותה, משסבר כי מדובר בבקשה להארכת מועד מהותי. המנהל הכיר בטעותו, אך בחר להתייחס לראשונה לבקשה הנכונה ולנימוקי דחייתה רק במסגרת כתב התשובה לערר, במקום לתת החלטה מנהלית חדשה. ועדת הערר קבעה כי דרך פעולה זו אינה תקינה, והחזירה את הדיון למנהל לשם מתן החלטה חדשה. עוד ציינה הוועדה כי ספק אם ניתן היה להכריע בבקשה בלי לקיים דיון עם העורר, וגם מטעם זה מצאה כי יש להחזיר את הבקשה לדיון כדבעי.
ו"ע 80173-05-26 אדמונד טיבי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 07.09.2026.
שיוך דירות בקיבוץ בחלופת האגודה תיעשה לפי שיעורי מס הרכישה החלים על דירת מגורים
בית המשפט המחוזי בחיפה אישר הסדר פשרה בתובענה ייצוגית בעניין מס הרכישה החל על חברי קיבוץ בהליכי שיוך דירות במסלול "חלופת האגודה". ההסדר קובע כי, בכפוף להתקיימותם של מספר תנאים מצטברים, חכירת משנה של זכויות בדירת מגורים יחידה על ידי חבר הקיבוץ תסווג לצורכי מס רכישה כרכישת "דירת מגורים", ולא כרכישת "זכות במקרקעין".
ת"צ 63577-12-22, יאיר ארד ואח' נ' רשות המיסים חיפה, ניתן ביום 28.08.2026.
מס הכנסה
תקבול בגין אי-תחרות סווג כהכנסה פירותית
בשנת 2014 מכרה חברת אחים איזנברג בע״מ פעילות בתחום המיקרוסקופים האלקטרוניים תמורת 3.3 מיליון דולר. במקביל חתם אליה כהנא, בעל השליטה והדמות המקצועית המרכזית בחברה, על הסכם אישי להימנעות מתחרות למשך שלוש שנים תמורת 2.2 מיליון דולר. כהנא דיווח על התקבול כרווח הון. בית המשפט המחוזי קבע כי הסכם אי-התחרות לא היה אותנטי, ולחלופין כי התקבול היה הכנסה פירותית.
בית המשפט העליון דחה את הערעור שהגיש כהנא, אך קבע כי הסכם אי-התחרות היה אותנטי. נקבע כי לרוכשת היה צורך עסקי ממשי לקבל מכהנא התחייבות אישית ומפורשת שלא להתחרות בה. העובדה שבהסכם רכישת הפעילות כבר נכללה תניית אי-תחרות רחבה, שחלה על החברה המוכרת גם ביחס לתחרות באמצעות אחרים, לא ייתרה את ההתקשרות הישירה עם כהנא. בית המשפט הדגיש כי גורמים עסקיים אינם נדרשים להסתפק בחיובים כלליים הנובעים מן הדין, וכי יש ערך כלכלי לעיגון מפורש של ההתחייבות בחוזה. לצד זאת, המערערים לא הוכיחו כי אופן חלוקת התמורה בין מכירת הפעילות לבין הסכם אי-התחרות שיקף את שווייה הכלכלי של כל אחת מההתחייבויות.
לאחר שקבע כי הסכם אי-התחרות עצמו היה אותנטי, עבר בית המשפט לבחון את סיווג התמורה ששולמה מכוחו. נקבע כי ההגבלה לא גדעה את מקור הכנסתו של כהנא, הידע והקשרים המקצועיים נותרו בידיו, הוא המשיך לעבוד בחברה עד שנת 2019, ולא הוכח כי מאפייני השוק מנעו ממנו לשוב ולעסוק בתחום בתום תקופת אי-התחרות. לפיכך, מלוא התמורה ששולמה לכהנא בגין התחייבותו לאי-תחרות סווגה כהכנסה פירותית.
ע״א 6867/22 אלי כהנא אחזקות בע״מ ואח' נ׳ פקיד שומה תל אביב 3, ניתן ביום 24.9.2026.
מכירת פעילות והסבת התמורה לבעל השליטה
חברה שעסקה בפרסום וביחסי ציבור מכרה בשנת 2015 את פעילותה, לרבות העיתון "לעניין", תמורת 14.56 מיליון ש״ח בתוספת מע״מ. התמורה נקבעה באופן גלובלי ונפרסה על פני 12 שנים. כחודשיים לאחר חתימת הסכם המכירה ערכו החברה ובעל השליטה הסכם פנימי שלפיו 87% מהתמורה יוחסו לבעל השליטה בגין התחייבותו לאי-תחרות ורק 13% מהתמורה הכוללת יוחסו לחברה.
בית המשפט קבע כי החברה היא שמכרה את הפעילות וכי הסכם המכירה לא ייחס תמורה כלשהי לאי-התחרות. ההסכם הפנימי המאוחר לא יכול היה לשנות בדיעבד את תוצאת המס, והסבת התמורה לבעל השליטה היא "הסבה הניתנת לביטול" כמשמעותה בסעיף 84 לפקודה. לפיכך מלוא רווח ההון יוחס לחברה, והסכומים שקיבל בעל השליטה סווגו כדיבידנד לפי סעיף 2(4). לחלופין נקבע כי חלוקת התמורה ביחס של 13% ו-87% לא נתמכה בתשתית כלכלית והייתה עסקה מלאכותית לפי סעיף 86.
לעניין התשלומים הנדחים התקבלה הערכת השווי שלפיה כ-10 מיליון ש״ח יוחסו למחיר המכירה במועד העסקה, לפי שיעור היוון של 9%, והיתרה סווגה כהכנסת מימון. מאחר שהזכות לקבלת מלוא התמורה התגבשה כבר עם חתימת הסכם המכירה בשנת 2015, החברה נדרשה לדווח באותה שנה על מחיר המכירה המהוון. פריסת התמורה על פני 12 שנים קבעה את מועדי התשלום בלבד, ולא דחתה את הדיווח על רווח ההון לשנות המס שבהן התקבלו התשלומים בפועל.
ע״מ 53643-01-21 פריימן הפקות בע״מ ואח׳ נ׳ פקיד שומה ירושלים 2, ניתן ביום 20.8.2026.
שומת הפקדות, מתנות ומעמדו של בן הזוג הרשום
פקיד השומה ערך לבני הזוג מאמו שומת הפקדות על יסוד חשבונות בנק הרשומים על שם הרב רפאל מאמו, לבדו או יחד עם רעייתו רבקה. הרב טען כי חלק מהכספים שייכים למוסדות דת וכי הפקדות אחרות מקורן במתנות חתונה לבנו, בתשלומים מתורם מחו״ל לצורך כתיבת ספרים, בהחזרי הלוואות ובשיפוי בגין ערבות.
ביחס לחשבון המשותף נקבע, לאחר נטרול משכורת והפקדות החתונה, כי 49% מיתרת ההפקדות יסווגו כהכנסה מעסק. ביחס לחשבון של כולל רבי יהודה בן בבא, שהרב היה מורשה החתימה היחיד בו, נדחתה עמדת פקיד השומה שלפיה מלוא ההפקדות הן הכנסה חייבת של הרב. בית המשפט ייחס לרב כהכנסה אישית מעיסוקו בתחום הדת 30% בלבד מהכספים שהופקדו בחשבון, על רקע ההכרה בכך שלפחות חלקם נועדו לפעילות חינוכית ולצדקה. עם זאת, הודגש כי מי שמנהל חשבון עבור פעילות ציבורית וטוען שהכספים אינם שלו חייב לתעד את כניסותיהם ויציאותיהם.
מתוך כ-3.5 מיליון ש״ח שהתקבלו בחתונת הבן הוכרו 2.25 מיליון ש״ח כמתנות פרטיות, ולאחר ניכוי הוצאות נקבעה הכנסה חייבת של כ-1.1 מיליון ש״ח. תשלומים שוטפים מתורם עבור כתיבת ספרים סווגו כהכנסה ממשלח יד ולא כמלגה פטורה, ואילו סכומים שהוכחו כהחזרי הלוואות וכשיפוי בגין ערבות הוצאו מן השומה. רבקה מאמו נותרה בן הזוג הרשום, לאחר שבית המשפט נמנע משינוי רטרואקטיבי של הקביעה. עם זאת, מאחר שההכנסה הופקה בידי הרב, הורה בית המשפט מכוח סעיף 156 לפקודה לגבות את המס תחילה ממנו ורק לאחר מיצוי הליכי הגבייה לפנות לנכסי בת הזוג.
ע״מ 1331-01-20 רבקה מאמו ואח׳ נ׳ פקיד שומה תל אביב 4, ניתן ביום 26.8.2026.
הוראת ביצוע בנושא רווחים לא מחולקים וייחוס הכנסה של חברת מעטים
הוראת ביצוע 9/2026 מרכזת את אופן הדיווח בעקבות תיקון 277 לפקודה. חברה שחל עליה סעיף 62א לפקודה תדווח במסגרת הדוח השנתי על ייחוס הכנסתה לבעלי המניות, והיחיד ידווח על ההכנסה המיוחסת לו. לגבי חברת מעטים עתירת יגיעה אישית נקבעו שתי חלופות: ייחוס ההכנסה לבעלי המניות תוך רישום הוצאה מקבילה בחברה; או "חלופת הדיבידנד", שבה החברה משלמת מס חברות ומחלקת דיבידנד, ובעלי המניות שההכנסה מיוחסת להם מדווחים עליה כהכנסה מיגיעה אישית ומקבלים זיכוי בגין מס החברות והמס שנוכה במקור.
חברת מעטים שחל עליה סעיף 81ב לפקודה תדווח בנספח 1281 ובטופס 1214ב ותציין אם בחרה בחלוקת דיבידנד, בתשלום תוספת למס בשיעור 2% או בחלופת הפסד העולה על 10% מהרווחים הנצברים. לשנת המס 2025 נקבעה הוראת מעבר שלפיה שיעור החלוקה המינימלי מן הרווחים הנצברים הוא 5%; משנת 2026 חל השיעור הקבוע של 6%. בחלופת הרווחים העודפים, שיעור החלוקה המינימלי בשנות המס 2025- 2030 הוא 20% במקום 50%. ההוראה מפרטת גם את הדיווח על דיבידנד רעיוני בשרשרת חברות.
הוראת ביצוע מס הכנסה מס׳ 9/2026 בנושא רווחים לא מחולקים, פורסמה ביום 15.9.2026
זיכוי לעובדי משמרות המועסקים באמצעות חברה בת
חברה פרטית הרשומה בחו״ל מחזיקה במפעל לייצור מוצרי מזון בישראל, שעובדיו מועסקים כשכירים באמצעות חברה בת ישראלית ייעודית שהוקמה לצורכי העסקתם בלבד. בהחלטת המיסוי נקבע כי עובדי הייצור במשמרת שנייה ושלישית זכאים לזיכוי ממס לפי סעיף 10 לפקודה והתקנות מכוחו, אף שאינם מועסקים ישירות בידי החברה הזרה שבבעלותה המפעל. הזכאות כוללת גם עובדי מנהלה ושירותים שעבודתם במשמרות אלה חיונית להפעלת קווי הייצור, כפי שיוכח להנחת דעתו של פקיד השומה.
האישור הותנה בכך שעיקר פעילותה של החברה הזרה הוא פעילות ייצורית, ושעלויות עבודות הייצור מהוות לפחות 75% מסך עלויותיה השוטפות. ההחלטה אינה מקנה לחברה הטבות לפי חוק עידוד התעשייה או לפי החוק לעידוד השקעות הון. משמעותה המעשית היא שהעסקת העובדים באמצעות חברה בת ישראלית ייעודית אינה שוללת כשלעצמה את הזכאות לזיכוי בגין עבודה במשמרות.
החלטת מיסוי 6161/26, בנושא "מפעל תעשייה" שעיקר פעילותו ייצורית, פורסמה ביום 9.9.2026.
מיזוג סטטוטורי במועד מיוחד שקבע המנהל
חברה ישראלית בתחום הטכנולוגיה, המוחזקת במלואה בידי חברה ישראלית אחרת, ביקשה להתמזג לתוך החברה המחזיקה ביום 31.7.2026 כחלק משינוי מבנה גלובלי שנועד לפשט את מבנה ההחזקות בקבוצה. החברה הקולטת מוחזקת במלואה בידי חברת אם תושבת חוץ. מנהל רשות המסים אישר את המועד המבוקש כמועד מיזוג מיוחד לפי סעיף 103א1(ב) לפקודה ואת ביצוע המיזוג ללא חבות מס, אף שהמועד אינו מועד המיזוג הרגיל שנקבע בחוזר 6/2018.
האישור הותנה בקיומה של פעילות עסקית ממשית ובתכלית עסקית וכלכלית שאינה הפחתת מס בלתי נאותה; בהעברת מלוא הנכסים, ההתחייבויות והעובדים לחברה הקולטת; ובחיסול החברה המעבירה ללא פירוק וללא הקצאת זכויות. הוראות סעיף 103ח לפקודה יחולו על הפסדי החברות, ועלות ההשקעה במניות החברה המעבירה תבוטל ולא תתווסף למחיר המקורי של מניות החברה הקולטת.
החלטת מיסוי מס׳ 8012/26, מיזוג סטטוטורי של חברה מעבירה עם ולתוך חברה קולטת בהתאם לסעיפים 103ב ו־103ג לפקודה, במועד מיזוג שקבע המנהל לפי סעיף 103א1(ב) לפקודה, פורסמה ביום 30.8.2026.