מיסוי מקרקעין
לא יחול חישוב ליניארי מוטב על מכירת דירות שיועדו בצוואה למטרה ציבורית
ועדת הערר דחתה ערר של מנהל עיזבון שביקש להחיל חישוב ליניארי מוטב על מכירת שתי דירות שהמנוחה הורתה בצוואתה לייעד לנופש לנשים מרובות ילדים. נקבע כי הדירות אינן עונות להגדרת "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין, וזאת משני טעמים: ראשית, הדירות לא היו בבעלותו או בחכירתו של "יחיד", שכן הוראת הצוואה יצרה למעשה הקדש למטרה ציבורית, ולא ניתן לראות לא בהקדש ולא בנהנות הבלתי מסוימות משום "יחיד" לעניין החוק. שנית, הדירות לא שימשו למגורים ואף לא היו מיועדות למגורים לפי טיבן במועד המכירה, נוכח מצבן הפיזי הירוד, השנים הרבות שבהן עמדו ריקות, והצורך בשיפוץ מקיף לשם הכשרתן למגורים. לפיכך נקבע כי אין תחולה לחישוב הליניארי המוטב, והערר נדחה.
ו"ע 1701-07-24 עו"ד אייל שוורץ, מנהל עזבון המנוחה חנה יעקובי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה. ניתן ב- 17.08.2026.
הסכם מוקדם לרכישת מקרקעין יכול להיחשב כהפקעה לצורכי מס
בהחלטת מיסוי 1803/2026 נקבע כי הסכם שלפיו המדינה, באמצעות חברה ממשלתית, רוכשת זכויות במקרקעין המיועדים לצורכי ציבור עוד לפני השלמת הליכי ההפקעה, עשוי להיחשב כהפקעה לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, כך שעל רכיב פיצויי ההפקעה יחול סעיף 48ג' לחוק. זאת, בתנאי שהמקרקעין מיועדים בתוכנית תקפה לייעוד ציבורי במועד ההתקשרות, והליכי ההפקעה יושלמו במועדים שנקבעו. אם ההפקעה לא תושלם בזמן, ההסכם ייחשב כמכירת זכויות רגילה ויחולו הפרשי מס. עוד הובהר כי חוק מיסוי מקרקעין לא יחול על רכיב פיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ככל שקיים.
נייר עמדה מיסוי מקרקעין מספר 1803/2026 – רשת המיסים, בעניין החלת סעיף 48ג' לחוק מיסוי מקרקעין על רכיב פיצוי המשולם בגין רכישת זכויות במקרקעין טרם השלמת הליכי הפקעה.
סילוק ערר על הסף בשל איחור בהגשתו והיעדר בקשה להארכת מועד
ועדת הערר בבאר שבע קיבלה בקשה לסילוק ערר על הסף, לאחר שקבעה כי הערר הוגש באיחור ניכר ביחס למועדים הקבועים בסעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין, מבלי שהוגשה בקשה להארכת מועד ומבלי שהוצג טעם מיוחד לאיחור. הוועדה הדגישה את החשיבות שבהקפדה על מועדים בהליכי מס, נוכח עקרונות סופיות הדיון, ההסתמכות והוודאות בגביית מס, וציינה כי גם מחדלים דיוניים נוספים של העוררת תמכו בתוצאה. לפיכך הערר סולק על הסף, והעוררת חויבה בהוצאות בסך 5,000 ₪.
ו"ע 15250-04-26 נינט שרית שוקרון נ' משרד האוצר – מנהל מסמ"ק. ניתן ב- 13.08.2026.
נדחתה בקשת המנהל לסילוק על הסף בתביעה למחיקת הערת אזהרה בגין עסקת מכר שלא דווחה
הנישום הגיש תביעה למחיקת הערת אזהרה שנרשמה על זכויותיו במקרקעין להבטחת תשלום מס שבח בגין עסקת מכר שלא דווחה. זאת לאחר שבהליך מקביל שהתנהל בינו לבין הרוכש נדחתה תביעת הרוכש לאכיפת העסקה, ונקבע כי לא הוכח שנחתם בין הצדדים הסכם מכר. כאשר על פסק דין זה הוגש ערעור, אשר עודנו תלוי ועומד.
מנהל מיסוי מקרקעין ביקש לסלק את התביעה על הסף, בטענה כי מדובר בעקיפת המסלול הקבוע בדין לביטול עסקה, וכי אף אם הערעור יידחה, אין בכך בהכרח כדי להשפיע על מערכת היחסים שבין הנישום לרשות המיסים. בית המשפט דחה את הבקשה של המנהל, אך הורה על עיכוב ההליכים עד להכרעת בית המשפט העליון בערעור.
ת"א 38550-04-26, מדינת ישראל, רשות המיסים נ' אברהם ריגלר, ניתן ב- 27.07.2026.
דחיית בקשה לעיכוב הליכי גבייה וביטול צו עיכוב יציאה מן הארץ בגין חוב מס רכישה
בית המשפט המחוזי בירושלים דחה בקשה לסעד זמני לעיכוב ולביטול הליכי גבייה ואכיפה, לרבות ביטול זמני של צו עיכוב יציאה מן הארץ, בקשר לחוב הנובע מארבע שומות מס רכישה, לאחר שקבע לכאורה כי סיכויי התביעה נמוכים וכי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקש.
ת"א 82803-06-26, זלמן לייב וולדמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין ואח'. ניתן ב- 03.08.2026.
מס הכנסה
רכישה ממונפת באמצעות חברת החזקות ישראלית – עסקה מלאכותית
במוקד פסק הדין עמדה רכישתה של החברה הישראלית NSO Group Technologies Ltd. ("NSO") בידי קרן ההשקעות הזרה Francisco Partners ("קרן ההשקעות"). קרן ההשקעות ביצעה את הרכישה באמצעות OSY Technologies S.A.R.L ("חברת האם הזרה"), חברה תושבת לוקסמבורג. לצורך הרכישה שולבה במבנה ההחזקות קיו סייבר טכנולוגיות בע"מ ("הנישומה"), חברה ישראלית שהיתה באותה עת חברת מדף ללא פעילות, כחברה בת של חברת האם הזרה, ובאמצעותה נרכשו מניות NSO.
מימון הרכישה נרשם בספרי הנישומה כהלוואות לזמן ארוך מחברת האם הזרה, כ־70 מיליון דולר בחודש מרץ 2014, וכ־17 מיליון דולר נוספים בחודש דצמבר 2014. בשנים 2014- 2018 הועברו במישרין מ-NSO לחברת האם הזרה יותר מ־86 מיליון דולר, שנרשמו בספרי הנישומה כקבלת הלוואות ודיבידנדים מ-NSO וכפירעון הלוואות הבעלים לחברת האם הזרה. מאחר ש-NSO והנישומה חברות ישראליות, הדיבידנדים שהעבירה NSO לנישומה לא נכללו בהכנסתה החייבת של הנישומה בהתאם לסעיף 126(ב) לפקודה, ואילו התשלומים שהועברו לחברת האם הזרה הוצגו כהחזרי הלוואה, ולכן לא נוכה מהם מס במקור.
בית המשפט בחן את מכלול הפעולות כמקשה אחת וקיבל את עמדת פקיד השומה שלפיה מדובר בעסקה מלאכותית לפי סעיף 86 לפקודה, שנועדה לאפשר העברת רווחים מישראל לחברת האם הזרה בדרך של פירעון הלוואות, חלף חלוקת דיבידנד החייבת בניכוי מס במקור. בהתאם לכך קבע בית המשפט כי יש להתעלם מיתרון המס שביקשה קרן ההשקעות להשיג באמצעות הנישומה, ולחייב את התשלומים לחברת האם הזרה במס כדיבידנד בשיעור של 10%, בכפוף להתאמות שנקבעו. עם זאת, הקנס בגין אי-ניכוי מס במקור בוטל, לאחר שנקבע כי המחלוקת לא שיקפה התנהלות מרמתית או כוזבת.
פסק הדין אינו קובע כי רכישת חברה ישראלית באמצעות חברת החזקות ישראלית הממומנת בחוב זר היא פסולה כשלעצמה, או כי כל פירעון של הלוואת בעלים מהווה דיבידנד. בית המשפט הבהיר כי מבנה כזה עשוי להיות לגיטימי, אך זאת כאשר עומד בבסיסו טעם מסחרי יסודי זולת הפחתת המס. במקרה הנדון הנישומה לא הוכיחה טעם כזה: בעת הרכישה היא הייתה חברת מדף ללא פעילות עסקית ממשית, עובדים או חשבון בנק, ולא הוצגו מסמכים מזמן אמת או עדים מטעם קרן ההשקעות שיבהירו מדוע הוחלט להחזיק באמצעותה במניות NSO. גם הפעילות הממשית שהתפתחה בנישומה משנת 2016 לא שינתה מסקנה זו, מאחר שלא הוכח כי פעילות זו עמדה ביסוד המבנה בזמן אמת.
ע"מ 59924-03-22 קיו סייבר טכנולוגיות בע"מ נ' פקיד שומה כפר סבא, ניתן ביום 28.7.2026
משיכות בעלים, חנ"ז, קיזוז הפסדים מחו"ל והוצאות מימון
בפסק דין מאוחד, שעסק בשישה ערעורי מס לשנות המס 2015- 2017, נדונו שומותיהם של תושב ישראל המחזיק בקבוצת חברות בינלאומית ושל חברה משפחתית בבעלותו. הסוגיה המרכזית נגעה להעברות בסך של כ-108 מיליון ש"ח מחברה זרה שבה החזיק הנישום אליו ולחברות קשורות. בהיעדר הסכמי הלוואה, תנאי פירעון ותיעוד מתאים, נקבע כי לא מדובר בהלוואות שעתידות להיפרע, והסכומים חויבו כהכנסה מדיבידנד בידי הנישום. לעומת זאת, בית המשפט דחה את ניסיון פקיד השומה לייחס לנישום, בהתאם לשיעור החזקתו בחברות החייבות, הכנסה אישית בגין יתרות החובה הבין-חברתיות של חברות הקבוצה. נקבע כי אף אם אי-פירעון היתרות מצמיח הכנסה, ההכנסה היא בידי החברות החייבות ולא בידי בעל השליטה. עוד נקבע כי משעה שסכום חויב כדיבידנד, אין לחייבו במקביל גם כהכנסה מריבית רעיונית לפי סעיף 3(ט) לפקודה.
פסק הדין עסק גם בשורה של סוגיות נוספות, ובהן השלכות המס של המרת יתרת זכות שמקורה בהלוואות בעלים לשטר הון ושל משיכות נוספות מחברת ההחזקות הזרה; סיווג הכנסות ממכירת נכס מקרקעין בישראל כהכנסות של חברת בית וייחוסן לנישום, אף שהחברה הוחזקה בעקיפין באמצעות חברות קנדיות; תחולת סעיף 75ב לפקודה על דיבידנד שקיבלה חברה קפריסאית, לרבות סיווגו כהכנסה פסיבית ושיעור המס הזר ששולם עליו בפועל; קיזוז הפסדים מפעילות נדל"ן בקנדה כנגד הכנסות בישראל, על יסוד הטענה כי השליטה והניהול על הפעילות הופעלו מישראל; והזכאות לניכוי הוצאות מימון בישראל כאשר לא נוכה מס במקור בקנדה, לרבות השפעת מלאכותיותו של מערך ההלוואות בין צדדים קשורים על גובה ההוצאה המותרת.
ע"מ 61448-06-24 שוובל נ' פקיד שומה למפעלים גדולים וערעורים מאוחדים, ניתן ביום 12.8.2026.
זיכוי או מענק חלף ניכוי ברכישת חברת היי-טק
ביום 2.8.2026 פורסמו תקנות המאפשרות לחברה רוכשת, שהייתה זכאית לניכוי בגין רכישת אמצעי שליטה בחברה מזכה לפי סעיף 5 לחוק לעידוד תעשייה עתירת ידע (הוראת שעה), תשפ"ג-2023, לבחור כי החל משנת המס 2026 יינתן לה זיכוי ממס חלף הניכוי. סכום הזיכוי יהיה סכום הניכוי שהיה אמור להיות מותר באותה שנת מס, כשהוא מוכפל בשיעור מזכה של 12%, 7.5% או 6%, לפי סוג ההכנסה הטכנולוגית שכנגדה היה הניכוי מותר. הזכאות מותנית בכך שהחברה הרוכשת הייתה חברה כשירה זכאית במהלך כל שנת המס, וזיכוי שלא נוצל בשנת מס מסוימת לא יועבר לשנה שלאחריה.
ביחס לסכומי זיכוי שלא נוצלו עד תום השנה השלישית שלאחר שנת השגת השליטה, וכן לסכומים שהחברה צפויה הייתה לנצל בשנים מאוחרות יותר, ניתן לבחור בקבלתם בשנת המס הרביעית כזיכוי או כתשלום בדרך של מענק רכישה. החברה רשאית גם לוותר באופן בלתי חוזר על ניצול הזיכוי כנגד חבות מס ולקבל את מלואו כמענק. הזכאות למענק מותנית בקיום תנאים מסוימים גם בשנת התשלום ובשנות ההפחתה שלאחריה. בעת מכירת מניות החברה המזכה יופחת המחיר המקורי בסכום שניכויו היה מותר לפי סעיף 5 לחוק. התקנות חלות על ניכוי שהיה אמור להיות מותר בשנת 2026 או בשנה מאוחרת יותר, ובלבד שהרכישה בוצעה עד תום שנת 2026.
תקנות לעידוד תעשייה עתירת ידע (הוראת שעה), התשפ"ו-2026, פורסמו ביום 2.8.2026.
הנחיות ביניים לטיפול בעסקאות סקנדרי
ביום 26.7.2026 הפיצה רשות המסים לפקידי השומה הנחיית ביניים בעניין עסקאות סקנדרי (Secondary), ובפרט מכירת מניות ואופציות של חברות הזנק בידי מייסדים, נותני שירותים, עובדים או עובדים לשעבר. ההנחיה מציינת כי עסקאות אלה עשויות לעורר סוגיות מס מורכבות, ובהן סיווג ההכנסה כהונית או פירותית וניכוי מס במקור, וכי החטיבה המקצועית פועלת לפרסום חוזר מקיף בנושא.
עד לפרסום החוזר נקבע כי בכל מקרה שבו בכוונת פקיד השומה או מי מטעמו לערוך שומה הנוגעת לעסקת סקנדרי בהסכם, שלא בהסכם או בצו, לרבות שומת ניכויים – יש לפנות בכתב לסמנכ"ל בכיר לעניינים מקצועיים לצורך קבלת אישור שומתי. הפנייה צריכה להיעשות בתוך זמן סביר מראש ולכלול תיאור תמציתי של עובדות המקרה ושל הסוגיה המשפטית והמיסויית הטעונה הכרעה. ההנחיה אינה קובעת כשלעצמה סיווג מס מהותי חדש לעסקאות סקנדרי, אלא מרכזת את הטיפול בהן לשם גיבוש מדיניות אחידה עד לפרסום החוזר.
הנחיית מנהל רשות המסים לפקידי השומה בנושא הסדרת הטיפול וקביעת מדיניות אחידה בעסקאות סקנדרי (Secondary), מיום 26.7.2026.
פריסת הכנסה מתגמול הוני לעובדים
ביום 30.7.2026 פרסמה רשות המסים נייר עמדה המסדיר את פריסת ההכנסה הנובעת מהענקת מניות ואופציות. ביחס להענקות שחל עליהן סעיף 102 לפקודה, ניתן לפרוס לפי סעיף 91(ה) לפקודה את החלק בשווי ההטבה המסווג כרווח הון בלבד, בחלקים שווים, לתקופה של עד ארבע שנות מס המסתיימת בשנת המימוש ולא לפני שנת ההענקה. מדובר בפריסה טכנית לצורך חישוב שיעורי המס ונקודות הזיכוי בלבד. לא ניתן לנצל במסגרת הפריסה פטורים אישיים או קיזוזים משנים קודמות, והמס הנוסף לפי סעיף 121ב לפקודה יחושב על מלוא ההכנסה בשנת המימוש. חלק ההטבה המסווג כהכנסת עבודה או כהכנסה מעסק אינו ניתן לפריסה לפי סעיף 8(ג) לפקודה.
ביחס להענקות ליועצים, לבעלי שליטה ולניצעים אחרים שאינם בגדר עובד לפי סעיף 102 לפקודה, החייבות לפי סעיף 3(ט) לפקודה, ניתן לפרוס את ההכנסה לפי סעיף 3(ט)(2) לפקודה בחלקים שנתיים שווים, ממועד מתן הזכות ועד למימושה, לתקופה שאינה עולה על שש שנות מס המסתיימות בשנת המימוש. במקרה זה, הפריסה היא פריסה מהותית ולא טכנית ולכן ניתן להביא בחשבון גם פטורים אישיים וקיזוזים שהיו לנישום בשנות הפריסה, וכן לחשב את המס הנוסף לפי השיעור החל בכל שנה.
נייר עמדה מקצועי מספר 08/2026 – רשות המסים, בתחום אופציות לעובדים, בנושא פריסת הכנסה בתגמול הוני לעובדים, פורסם ביום 30.7.2026.
ייחוס רווחים ראויים לחלוקה בפיצול אופקי
בהחלטת מיסוי בהסכם 3001/26 שפורסמה ביום 18.8.2026, נדון פיצול אופקי לפי סעיף 105א(1) לפקודה של חברה שעסקה בשתי פעילויות עסקיות: פעילות הנהנית מהטבות של מפעל מועדף לפי חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959, ופעילות שאינה זכאית להטבות. מועד שינוי המבנה נקבע ליום 31.12.2025. במסגרת הפיצול הועברו הנכסים וההתחייבויות של הפעילות שאינה מוטבת לחברה אחות חדשה, ובחברה המתפצלת נותרה הפעילות המוטבת. ההחלטה אישרה את הפיצול וקבעה כי הרווחים הראויים לחלוקה לפי סעיף 94ב לפקודה ייוחסו לחברה החדשה בהתאם ליחס ההון העצמי של הפעילות המועברת ביחס לכלל הפעילויות.
הייחוס ייעשה באופן יחסי גם לפי מקור הרווחים: אם, למשל, יחס ההון העצמי של הפעילות המועברת הוא 30%, יועברו לחברה החדשה 30% מהרווחים שמקורם בהכנסה חייבת מועדפת ו-30% מיתר הרווחים. בעת חלוקת דיבידנד מהחברה החדשה יחול שיעור המס שהיה חל אילו הדיבידנד חולק בידי החברה המתפצלת; על דיבידנד שמקורו בהכנסה חייבת מועדפת יחול השיעור הקבוע בסעיף 51יח לחוק העידוד.
החלטת מיסוי 3001/26, בנושא ייחוס רווחים ראויים לחלוקה בפיצול אופקי, פורסמה ביום 18.8.2026.
מיסוי מניות שמקורן בהסדר "ליד 102"
הנישום קיבל בשנים 1994- 1996 אופציות לרכישת מניות חברת האם של החברה שבה הועסק, שהוחזקו בידי נאמן במסגרת הסדר פרטני שכונה "ליד 102". בשנת 2003 הומרו האופציות למניות, שנמכרו בשנים מאוחרות יותר. הנישום טען כי הודעה שהגיש בשנת 2003 לפי כלל 6(ב) לכללי מס הכנסה (הקלות מס בהקצאת מניות לעובדים), התשמ"ט–1989, אפשרה לקבוע את שווי המניות לפי מחירן הממוצע בשלושת ימי המסחר הראשונים, כך שהרווח שנצבר לאחר מכן יחויב במס רווח הון בשיעור של 25%. עוד טען כי היעדר תגובה מצד פקיד השומה מהווה אישור להודעה.
בית המשפט דחה את הערעור על הסף מחמת מעשה בית דין, וכן לגופו של עניין. במישור הדיוני נקבע כי הנישום יכול היה להעלות את טענותיו בהליך קודם שעסק באותן מניות. במישור המהותי נקבע כי כלל 6(ב) חל כאשר אופציות או מניות שאינן סחירות מתחילות להיסחר לראשונה, ולא בעת המרת אופציות למניות שכבר נסחרו בבורסה. כן נקבע כי בהיעדר חובה חוקית להשיב להודעה, אין לראות בשתיקת פקיד השומה משום אישור.
עוד נקבע כי החלטת מיסוי מוסכמת משנת 1996 קבעה במפורש שההכנסה ממכירת המניות תחויב בשיעור המס השולי, וכי החלטה מתקנת שניתנה למחרת לא ביטלה קביעה זו. בהתאם להוראות המעבר לתיקון 132 לפקודה, שיעור המס נקבע לפי מועד הקצאת האופציות, והמרתן למניות בשנת 2003 אינה יוצרת יום רכישה חדש. לפיכך, הרווחים חויבו בשיעור המס השולי ולא בשיעור של 25%.
ע"מ 58143-01-23 הנרי שאול שוורצבאום נ' פקיד שומה רחובות, ניתן ביום 16.8.2026.