הכרה בהוצאות ללא אסמכתא בחישוב המס לאחרונה פורסם פסק הדין בעניין מאריציו לוי (ו”ע 48140-01-13) שעוסק במספר סוגיות עקרוניות הנוגעות לאופן חישוב השבח, קביעת שווי המכירה והתרת הוצאות השבחה ומימון. באותו עניין היו העורר וחברה בשליטתו בעלים של מספר נכסי מקרקעין בחיפה ובערים נוספות בישראל. במהלך שנת 2011 חתמו העוררים על עסקאות למכירת הזכויות במקרקעין בחיפה לקבוצת גולד. בעסקאות אלו התעוררו מחלוקות עם רשויות המס במספר סוגיות. הסוגיה הראשונה עוסקת בשאלה האם יש להוסיף לשווי המכירה תשלום עבור שירותים שטרם בוצעו, בהתאם לעקרון צירוף כל התמורות לפיו שווי המכירה יכלול את כל התמורות שקיבל המוכר מהרוכש בגין המקרקעין. קבוצת גולד, הרוכשת, התחייבה לשלם את שכרם של יועצים שנשכרו על ידי העוררים. העוררים טענו שמדובר בתשלומים עבור שירותים עתידיים שעדיין לא סופקו, ועל כן אין להוסיפם לשווי המכירה. ועדת הערר קבעה, שנטל ההוכחה בעניין זה מוטל על העוררים, שלא הביאו כל ראיה להוכחת טענתם, כגון הצגת הסכם ההתקשרות עם היועצים או הבאתם לעדות. הסוגיה השנייה עוסקת בשאלה, האם יש לכלול בשווי המכירה מרכיב של היוון בשל העובדה שחלק מן התמורה תשולם רק כעבור שנה. ועדת הערר הסתמכה על פסה”ד בעניין מידטאון בו נקבע כי אין להוון את התמורה אלא אם הצדדים הגדירו במפורש בהסכם כי חלק מהתמורה הוא בגין הוצאות מימון, ואף נתנו אפשרות להקדים תשלום תוך הקטנת התמורה. מאחר שהעוררים לא הביאו ראיות על שיעור הריבית במשק בתקופה הרלוונטית ומאחר שהפעולות המנויות לעיל  לא נעשו בעסקה דנן, דחתה ועדת הערר את הטענה. יש לשים לב לכך שעל מנת לבחון האם התמורה כוללת מרכיב של ריבית, מעניקה ועדת הערר חשיבות גם לשווי השוק של הנכס ביום העסקה. הסוגיה השלישית עניינה טענת העוררים להכרה במלוא הוצאות השבחה והוצאות מימון שפורטו על ידם. במקרה זה, בטרם נמכרו הזכויות לקבוצת גולד, נערך ניסיון נוסף על ידי העוררים למכור את הזכויות במקרקעין לחברת נידר. העסקה בוטלה בסופו של יום אך בשומה שנקבעה בעסקה זו הותרו בניכוי הוצאות שמנהל מיסוי מקרקעין סירב להתיר בניכוי בשומה העסקה עם קבוצת גולד, וזאת מאחר שלא עלה בידי העוררים להציג אסמכתאות מתאימות. בעניין זה קיבלה ועדת הערר את עמדת העוררים וקבעה, כי עצם ההכרה בהוצאות על ידי המנהל בעסקה הקודמת, מהווה ראיה לקיומה של הוצאה. כמו-כן קיים השתק שיפוטי כנגד המנהל, שכן לא ניתן לטעון טענות סותרות בתיקים שונים. בנוגע לניכוי הוצאות המימון טענו העוררים, כי לשם רכישת המקרקעין ומימון הוצאות ההשבחה נטלו הלוואות שונות, ובין היתר, הלוואות למימון החזר התמורה עם ביטול העסקה הקודמת. ועדת הערר קבעה, כי במקרה זה מתמקדת הסוגיה בשאלת ההוכחה, וכי עצם קיומן של הוצאות מימון בסמוך למועד הרכישה של המקרקעין ובהיקף דומה אינו מספיק להוכחת הוצאות המימון. הוועדה קבעה כי יש צורך להציג הסכמי הלוואה, להצביע על נתיב כספים, על ביצוע התשלומים מתוך כספי ההלוואה, על מצבו הכלכלי של המוכר בכל מועד של נטילת ההלוואה וכדומה. בנוףס,  במקרה דנן הוכח שלעורר היו עסקים רבים שבמסגרתם נטל הלוואות שונות, ולא הוצגה הוכחה ברורה על הקשר בין ההלוואות הנטענות לרכישת או השבחת המקרקעין, וגם מסיבה זו לא ניתן להכיר בהוצאות המימון הנטענות.