12.3.17

בעניין מאריציו לוי נדונו מספר סוגיות הנוגעות לחישוב השבח, קביעת שווי המכירה, והתרת הוצאות השבחה ומימון. ועדת הערר קיבלה את טענת העוררים כי יש להתיר בניכוי הוצאות השבחה שהוצאו על ידם אף בהיעדר אסמכתאות, בשל העובדה שהוצאות אלו הותרו בעבר בשומת עסקה קודמת שנערכה על ידי המוכרים ביחס למקרקעין ובוטלה. טענת העוררים ביחס להתרת הוצאות מימון בניכוי נדחתה, בשל אי הוכחת הקשר בין ההלוואות שנלקחו לבין המקרקעין נשוא העסקה. בנוסף נקבע, כי בקביעת שווי המכירה יש לכלול תשלומים שהתחייבה הרוכשת לשלם עבור יועצים ששכרו המוכרים, למרות שהעוררים טענו כי שירותים אלו טרם ניתנו, וזאת מאחר שהעוררים לא הוכיחו טענה זאת. ועדת הערר דחתה בנוסף את טענת העוררים להיוון התמורה, בהתאם לעקרונות שנקבעו בעניין מידטאון, אשר לא התקיימו במקרה זה.

12.3.17

רשות המסים פרסמה לפני ימים אחדים עמדה, המבהירה כי אין להטיל חיוב במס רכישה על היטלי פיתוח, אשר נגבים במכרזי רשות מקרקעי ישראל, לצד הסכום אותו גובה רמ"י בגין הקרקע הנרכשת, וזאת כל עוד מדובר בפיתוח שטרם בוצע. עמדה זו מתיישבת היטב עם הלכת בית המשפט העליון בסוגיה, כפי שנקבעה למשל בהלכת שרביט. עמדת רשות המסים פורסמה לאחר שלאחרונה משרדי מיסוי מקרקעין החלו להטיל חיוב במס רכישה גם על רכיב הפיתוח שטרם בוצע. לעיתים הוטל החיוב על היזם עצמו אשר זכה במכרז ורכש זכויות מרמ"י ולעיתים הוטל החיוב על צד ג' אשר רכש מהיזם את הזכויות. עמדת הרשות שפורסמה הנה כללית וגורפת, ואיננה עורכת אבחנה בין הרוכש הראשון לרוכש השני. לפיכך, לטעמנו, יש להחיל את עמדת הרשות ככזו החלה על הרוכש השני, שכן אין הבדל מהותי בין השניים.

19.2.17

במסגרת המאמצים להגדיל את היצע הדירות נחקק כהוראת שעה חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים הוראת שעה), התשע"א-2011 אשר בין היתר העניק שני פטורים נוספים ממס שבח במכירת דירת מגורים לתקופה מ- 1/1/2011 ועד ל - 5/6/2013. במסגרת הוראת ביצוע 6/2011 הביעו רשויות המס את עמדתן כי אין להחיל את הפטור לפי הוראת השעה בעסקאות קומבינציה וזאת מאחר ומדובר במכר חלקי ולא במכר מלוא הזכויות כפי שנקבע בהוראה. בית המשפט העליון בעניין זיונץ בהחלטה שניתנה לאחרונה קבע כי בניגוד לעמדת רשויות המס יוענק הפטור לפי הוראת שעה גם בעסקת קומבינציה חלקית וזאת בהתאם לפסיקה קודמת שהעניקה פרשנות מרחיבה למונח "מכירת מלוא הזכויות" בעסקת קומבינציה וכן בהתאם לתכלית חקיקת הוראת השעה.

12.2.17

בפסק דין שערי כרמיאל קיבלה ועדת הערר החלטה תקדימית על פיה רכישת מקבץ דיור מחויבת בשיעור מס רכישה מלא כנכס אחד ולא בשיעור מס של כל דירה ודירה. במקרה הנדון העוררת התקשרה בהסכם לרכישת זכויות במקבץ דיור שכלל 362 דירות בתמורה של 101 מיליון ₪. העוררת ביקשה להטיל את מס הרכישה על כל דירה ודירה ולפי שיעורים החלים על דירות מגורים (בזמן המכר עמדו שיעורי המס על 3.5% , 5% ). המשיב קבע כי מדובר ברכישת נכס אחד לפי שווי של 101 מיליון ₪! ומס הרכישה ישולם במלואו כנכס אחד. וועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל וזאת לאור העובדה שהסכם המכר ייצג לטעמה לאור מהותו מכר נכס אחד ולא מכר דירות.

5.2.17

פס"ד אי.פי.אף. במע"מ, עוסק במכירת אחת עשרה דירות מגורים, מתוכן שש דירות שהושכרו בשכירות חופשית וחמש דירות שהושכרו בשכירות מוגנת (כל הדירות נמכרו כשהן פנויות מדיירים). ביהמ"ש קיבל את עמדת המערערת, לפיה עסקת מכר הדירות פטורה ממע"מ מכח ס' 31(4) לחוק, שכן העובדות בשטח מלמדות שהדירות הושכרו בעסקאות פטורות ממס מראשית בעלות המערערת בנכס ועד לסופה, תקופה ממושכת דיה בה לא קודמה הלכה למעשה כל תכנית להשבחת הנכס לשם מכירתו במצב משופר או מחודש. משכך, דומה שבמקרה הנוכחי לא היה מאושר מראש ניכוי מס התשומות בשל הרכישה. פסה"ד מלמד שעוסק במקרקעין המחזיק דירת מגורים שבעת רכישתה לא היה רשאי לנכות את מס התשומות, עשוי ליהנות מפטור ממע"מ בעת מכירתה, ככל שיוכח שהשימוש העיקרי שנעשה בנכס הוא לא לעסקה החייבת במס. תודה לעו"ד ורו"ח שלומי ואקנין על עזרתו בהכנת המאמר.

29.1.17

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ייסד רשות חדשה, אשר תרכז את תחום ההתחדשות העירונית ותפעל במישור היחסים שבין היזמים, הדיירים והרשויות המקומיות להגדלת היקף המיזמים להתחדשות עירונית ברחבי הארץ. החוק קובע בין היתר, הקלות מס בתנאים מסוימים  לפרויקטים של פינוי בינוי עם 12 יחידות דיור בלבד (ובתנאי שהפרויקט יהיה כלול בתכנית פינוי ובינוי שהופקדה והיא כוללת 24 יחידות דיור), מרחיב את הפטור ממס שבח לדיירים גם עבור זכויות בנייה קיימות שאינן מכוח תמ"א, מחייב מינוי של ממונה על פניות דיירים בענייני התחדשות עירונית וכן מאפשר לשר הבינוי והשיכון לקבוע חובת תשלום אגרה בעד פעולות הרשות. על פי ההערכות, יסייע החוק בהגדלת היקף הבנייה על בסיס תשתיות קיימות ובכך יקדם פתרון למשבר הדיור בישראל.

22.1.2017

אושרו תקנות המסדירות את המענק לחייבים במס ריבוי דירות שימכרו דירות עד ה-1.10.2017. המענק יהיה בגובה מס השבח במכירת הדירה עד לסך של 85,000 ₪, ויינתן במכירת עד שלוש דירות. המענק יינתן רק אם לרוכש אין דירות מגורים או אם יש בבעלותו דירה נוספת אותה ימכור בתוך 18 חודשים. תנאי נוסף הוא כי המוכר לא רכש ולא ירכוש דירה מיום 31.12.16 עד ל- 31.12.2020. המענק לא יינתן במכירה לקרוב ובמכירה ללא תמורה. גם מוכר שזכאי לפטור ממס ריבוי דירות בשל שווי דירותיו יוכל לקבל מענק, אך ככל הנראה חלקי בלבד. מנוסח התקנות לא ברור מה דין מכירת דירה בידי איגוד מעטים, אשר בעל מניות מהותי בו מוסה בשל אותה דירה במס ריבוי דירות, וכן האם ינתן המענק כנגד מס שחל בגין מכירת דירה עם זכויות בניה.